창원지방법원 2025타경791. 하동군 진교면 진교리에 있는 문화빌라 4층 402호로, 감정평가상 주거용 다세대주택입니다. 감정가는 63,000,000원이고 1회 유찰된 현재 회차 최저가는 44,100,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 박시온이며, 2016.02.16 매매를 원인으로 60,000,000원에 취득했습니다.
현재 등기에서 말소기준이 되는 권리는 2016.04.01 설정된 금오농업협동조합의 채권최고액 40,000,000원 근저당권입니다. 2024.08.07 김명자 명의로 설정된 채권최고액 30,000,000원 근저당권과 2025.06.26 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인 조사가 단순하지 않습니다. 정점순의 전입일은 2016.03.24로, 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 완성 여부, 낙찰자가 실제로 승계할 금액은 확정할 수 없습니다. 감정평가 과정에서는 소유자가 거주 중인 것으로 탐문됐으나 임대관계는 확인되지 않았다고 기재돼 있어, 점유관계도 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경791 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 하동군 진교면 진교리 670 4층 402호 · 도로명 경상남도 하동군 진교면 산복벚꽃길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 주거용 다세대주택 · 전용 73.19㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 · 1999.12.28 사용승인 · 총 8세대 |
| 소유자 | 박시온 · 2016.02.16 매매 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동금오농업협동조합 / 31,868,830원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 현재 등기와 과거 말소 이력을 구분해야 한다
② 임차인 분석 — 대항력 가능·보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정점순 | 2016.03.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 산정 불가 |
조사상 실제 임차인은 1명입니다. 정점순의 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수 0원”으로 확정해서는 안 됩니다. 주민등록의 계속성, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금 지급내역, 배당요구 여부를 확인한 뒤에야 최종 승계액을 계산할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 63.6% 수치만 믿기 어렵다
문화빌라에서 확인된 면적 대응 실거래는 1건입니다. 2022.03 전용 76.42㎡, 2층이 69,300,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 44,100,000원은 이 거래금액의 63.6%, 감정가 63,000,000원은 약 90.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 76.42㎡ | 2층 | 69,300,000원 |
| 확인 표본 | 1건 | — | 69,300,000원 |
하지만 거래 시점이 2022.03이고 표본도 1건뿐이므로, 이를 2026년 현재의 확정 시세로 보기 어렵습니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 금액 역시 실제 근거 거래월이 2022.03으로 동일합니다. 여기에 선순위 전입자의 보증금까지 미상이므로, 최저가 대비 63.6%라는 숫자를 근거로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 배당 시뮬레이션 — 과거 말소권리 포함 여부를 재검증해야 한다
44,100,000원 매각을 가정한 배당 시뮬레이션은 집행비용 1,193,800원, 한국주택은행 근저당 19,500,000원, 박상화 전세권 23,406,200원을 배당하고 나머지 채권에는 배당하지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 한국주택은행 근저당 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 박상화 전세권 | 30,000,000원 | 23,406,200원 |
| 울산침례교회신용협동조합 근저당 | 52,000,000원 | 0원 |
| 대우캐피탈 가압류 | 5,131,740원 | 0원 |
| 국민신용카드 가압류 | 3,303,266원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 26,200,000원 | 0원 |
| 국민은행 가압류 | 21,053,879원 | 0원 |
| 진교농업협동조합 가압류 | 6,121,869원 | 0원 |
| 진교농업협동조합 가압류 | 11,073,223원 | 0원 |
| 농림수산업자신용보증기금관리기관 농업협동조합중앙회 가압류 | 37,441,109원 | 0원 |
| 금오농업협동조합 근저당 | 40,000,000원 | 0원 |
| 김명자 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액 281,825,086원, 배당액 42,906,200원, 미배당액 238,918,886원입니다. 다만 과거에 말소된 권리가 포함돼 있어 현재 경매의 확정 배당액이나 매수인 인수액으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수액 확인이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 총 배당액 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 238,918,886원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 251,910,747원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 21,608,999원 | 20,820,037원 | 261,005,049원 |
유찰이 반복되면 입찰가는 30,869,999원, 21,608,999원으로 낮아지지만, 정점순이 승계 대상 보증금을 가진 경우에는 낙찰가가 내려간 만큼 실질취득가가 동일한 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 승계 보증금이 확정되지 않은 상태에서 유찰 횟수만 보고 저가 매수 기회로 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 다세대주택으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 진교초등학교 남측 경계지점에서 남측 직선거리 약 40m 지점이며, 주변은 초등학교·주택·농경지와 로변 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 자동차 진출입이 자유롭고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 12m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 337㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 203,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 외벽 드라이비트, 내벽 벽지·타일, 샷시 및 목재 이중창호이며 현상은 보통입니다. 급·배수, 위생, 난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 정점순의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 개시일, 주민등록 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 배당으로 회수할 수 있는 금액을 확인해 최종 승계액을 계산해야 합니다.
- 점유자 재확인. 임차인 조사와 소유자 거주 탐문 내용이 일치하지 않으므로 현장 방문과 전입세대 확인이 필요합니다.
- 말소등기 대조. 2004.11.26 말소된 근저당·전세권·가압류를 현재 인수권리나 배당채권으로 중복 계산하지 않았는지 원본을 대조해야 합니다.
- 현재 채권자 확인. 말소기준 근저당의 명칭변경과 농업협동조합자산관리회사로의 이전 내용을 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 확인된 실거래가 2022.03의 1건뿐이므로 2026년 현장 매물과 지역 중개업소 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액을 확인해야 합니다.
- 원본 확인 전 입찰 보류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약과 배당요구 기록을 대조한 후 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 할인율이 아니라 ‘미확인 승계액’이 핵심
현재 최저가는 확인 실거래 69,300,000원의 63.6%로 보이지만, 그 거래는 2022.03의 단 1건입니다. 더욱 중요한 문제는 말소기준보다 앞선 전입자 정점순의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 보증금이 승계된다면 실질취득가는 44,100,000원에 그 금액을 더한 값이며, 최저가만 기준으로 한 할인율은 의미가 달라집니다.
또한 배당 시뮬레이션에는 2004년 이미 말소된 근저당과 전세권이 포함돼 있어 현재 등기와 일치하지 않습니다. 가격은 낮아졌지만 권리와 배당의 핵심 숫자가 아직 확정되지 않은 물건입니다. 보증금·점유·배당표를 원본으로 재검증하기 전에는 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.
