대구지방법원 2026타경112. 대구 서구 상리동 239-33의 토지 112.0㎡와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 슬레브지붕 2층이고 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.08.14. 비산새마을금고 근저당권 24,000,000원이며, 이후 우리카드 가압류, 한국토지주택공사 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차인 숫자를 잘못 더하지 않는 데 있습니다. 현황조사 등에 나타난 이덕락이 실제 임차인이고, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계자로서 이덕락 보증금 70,000,000원의 중복 신고입니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 두 사람의 보증금을 별도로 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경112 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 상리동 239-33 · 대구광역시 서구 가르뱅이로 63-10 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 토지 | 대 112.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 고도지구(5층이하) · 공시지가 548,500원/㎡ |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬레브지붕 2층 · 단독주택 |
| 소유자 | 김종란 · 2025.12.23. 상속, 2026.04.10. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 152,445,160원 / 152,446,000원 (신건) |
| 청구액 | 19,885,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 통로, 샷시, 옥탑, 옥상 태양광설비 등 건물 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.08.14. 비산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원이고 공동담보는 같은 상리동 239-33 토지입니다. 2025.08.18. 우리카드 가압류 38,405,699원과 2025.08.07. 한국토지주택공사 임차권등기, 2026.04.29. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이덕락 실제 임차인 | 전입 2024.04.19 확정일자 미상 | 미상 | 2026.07.14 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 2층 · 주거 임차권등기 | 전입 2021.07.23 확정 2021.07.07 | 70,000,000원 | 2025.08.07 | 대항력 없음 | 대위·승계 |
한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 이덕락 보증금의 보증기관 대위·승계입니다. 따라서 70,000,000원을 이덕락과 별도로 중복 합산하면 안 됩니다. 두 신고 모두 자료상 말소기준권리 이후 전입으로 정리돼 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 신건으로 감정가 152,445,160원, 최저매각가 152,446,000원입니다. 동일·인근 실거래 수치가 반영돼 있지 않으므로 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 주는 판단은 하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,934,244원 |
| 1. 근저당 · 비산새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 38,405,699원 | 38,405,699원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,106,057원 |
채권총액 62,405,699원은 현재 회차 기준 전액 배당되는 시나리오이며 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 87,106,057원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 152,446,000원 | 62,405,699원 | 0원 | 87,106,057원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 121,956,800원 | 62,405,699원 | 0원 | 57,043,706원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 97,565,440원 | 62,405,699원 | 0원 | 33,003,563원 | 0원 |
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상리지하차도 서측 인근으로, 단독·근린생활시설·소규모 공장·창고 등이 혼재한 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하나 제반 교통사정은 다소 불편한 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬레브지붕 2층, 외벽은 치장벽돌·몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 112.0㎡, 완경사·정방형, 세로한면(불), 제2종일반주거지역·고도지구입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 통로·샷시·옥탑·옥상 태양광설비 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 숫자. 실제 임차인은 이덕락 1명입니다. 한국토지주택공사의 70,000,000원은 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 합산하지 마세요.
- 대항력. 이덕락과 한국토지주택공사 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
- 배당관계. 이덕락의 보증금·확정일자와 한국토지주택공사의 대위·승계 범위를 배당요구 관련 원문과 맞춰 확인하세요.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각과 통로·샷시·옥탑·태양광설비 포함 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 현장성. 단독주택과 소규모 공장·창고가 혼재한 지역 특성, 차량 접근과 도로 접면 상태를 직접 확인하세요.
- 가격. 현재 실거래 비교 없이 신건 최저가만으로 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 시세 확인 후 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 핵심만 구분하면 명확합니다. 2020.08.14. 비산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이덕락은 실제 임차인, 한국토지주택공사는 그 보증금의 대위·승계자로 보아야 하므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대조할 수 있는 가격 자료가 반영돼 있지 않고, 감정평가상 주변도 단독주택·근린생활시설·공장·창고가 섞인 미성숙 주택지대입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 정리돼 있으나, 신건 가격의 메리트는 별도 시세 검증 전까지 보류입니다.
