대구지방법원 2025타경10178. 대구 북구 노원동2가 노원보성타운 101동 5층 501호 아파트입니다. 권리의 기준점은 2017.03.27 주식회사하나은행 근저당권 112,200,000원입니다. 이 근저당은 2025.06.27 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026.01.28 임의경매를 개시했습니다. 이후 대구신용보증재단 가압류 10,000,000원, 소상공인시장진흥공단 가압류 17,422,715원, 국 압류, 북구 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 현황조사에는 LIN SHISHUN과 XU ZHENGHAO 두 사람이 확인됩니다. XU ZHENGHAO의 전입일은 2017.04.03, LIN SHISHUN의 전입일은 2025.10.10으로 모두 2017.03.27 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 자료상 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자 2명이며, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 정리된다

말소기준 근저당은 2017.03.27 설정된 하나은행 채권최고액 112,200,000원입니다. 2025.06.27 그 근저당권자가 한국주택금융공사로 이전됐지만 우선순위의 기준일은 그대로 2017.03.27입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

② 임차·점유 — 대항력은 없지만 보증금 확인은 필수

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장은 하락 중

노원보성의 비교 면적은 59.99㎡이며, 확인된 실거래 12건의 전체 평균은 176,875,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 168,500,000원, 최신 거래는 2026.07의 182,000,000원입니다. 현재 최저가 149,000,000원은 최근 12개월 평균의 88.4%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

현재 회차 149,000,000원 가정에서는 배당표상 채권자 청구 합계 139,622,715원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 6,491,285원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 노원동 행정복지센터 남서측 인근. 제조업소, 단독주택, 다가구주택 및 상가 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 대구도시철도 3호선 원대역과 버스정류장이 있습니다.
• 도로. 서측 약 12m, 남측 약 9m, 북측 약 8m 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역에 위치하며 제2종일반주거지역이 접하고, 중로3류·소로2류와 접합니다. 공시지가는 1,751,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
• 거래성. 노원보성은 224세대, 1999.10.30 준공 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세는 -5.6%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 보증금 확인. LIN SHISHUN·XU ZHENGHAO의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 최우선변제 반영. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당 순서와 잔여금은 원본 자료로 다시 계산해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국 압류와 북구 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 실제 배당 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
• 근저당권 이전 확인. 2017.03.27 하나은행 근저당이 2025.06.27 한국주택금융공사로 이전된 구조이므로 채권 이전과 경매신청 관계를 원본 등기에서 확인하세요.
• 가격 판단은 최근 거래 중심. 전체 평균 176,875,000원보다 최근 12개월 평균 168,500,000원과 최신 거래 182,000,000원을 우선하되, -5.6% 하락 추세도 함께 반영하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 표준적인 내부구조와 통상적인 이용상황을 상정해 평가됐습니다.

맺으며 — “가격은 괜찮지만, 임차관계 확인이 마지막 관문”

이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류·압류가 정리되고, 두 점유자도 말소기준 뒤에 전입해 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최저가 149,000,000원이 최근 12개월 평균 168,500,000원의 88.4%여서 신건임에도 최근 실거래 대비 낮은 편입니다.

다만 시장은 최근 -5.6% 하락 흐름이고, 최근 12개월 거래가 2건에 불과합니다. 특히 점유자 2명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제에 따른 배당 변동 가능성이 남습니다. 결론은 “권리 인수는 낮고 가격 여유는 있으나, 임차관계와 하락 추세를 확인한 뒤 응찰할 물건”입니다.