대구지방법원 2026타경100. 대구 달서구 상인동 ‘한서,성지맨션’ 103동 9층 902호, 전유면적 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박진홍이고, 2022.08.30. 월배농업협동조합이 채무자 김민지를 상대로 채권최고액 216,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 롯데카드·하나카드·신한카드·서울보증보험·신한은행의 가압류와 2026.04.17. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤라서 매각으로 소멸합니다.

권리관계만 보면 구조는 단순합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차와 1회·2회 유찰 시 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

2022.08.30. 설정된 월배농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권은 같은 날 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 현재 남아 있는 롯데카드 7,383,332원, 하나카드 9,898,055원, 신한카드 50,999,333원, 서울보증보험 51,395,703원, 신한은행 58,431,270원의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’이 중요하다

상인성지한서타운 전용 84.98㎡의 실거래는 모두 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 237,681,818원이지만, 이 평균에는 2021년의 315,000,000원·345,000,000원·352,500,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.

최근 12개월 평균은 192,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 210,000,000원입니다. 현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 114.3%입니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군보다 -26.9% 낮은 추세입니다. 따라서 전체 거래 평균 237,681,818원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 최근 시장을 왜곡하게 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

총 채권액 394,107,693원 가운데 예상 배당은 216,120,000원, 미배당은 177,987,693원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원, 가격만 내려간다

유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 이 사건의 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 새로 생기지 않습니다. 다만 시세 역시 고정돼 있지 않고 최근 추세가 -26.9%이므로, 향후 회차에서도 당시의 최신 거래를 다시 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상원중학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택·근린상가·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스승강장과 대구도시철도1호선 상인역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 14층 건물로, 건축물대장상 사용승인일은 1994.04.04.입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기 및 소방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 단지는 남동측·북동측 왕복4차선, 남서측·북서측 왕복2차선 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지·거래. 상인성지한서타운은 428세대이며, 동일 면적 거래 11건이 확인됩니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -26.9%로 하락 추세입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 237,681,818원보다 최근 12개월 평균 192,500,000원과 최신 거래 210,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
• 신건 고평가 주의. 현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.3%입니다. 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -26.9%입니다. 과거 315,000,000원·345,000,000원·352,500,000원 거래를 현재 시세의 기준으로 삼기 어렵습니다.
• 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2022.08.30. 을구 7번 월배농업협동조합 근저당권과 이후 가압류의 말소 여부를 등기 원본에서 최종 대조해야 합니다.
• 배당표 한계. 집행비용·채권액을 기준으로 계산된 예상치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로

이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.08.30. 월배농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 현재 회차의 가격은 권리 안정성과 별개의 문제입니다. 신건 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균 192,500,000원의 114.3%이고 최신 거래 210,000,000원보다 높습니다. 최근 거래군이 과거보다 -26.9% 낮은 하락 흐름까지 겹칩니다. 전체 평균 237,681,818원만 보면 낮아 보일 수 있지만, 그 수치에는 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 결론은 권리는 단순·인수 0원, 그러나 신건 가격은 최근 시세 이상이라 가격 메리트는 부족입니다.