대구지방법원 2026타경101974. 칠곡군 동명면 한티로 718, 한티한우리타운 101동 3층 303호 아파트입니다. 소유자 김창회가 2024.07.03 매매를 원인으로 2024.08.02 소유권을 취득했고, 등기 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 같은 날 주식회사아이엠뱅크가 채권최고액 115,000,000원의 근저당권을 설정했으며 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.11.04 이상현의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2026.07.28 주식회사 아이엠뱅크의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후 권리이므로 둘 다 매각으로 소멸합니다. 과거 농협은행 근저당권과 장진민의 전세권, 삼성카드 가압류, 이상현이 신청했던 별도 임의경매는 모두 이미 말소·취하된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경101974 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 34-1 101동 3층303호 · 도로명 경상북도 칠곡군 동명면 한티로 718 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 71.0544㎡ · 3층 |
| 단지 | 한티한우리타운 · 28세대 · 2017.06.20 준공 |
| 소유자 | 김창회 · 2024.07.03 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (감정가 49.0%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 106,379,053원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 현재 말소기준은 2024.08.02 주식회사아이엠뱅크 근저당권 115,000,000원이고, 이후 이상현 근저당권 60,000,000원과 2026.07.28 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래의 절반 수준
한티한우리타운 전용 71.05㎡ 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 160,833,333원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 170,000,000원, 최신 거래도 2024.07 170,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 8.8% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 71.05㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2024.07 | 71.05㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 71.05㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2023.06 | 71.05㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.05 | 71.05㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 71.05㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 160,833,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 170,000,000원 |
현재 최저매각가 83,300,000원은 최근 12개월 평균 170,000,000원의 49.0%입니다. 전체 실거래 평균 대비로도 51.8% 수준입니다. 이 사건은 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 83,300,000원이고, 가격 비교 기준을 최저가와 실질취득액 중 어느 쪽으로 보더라도 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사아이엠뱅크 | 115,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 근저당 · 이상현 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 175,000,000원 중 예상배당은 81,400,600원이며, 미배당액은 93,599,400원입니다. 신청채권 106,379,053원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측의 미회수 문제로, 예상상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 49% | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 93,599,400원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 39% | 66,640,000원 | 65,040,480원 | 109,959,520원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 31% | 53,312,000원 | 51,952,384원 | 123,047,616원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 각 회차의 매각가와 동일하게 움직입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 아파트이며 한티한우리타운 전용 71.0544㎡ 물건입니다.
- 단지 규모. 총 28세대, 2017.06.20 준공의 소규모 단지입니다.
- 토지. 토지면적 3,091.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 지형은 완경사·자루형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 265,400원/㎡입니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 거래성. 동일면적 실거래 6건, 전체 평균 160,833,333원, 최근 12개월 평균 170,000,000원입니다.
- 경매 이력 지표. 단지 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 매도·재매각 시 환금성 점검이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.08.02 을구 7번 주식회사아이엠뱅크 근저당권이 기준입니다.
- 후순위 권리. 2024.11.04 이상현 근저당권과 2026.07.28 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본과 최종 대조하세요.
- 과거 권리 혼동 금지. 농협은행 근저당권, 장진민 전세권, 삼성카드 가압류 및 과거 임의경매는 이미 말소·취하된 이력입니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 83,300,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원의 49.0%입니다.
- 환금성 점검. 28세대 소규모 단지이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회이므로 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 확인하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 66,640,000원, 2회 유찰 시 53,312,000원이며 두 경우 모두 예상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.08입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각 관련 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 환금성과 낙찰가”
이 사건은 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 2024.08.02 주식회사아이엠뱅크 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 권리분석의 복잡성은 낮은 편입니다. 가격도 현재 실질취득 83,300,000원이 최근 12개월 평균·최신 거래 170,000,000원의 49.0%여서 최근 시세 대비 여유가 큽니다.
다만 한티한우리타운은 28세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리와 가격만 보면 긍정적이지만, 환금성까지 확인해야 완성되는 사건입니다. 최저가가 낮다는 사실 하나만으로 판단하기보다 실제 수요와 재매각 가능성을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.