대구지방법원 2025타경1259. 현풍읍 중리의 테크노타워3 제1동 제3층 제205호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(점포)입니다. 현재 소유자는 권기범·권도형·권민준으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 권리분석의 기준은 2017.02.07. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 114,000,000원이며, 이후 대구신용보증재단·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 구조 자체는 비교적 분명하지만, 이 물건에서 놓치면 안 되는 부분은 점유·임대차 확인입니다. 감정평가서에는 근린생활시설(점포)로 이용 중이라고 기재되어 있으면서 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 실제 점유자의 명도·임대차 문제는 별개로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1259 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 497-2 테크노타워3주건축물제1동 3층205호 |
| 도로명 | 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로 30 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(점포) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상9층 · 제3층 제205호 단위상가 |
| 소유자 | 권기범 3분의 1 · 권도형 3분의 1 · 권민준 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 86,944,285원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2017.02.07. 접수된 주식회사하나은행 근저당권 114,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 대구신용보증재단 가압류 80,458,331원, 2025년 신용보증기금 가압류 35,309,004원, 2025.05.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.06.05. 국민건강보험공단의 권도형 지분 압류는 2025.11.18. 이미 말소되었습니다.
② 가격 구조 — 신건 194,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 194,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 155,200,000원, 2회 유찰 시에는 124,160,000원입니다. 다만 이 숫자만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 실제 응찰가는 상가의 임대수익·공실 여부·현장 거래가격을 함께 확인한 뒤 정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 194,000,000원 | 190,484,000원 | 39,283,335원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 155,200,000원 | 152,227,200원 | 77,540,135원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 124,160,000원 | 121,621,760원 | 108,145,575원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지지만 채권자의 미배당은 39,283,335원 → 77,540,135원 → 108,145,575원으로 확대됩니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 80,458,331원 | 76,484,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 35,309,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 229,767,335원 중 채권자 배당액은 190,484,000원, 미배당은 39,283,335원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 세금·최우선변제 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 대구포산초등학교 남동측 인근이며, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제3층 제205호 단위상가로서 근린생활시설(점포)로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 30m, 동측으로 폭 약 15m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,453.1㎡, 공시지가는 2,867,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 지구단위계획구역, 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역, 연구개발특구에 해당하며 대로2류·중로2류와 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 점포로 이용 중이지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 방문을 통해 실제 점유자와 임대차 관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금·대항력 확인. 점유자가 있다면 전입·사업자등록, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해 대항력 가능성을 따져야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 194,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 현장 상가 매매가격과 임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 155,200,000원, 2회 유찰 시 124,160,000원입니다. 단순 할인율보다 공실·임대수익·명도비용을 함께 반영해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2017년 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류·경매개시가 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 현장은 확인 필요”
이 물건은 등기상 말소기준이 명확합니다. 2017년 하나은행 근저당 이후의 대구신용보증재단·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 이용상태가 근린생활시설(점포)이고 임대관계가 미상이라는 점은 따로 봐야 합니다. 특히 시세 대비 가격 우위도 확인되지 않았으므로 권리는 합격에 가깝지만, 점유·임대차와 가격은 확인 후 판단하는 것이 맞습니다.
