말소된 선순위보다 더 중요한 것은 ‘미상 점유자 2명’ — 진주 상봉동 3층 주택

창원지방법원 2025타경780. 진주시 상봉동 746-11 토지와 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 사건의 용도 분류는 연립·다세대와 토지입니다. 토지는 233㎡의 대지로 평지·사다리형이며 소로 한 면에 접합니다. 제시외 건물도 매각에 포함되는 일괄매각입니다.

권리관계는 등기 순서만 보면 복잡해 보이지만, 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 2009년에 설정됐던 진주장학신용협동조합 근저당 2건과 김승훈의 전세권은 2012년에 각각 말소됐습니다. 둘째, 현재 말소기준권리는 2012.05.17. 설정된 하동농업협동조합 근저당입니다. 이 기준일 이후의 경매개시결정과 한국토지주택공사 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 박상섭의 보증금 권리를 대위·승계한 보증기관 신고로, 60,000,000원을 별도 임차보증금으로 더하면 안 됩니다. 이를 제외한 실제 임차인·점유자는 5명입니다. 그중 박상섭·김신영·하예린은 확인된 전입일이 말소기준일보다 늦지만, ‘지주택’과 ‘주자’는 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성 자체를 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 선순위는 말소, 기준권리는 2012년 근저당

2009.07.03. 설정된 진주장학신용협동조합의 근저당권 2건 (126,000,000원·91,000,000원)은 2012.05.18. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2009.09.15. 설정된 김승훈의 60,000,000원 전세권도 2012.05.14. 말소됐습니다. 따라서 이 세 권리는 등기상 현재 남아 있는 매수인 인수권리로 보기 어렵습니다.

말소기준권리는 2012.05.17. 하동농업협동조합 명의로 설정된 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 165,600,000원이었고, 2014.04.15. 240,000,000원으로 변경됐습니다. 이 근저당은 2025.12.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2025.06.20. 경매개시결정과 2025.09.16. 한국토지주택공사 임차권등기는 모두 말소기준일 이후 권리입니다.

② 임차인 분석 — 실제 5명, 보증기관 승계 1건

한국토지주택공사 신고는 실제 임차인 한 명을 추가하는 자료가 아니라 박상섭의 보증금 권리를 대위·승계한 보증기관 신고입니다. 따라서 한국토지주택공사의 60,000,000원을 다른 임차보증금과 별도로 합산하지 않습니다. 실제 임차인·점유자는 박상섭, 김신영, 하예린, 지주택, 주자 등 5명입니다.

박상섭의 전입일은 2019.04.11., 김신영은 2012.06.25., 하예린과 한국토지주택공사는 2024.02.14.로 모두 2012.05.17. 말소기준일보다 늦습니다. 이들은 확인된 날짜만으로는 대항력이 없습니다. 반면 지주택과 주자는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 두 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수도 없고, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교는 보류

현재 최저매각가는 335,973,000원으로 감정가 479,961,200원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 이 물건은 표준화된 아파트가 아니라 토지와 3층 건물을 함께 취득하는 단독주택 이용 물건입니다. 건물 내부도 폐문부재로 확인되지 않았고, 여러 점유자가 기재돼 있어 내부 구조, 호실별 이용상태와 임대차 현황이 가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 현재 산정상 실질취득액은 최저가와 같은 335,973,000원이지만, 미상 점유자의 인수 위험이 확인되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 335,973,000원 가정)

제시된 시뮬레이션 기준 총 채권액은 442,600,000원, 채권자 예상배당은 330,469,378원, 미배당은 112,130,622원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 2009년 근저당 2건과 전세권의 2012년 말소기록, 당해세·최우선변제 및 미상 점유자의 권리는 별도 대조가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 봉원초등학교 서측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린상가 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 위치와 대중교통 운행횟수를 고려한 일반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층으로 외벽은 화강석 붙임과 드라이비트 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 내부 확인. 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 통상적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
• 토지. 대지 233㎡, 평지·사다리형·소로 한 면 접면이며 공시지가는 597,300원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역에 포함됩니다.
• 환금성. 토지와 3층 건물, 제시외 건물을 일괄 취득하는 비표준 주택으로 아파트보다 물건별 상태와 점유관계에 따른 가격 편차가 클 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유자 2명 확인. 지주택·주자의 전입일, 실제 점유 부분, 임대차계약일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 보증기관 승계 중복 제외. 한국토지주택공사의 60,000,000원 신고는 박상섭 관련 대위·승계 건이므로 별도 임차인 보증금으로 더하지 마세요.
• 말소기록 대조. 2009년 근저당 2건과 전세권은 2012년에 말소됐습니다. 예상배당표에 반영된 항목과 실제 채권 존부를 반드시 대조하세요.
• 근저당 이전 확인. 2012년 하동농업협동조합 근저당은 2025.12.23. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
• 내부 및 호실 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았고 204호·304호 등 여러 점유 부분이 나타납니다. 현황과 공부의 일치 여부를 현장에서 확인하세요.
• 제시외 건물. 감정서상 ㄱ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 구조·면적·이용상태와 철거 또는 유지 가능성을 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·건물 상태와 인근 단독주택 거래를 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기는 정리됐지만 점유는 아직 열려 있다”

이 사건의 등기부는 처음 보이는 것보다 정리가 잘돼 있습니다. 2009년 근저당 2건과 60,000,000원 전세권은 2012년에 이미 말소됐고, 2012.05.17. 말소기준 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 한국토지주택공사 신고 역시 보증기관 승계이므로 보증금을 중복해서 더할 사안은 아닙니다.

그러나 입찰 결론을 막는 요소가 남아 있습니다. 전입일과 보증금이 모두 미상인 점유자 2명입니다. 이들이 말소기준일보다 앞서 대항요건을 갖췄다면 현재 0원으로 계산된 인수액이 달라질 수 있습니다. 여기에 내부 미확인, 다수 점유, 제시외 건물과 비표준 단독주택의 환금성까지 겹칩니다.

확인된 등기는 보통, 미확인 점유는 위험, 가격은 판단 보류. 최저가 335,973,000원에 접근하기 전에 두 미상 점유자의 임대차 원본과 현장 이용상태를 먼저 닫아야 하는 사건입니다.