창원지방법원 2025타경786. 남해군 남면 상가리 748-1에 있는 단독주택과 토지 271㎡의 일괄매각 물건입니다. 건물은 목조 스레트지붕 단층으로 등재돼 있으나, 현황은 스레트 위 함석지붕입니다. 감정서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ도 매각에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 감정가 57,892,000원의 70%인 40,524,000원으로, 한 차례 유찰된 상태입니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 2021년 11월 19일 김홍겸 명의의 근저당권이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 서울신용보증재단 가압류는 말소기준보다 앞서 설정됐지만, 같은 해 7월 23일 해제로 이미 말소됐습니다. 조사된 임차인도 없어 매수인이 승계할 보증금이나 임차권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경786 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남면 상가리 748-1 · 남서대로 1116 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 271㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 목조 단층 · 공부상 스레트지붕 · 현황 스레트 위 함석지붕 |
| 소유자 | 하호승 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 57,892,000원 / 40,524,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김홍겸 / 22,323,287원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 임대관계가 확인되지 않았고, 매수인이 인수할 임차보증금도 없습니다. 등기부상 핵심은 2021년 11월 19일 설정된 김홍겸의 근저당권 28,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되며 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 회차 시나리오 — 70%라고 곧바로 싼 것은 아니다
현재 최저가는 감정가보다 17,368,000원 낮은 40,524,000원입니다. 그러나 동일 지역·유사 단독주택의 최근 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 토지와 노후 목조주택을 함께 평가해야 하는 물건은 건물 상태, 경계, 도로 저촉, 제시외 건물의 상태에 따라 실제 가치 차이가 커질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 40,524,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 28,366,800원 | 9,795,606원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 19,856,760원 | 18,152,466원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당은 커지지만, 등기상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 회차가 내려가더라도 권리 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 낮은 최저가와 별개로 농촌 단독주택의 실제 수요와 현장 상태를 반영한 입찰가 상한이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,524,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,129,432원 |
| 1. 서울신용보증재단 가압류 | 9,251,804원 | 9,251,804원 |
| 2. 김홍겸 근저당권 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,142,764원 |
현재 최저가 기준 추정에서는 집행비용과 표시된 채권액이 전액 배당되고 소유자에게 2,142,764원이 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중입니다. 현황조사 당시 이해관계인이 부재해 관련 공부, 외부관찰과 탐문을 종합해 이용상태를 판단했습니다.
- 입지. 남해군 남면 덕월리 소재 남명초등학교 상덕분교장 북동측에 위치하며, 주변은 농어가주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 주변 지역의 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 271㎡, 지목은 대입니다. 평지의 사다리형 토지이며 소로한면에 접합니다. 개별공시지가는 ㎡당 110,200원입니다.
- 건물. 목조 단층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 목조창입니다. 기본적인 위생·급배수· 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 지붕 차이. 공부상 스레트지붕이나 현황은 스레트 위 함석지붕입니다. 현재 상태와 보수 필요성은 내부·외부 현장 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ이 매각에 포함됩니다. 구조, 면적, 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 마을경관관리지역에 해당합니다. 접도구역 저촉 및 도로구역 접함 사항이 있습니다.
- 경계. 인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정에는 측량이 필요합니다.
- 환금성. 농어가주택과 농경지가 혼재한 지역의 단독주택으로, 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 어렵습니다. 토지 활용성과 건물 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 입찰 전 지적도와 현황 경계를 대조하고, 필요하면 측량 비용과 경계분쟁 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 ㄱ·ㄴ·ㄷ의 위치, 구조, 면적, 노후도와 철거·보수 필요성을 감정서 도면 및 현장에서 확인하세요.
- 지붕과 건물 상태. 공부상 스레트지붕과 현황 함석 덧씌움 상태가 다릅니다. 누수, 구조부, 창호, 난방과 급배수 상태를 점검하세요.
- 도로·접도구역. 도로구역 접함과 접도구역 저촉이 토지 이용, 증축 또는 신축에 미치는 영향을 관할기관에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 현황조사 당시 이해관계인이 부재했습니다. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가의 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 단독주택과 대지 거래, 건물 잔존가치, 수리비를 조사해 입찰가 상한을 정하세요.
- 배당 원본 대조. 등기부상 말소된 서울신용보증재단 가압류가 예상배당에 포함된 부분은 배당요구 내역과 법원 배당표로 재확인하세요.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획확인서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다
이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 말소기준은 2021년 김홍겸 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 선순위였던 서울신용보증재단 가압류도 이미 해제로 말소됐으며 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격과 현장 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다. 최저가는 40,524,000원으로 감정가의 70%지만, 최근 실거래 비교값이 없어 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 정확한 경계는 측량이 필요하고, 제시외 건물과 공부·현황이 다른 지붕, 접도구역 저촉, 농촌 단독주택의 제한적인 환금성이 함께 존재합니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 현장검증은 보류입니다. 입찰가는 감정가 할인율보다 토지 이용 가능성과 실제 보수비를 기준으로 정해야 합니다.