대구지방법원 2025타경10156. 황금동 691-14 소재 통칭 ‘NEXUS 1’의 2층 207호, 전용 25.74㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장두용으로 2017.08.04 거래가 62,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 현재 말소기준은 2024.12.09 농업협동조합중앙회 가압류 146,286,750원이고, 그보다 앞선 2024.05.29 주택임차권등기 67,000,000원이 존재합니다. 따라서 서류 외형만 보면 선순위 임차권 인수형이지만, 신청채권자가 제출한 확약 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단해야 합니다.
다만 여기서 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 임차인 내역에는 한국토지주택공사가 보증금 대위·승계 관계로 신고되어 있어 별도 실제 임차인으로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 지주택 1명이며, 이 사람의 전입일과 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 해당 점유자의 대항력을 ‘있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 신청채권자의 확약은 67,000,000원 임차권에 적용되는 것이지, 이 미상 임차인까지 자동으로 해소하는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10156 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 황금동 691-14 2층 207호 · 도로명 대구광역시 수성구 청솔로2길 53 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.74㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 장두용 (2017.08.04 거래가 62,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 70,790,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도
과거 국민은행 근저당권 45,600,000원은 2020.06.25 해지로 말소됐고, 농협은행 근저당권 37,400,000원도 2021.07.26 해지로 말소됐습니다. 따라서 이 두 근저당은 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 2024.12.09 접수된 농업협동조합중앙회 가압류이며, 이후 농협은행·희망새마을금고·한화생명보험 가압류와 경매개시결정, 대구광역시·대구광역시수성구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·승계 관계
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 67,000,000원 | 2022.05.02 / 2022.04.19 | 대항력 有 우선변제 승계 | 실질 0원 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·말소 동의 확약 |
| 실제 임차인 | 지주택 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 별도 확인 필요 위 확약의 적용 대상 밖 리스크 |
② 시세 비교 — 현재 83,000,000원은 비교 거래보다 높다
가격 비교가 가능한 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 전용 25.74㎡, 2022.11, 3층 거래가 75,000,000원이며, 최신 거래와 비교 평균 모두 75,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 83,000,000원은 이 비교값의 110.7%입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 25.74㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 비교 평균 | 25.74㎡ | 1건 | 75,000,000원 |
유찰 시나리오는 1회 유찰 66,400,000원, 2회 유찰 53,120,000원입니다. 배당 계산상 67,000,000원 임차권은 1회 유찰 시 2,195,200원, 2회 유찰 시 15,236,160원의 미배당 인수가 계산되지만, 확약 내용 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 각 회차에서도 0원으로 봅니다. 단, 이는 지주택의 미상 보증금 리스크를 포함한 숫자가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 67,000,000원 | 67,000,000원 |
| 2. 농업협동조합중앙회 가압류 | 146,286,750원 | 14,106,000원 |
| 3. 농협은행주식회사 가압류 | 36,571,688원 | 0원 |
| 4. 희망새마을금고 가압류 | 72,800,000원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험주식회사 신청채권 | 70,790,547원 | 0원 |
| 6. 한화생명보험주식회사 가압류 | 57,773,676원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 67,000,000원 임차보증금이 전액 배당되고, 일반 채권자 배당은 14,106,000원입니다. 일반 채권 총 청구액 384,222,661원 중 370,116,661원이 미배당으로 남습니다. 현재 회차의 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 황금동 ‘어린이회관 삼거리’ 북서측 인근으로, 주변은 상가·단독 및 다세대주택·아파트단지·판매시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 수단 이용성과 주간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 토지는 다세대 용도로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 415.1㎡, 평지·가로장방형·소로각지이며 공시지가는 2,405,000원/㎡입니다.
- 환금성. NEXUSI는 18세대, 사용승인 관련 기준일은 1994.06.18이며, 동일 면적 확인 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 얇은 다세대 특성상 매각 시 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험주식회사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 한국토지주택공사 임차권과 정확히 연결되는지 원본으로 재확인해야 합니다.
- 실제 임차인 지주택 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 주민등록 전입세대 확인, 현황조사 및 매각물건명세서 원문을 대조해 대항력과 인수 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인과 67,000,000원을 별도의 두 보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 현재 83,000,000원은 비교 평균·최신 거래 75,000,000원의 110.7%입니다. 현재 가격만 놓고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 유찰 후에도 권리 재검토. 1회 유찰 66,400,000원, 2회 유찰 53,120,000원으로 낮아져도 67,000,000원 임차권의 확약과 미상 임차인 상태가 그대로 유지되는지 각 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
- 체납·명도 확인. 관리비, 세금 및 실제 점유관계는 낙찰 전 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 안전형은 아니다”
이 사건의 가장 큰 오해는 선순위 67,000,000원 임차권만 보고 그대로 인수한다고 판단하거나, 반대로 확약서 하나만 보고 모든 임차 리스크가 사라졌다고 판단하는 것입니다. 한국토지주택공사 관련 67,000,000원 임차권은 확약으로 실질 인수 0원이 맞습니다. 그러나 보증기관 승계와 구분되는 실제 임차인 1명은 보증금과 전입일이 미상이라 별도의 확인이 필요합니다.
가격도 현재는 유리하지 않습니다. 감정가와 최저가, 확약 반영 실질취득이 모두 83,000,000원이고 비교 가능한 최신 거래 및 평균은 75,000,000원, 비율은 110.7%입니다. 18세대 다세대에 거래 표본도 1건뿐인 만큼 현재 회차의 결론은 ‘주된 인수 해소, 가격 메리트 없음, 미상 임차인 확인 전 보수적 접근’입니다.
