대구지방법원 2026타경100102. 수성구 수성동4가 우남로즈빌 4층 401호, 전용 76.59㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 여은진이고 2010.04.05. 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.05.15. 수성구 압류이며, 이후 2026.01.13. 조성희가 강제경매를 신청했습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 을구 3번 임차권은 별도로 봐야 합니다.
조성희는 2019.12.29. 임대차계약, 주민등록 2020.03.20., 점유개시 2020.03.21., 확정일자 2020.03.20.로 등기돼 있고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하면서, 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 경고합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 수성동4가 1028-6 우남로즈빌 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 76.59㎡ · 철근콘크리트조 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 여은진 (2010.04.05. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성희 / 191,475,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수
2002.07.22. 대구은행 근저당권은 2005.01.11. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.05.15. 수성구 압류이고, 2026.01.13. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 조성희의 임차권은 말소기준 등기보다 늦게 등기됐더라도, 임대차계약과 주민등록·점유·확정일자가 모두 그보다 앞서 있고 매각물건명세서가 직접 매수인에게 대항할 수 있다고 적고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 주민등록 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성희 | 180,000,000원 | 2020.03.20 / 2020.03.21 | 2020.03.20 | 대항 가능 | 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
조성희는 2025.05.26. 배당요구를 했고, 동일인이 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 자료에는 이 동일성을 두고 “가장임차인 의심 또는 관계인 가능성” 경고가 붙어 있습니다. 따라서 신청채권 191,475,615원과 임차보증금 180,000,000원을 별개의 독립 채권처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권의 성격과 배당순위는 원본 문서로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래의 203.1%
우남로즈빌은 총 8세대, 2002.07.10. 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 76.59㎡ 실거래는 2024.10. 3층 130,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 130,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 76.59㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.59㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저매각가 264,000,000원은 최근 실거래 130,000,000원의 203.1%입니다. 따라서 전체 평균이든 최근 평균이든 이 사건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 현재 신건 가격은 확인 가능한 실거래보다 크게 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 조성희 | 191,475,615원 | 191,475,615원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 68,028,385원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 신청채권 191,475,615원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 명세서가 조성희의 임차보증금 미변제 잔액 승계를 명시하므로 실제 배당표에서 보증금 180,000,000원이 전액 소멸하는지 별도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 임차보증금이 가격 하한선
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 264,000,000원 | 191,475,615원 | 0원 | 배당표상 인수 0원 |
| 1회 유찰 80% | 211,200,000원 | 191,475,615원 | 0원 | 배당표상 인수 0원 |
| 2회 유찰 64% | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 25,681,055원 | 임차보증금 180,000,000원보다 매각가가 낮아 승계 여부 핵심 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 대구은행역 북동측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 401호. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 480.3㎡, 평지·사다리형·소로한면. 공시지가 2,847,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 동일 면적 확인 실거래가 1건뿐이라 가격 검증 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명세서 원문 확인. 을구 3번 임차권의 “보증금 전액 미변제 시 잔액 인수” 조건을 최우선 확인해야 합니다.
- 배당요구·배당순위 확인. 조성희의 확정일자·대항력·배당요구 효력과 실제 배당 가능액을 배당표 작성 전 단계까지 추적해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 조성희입니다. 신청채권 191,475,615원과 보증금 180,000,000원의 관계를 원인채권 서류로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 264,000,000원은 최근 실거래 130,000,000원의 203.1%입니다. 현재 회차에서 가격상 가점은 없습니다.
- 유찰가 착시 경계. 2회 유찰가 168,960,000원은 보증금 180,000,000원보다 낮아, 미배당 임차보증금 승계 시 실질취득이 보증금 수준으로 올라갈 수 있습니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 상태는 외부 투시·탐문과 유사 건물의 표준적인 내부구조를 상정해 평가했습니다.
맺으며 — “신건도 비싸고, 유찰가도 그대로 믿을 수 없다”
이 사건은 단순히 “압류 이후 권리는 소멸한다”는 한 문장으로 끝낼 물건이 아닙니다. 조성희의 보증금 180,000,000원 임차권에 대해 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있고, 동일인이 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 따라서 실제 배당에서 보증금이 얼마나 소멸하는지가 실질취득가격을 결정합니다.
가격도 불리합니다. 신건 264,000,000원은 확인 가능한 최근 실거래 130,000,000원의 203.1%입니다. 2회 유찰돼 168,960,000원까지 내려가더라도, 그 금액은 보증금 180,000,000원보다 낮아 대항력 임차보증금의 미배당분이 발생하면 실질취득은 약 180,000,000원 수준으로 올라갑니다. 현재도 시세보다 높고, 유찰 뒤에도 임차권을 빼고 최저가만 보면 안 되는 사건입니다. 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
