대구지방법원 2026타경100011. 대구 동구 신천동 ‘신천역센트럴리버파크’ 501동 10층 1003호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 제공된 권리분석에서 말소기준은 2025.09.02 대구신용보증재단 가압류 61,391,531원으로 산정되어 있습니다. 이후 신용보증기금·최명연·신한카드·하나은행의 가압류와 현재 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
과거 중소기업은행·우리은행·삼성생명보험 근저당 관련 등기는 등기부상 말소 이력이 반영되어 있고, 삼성생명보험 근저당권의 이전 기록에는 한국자산관리공사가 나타납니다. 현재 사건 역시 한국자산관리공사가 경매를 신청했습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원이므로 낙찰가와 실질취득액은 동일하게 358,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100011 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 621 신천역센트럴리버파크 501동 10층1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.87㎡ · 철근콘크리트구조 23층 건물 중 10층 1003호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 강지민 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 청구액 | 303,542,864원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유자와 전입세대·확정일자 여부는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없으며, 현재 자료만으로 별도 보증금 인수액을 산정할 근거도 없습니다.
② 시세 비교 — 3.58억은 최근 평균의 98.4%
같은 단지 ‘신천역센트럴리버파크’ 전용 84.87㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 363,833,333원, 최신 거래는 2026년 8월 380,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.87㎡ | 18 | 380,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 21 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 3 | 333,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 7 | 364,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 8 | 405,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 4 | 351,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 3 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 3 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 5 | 367,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 363,833,333원 |
실거래 범위는 333,000,000원~405,000,000원입니다. 현재 최저가 358,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.4%로 평균보다 5,833,333원 낮고, 최신 거래 380,000,000원보다는 22,000,000원 낮습니다. 반면 최근 거래 중 333,000,000원·348,000,000원·351,000,000원처럼 현 최저가보다 낮은 사례도 존재합니다. 따라서 시세 대비 뚜렷한 저가 매수라고 평가하기에는 할인 폭이 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,812,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 61,391,531원 | 61,391,531원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 291,435,516원 | 290,796,469원 |
| 4. 가압류 · 최명연 | 10,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,460,025원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 34,668,076원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 415,355,148원 중 예상 배당액은 352,188,000원이며 미배당액은 63,167,148원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동, 대구도시지하철도 1호선 신천역 남서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 지하철 1호선역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호합니다.
- 규모. 신천역센트럴리버파크는 785세대이며 준공일은 2011.03.23입니다. 대상 면적은 전용 84.87㎡입니다.
- 도로. 북측 왕복 6~7차선, 서측 왕복 2~3차선, 남서측 왕복 3차선, 동측 폭 약 12미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술) 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,600,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 도시가스 난방, 승강기·소화전·화재탐지·급배수 설비 등이 갖춰져 있습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 358,000,000원 | 352,188,000원 | 63,167,148원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 286,400,000원 | 281,590,400원 | 133,764,748원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 229,120,000원 | 225,112,320원 | 190,242,828원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰 시 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락으로 이어지는 구조입니다. 현재 신건 가격은 최근 평균과 거의 붙어 있지만, 1회 유찰 시 286,400,000원, 2회 유찰 시 229,120,000원으로 가격 구조가 크게 달라집니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사 원문, 전입세대, 점유자 신분과 점유원인을 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 363,833,333원, 최신 거래 380,000,000원과 함께 저가 거래 333,000,000원·348,000,000원·351,000,000원을 동시에 비교해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 제공된 분석상 2025.09.02 대구신용보증재단 가압류가 말소기준입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서 최신본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 관리비·체납. 공용부분 관리비 체납과 각종 체납액은 관리사무소·관련 기관을 통해 별도로 확인하세요.
- 물건 상태. 동일 면적 실거래가 333,000,000원부터 405,000,000원까지 벌어져 있으므로 층·향·수리상태 등 개별 호수 조건이 가격 판단에 중요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 명확합니다. 제공된 배당·권리분석상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 지하철 1호선 신천역 인근의 785세대 아파트라는 입지·규모도 환금성 측면에서 확인할 수 있는 요소입니다.
반면 신건 최저가 358,000,000원은 최근 12개월 평균 363,833,333원과 불과 1.6% 차이입니다. 최신 거래 380,000,000원보다는 낮지만 최근 실거래 최저 333,000,000원보다 25,000,000원 높습니다. 따라서 결론은 “권리 부담은 낮지만, 현 회차에서 큰 가격 메리트까지 확보된 물건은 아니다”입니다. 입찰 여부는 권리보다 현장 상태와 응찰가가 좌우합니다.
