대구지방법원 2026타경118. 대구 달서구 도원동 나래마을 812동 14층 1404호, 전용면적 비교대상은 84.71㎡급 아파트입니다. 현 소유자 서원우는 2004년 2월 소유권을 취득했고, 2014년 1월 28일 월배농업협동조합 앞으로 채권최고액 141,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2022년 같은 조합의 채권최고액 62,400,000원 근저당과 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조라, 배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 204,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 12건 평균은 209,083,333원으로 최저가가 평균보다 2.4% 낮지만, 가장 최신인 2026년 9월 거래는 190,000,000원입니다. 즉 평균만 보면 약간 낮아 보이지만 최신 거래를 기준으로는 신건 최저가가 7.4% 높아 가격 메리트를 강하게 주장하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1428 나래마을 812동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 벽식구조 20층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 서원우 (2004.02.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 월배농업협동조합 / 200,006,975원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자는 현황조사·매각물건명세서에서 최종 확인하는 것이 안전합니다. 등기권리만 보면 2014년 월배농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2022년 후순위 근저당 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다는 높다
나래마을은 총 1,060세대, 1997년 4월 18일 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.71㎡를 중심으로 84.95㎡ 거래가 함께 포함된 최근 거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 19 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 84.71㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.71㎡ | 20 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 16 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 15 | 245,000,000원 |
| 2026.06 | 84.71㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 13 | 214,000,000원 |
| 2026.03 | 84.71㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 209,083,333원 |
최근 거래 범위는 165,000,000원~250,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 신건 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균 209,083,333원의 97.6%라 평균 대비 약 5,083,333원 낮습니다. 그러나 최신 거래 190,000,000원보다는 14,000,000원 높아 최신 시세 기준으로는 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,656,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 월배농업협동조합 | 141,600,000원 | 141,600,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 월배농업협동조합 | 62,400,000원 | 58,744,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 204,000,000원 가정 시 집행비용 3,656,000원을 제외하고 두 근저당에 200,344,000원이 배당되며, 후순위 근저당에 3,656,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 3,656,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 43,884,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 76,067,840원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 따라서 유찰 여부의 핵심은 권리위험 변화가 아니라 매입가격 자체의 개선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구노전초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 20층 건물의 14층이며, 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스·지역난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 35m, 동측 약 25m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,947,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1,060세대 단지이고 최근 12건의 실거래가 확인되지만, 거래가격이 165,000,000원부터 250,000,000원까지 넓게 형성돼 개별 호수의 상태·층에 따른 가격 편차를 주의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근12개월 평균 209,083,333원만 보면 할인처럼 보이지만 최신 거래는 190,000,000원입니다. 응찰가 판단은 평균과 최신 거래를 함께 보세요.
- 동일 14층 거래 비교. 2026년 6월과 7월의 전용 84.71㎡ 14층 거래는 각각 245,000,000원이므로, 같은 층이라도 시점·상태에 따라 가격 차이가 큰 이유를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 가격. 1회 유찰 시 163,200,000원, 2회 유찰 시 130,560,000원입니다. 인수액은 0원이므로 유찰 시 가격 메리트가 얼마나 개선되는지를 중심으로 판단할 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2014년 월배농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 204,000,000원은 최근12개월 평균 209,083,333원의 97.6%라 평균보다는 조금 낮지만, 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 범위도 165,000,000원부터 250,000,000원까지 넓어 단순 평균만으로 싼 물건이라 평가하기 어렵습니다. 권리분석은 합격, 가격은 보수적으로 접근할 신건입니다.
