대구지방법원 2025타경10237. 대구광역시 중구 남산동 2380-46, 2381-3 일괄매각 사건입니다. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 가) 단독주택, 나) 변소입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 적혀 있습니다. 등기부상 소유자는 차명분이며, 2024.12.05 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다.
등기부에는 근저당권이 없고, 말소기준은 2025.08.21 롯데카드 주식회사 가압류입니다. 그 뒤의 신한카드 강제경매개시결정과 한국주택금융공사 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 이예나는 2016.10.10 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로, 단정적인 “대항력 있음”이 아니라 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10237 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 2380-46, 2381-3 · 대구광역시 중구 남산로4길 15-20 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 변소로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 17.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 공시지가 776,900원/㎡ |
| 소유자 | 차명분 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 168,116,960원 / 168,116,960원 (신건) |
| 청구액 | 3,354,187원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2025.08.21 롯데카드 가압류 6,208,060원입니다. 이후 2025.12.30 신한카드 강제경매개시결정과 2026.01.05 한국주택금융공사 가압류 44,429,056원은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예나 | 2016.10.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 168,116,960원이나 유찰 후 가격만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상인 만큼, 실제 취득비용은 낙찰가 외 인수금액 여부까지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,116,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,153,637원 |
| 1. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,208,060원 | 6,208,060원 |
| 2. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 3,354,187원 | 3,354,187원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 44,429,056원 | 44,429,056원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 110,972,020원 |
배당 시뮬레이션상 등기 채권 총액 53,991,303원은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되어 채권 미배당은 0원입니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차보증금이 미상이므로 이 표의 매수인 인수 0원을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경구중학교 남측 인근으로, 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고, 간선도로변에 버스정류장 및 3호선 역사가 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 가) 단독주택, 나) 변소로 이용 중입니다.
- 건물. 가) 목조 기와지붕 단층, 나) 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 지목 대, 17.0㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(불), 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·상대보호구역·가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이예나의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력 최종판정. 전입일은 2016.10.10으로 말소기준보다 앞서므로, 보증금 미확인 상태에서는 대항력 가능성을 열어 둬야 합니다.
- 일괄매각 범위. 남산동 2380-46, 2381-3 및 제시외 건물 포함 범위를 원본 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 168,116,960원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 134,493,568원, 2회 유찰 107,594,854원이지만 임차인 인수 가능성이 해소되지 않으면 낙찰가만으로 실질 취득비용을 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 최종 배당순위는 원본 서류 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기 소멸 = 인수 0”은 아니다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2025.08.21 롯데카드 가압류가 말소기준이고, 이후 신한카드 경매개시결정과 한국주택금융공사 가압류도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 2회 유찰까지 등기 채권 미배당은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 이예나의 임차보증금 미상이 핵심입니다. 전입일이 2016.10.10으로 말소기준보다 훨씬 앞서 있어 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 게다가 비교 실거래 자료도 없어 감정가의 시세 적정성 역시 판단 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 단순하지만, 임차관계 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
