전주지방법원 2025타경20206. 익산시 모현동1가 현대아파트 209동 9층 906호입니다. 감정가 162,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 19,059,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 김태영은 2022.03.28 전입·점유를 시작했고 2022.02.25 확정일자를 갖춘 뒤, 2025.09.30 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 150,000,000원입니다.

말소기준권리는 2025.01.13 강제경매개시결정입니다. 김태영의 전입일은 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 매각물건명세서도 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가 19,059,000원 가정 시 집행비용 743,062원을 제외한 18,315,938원이 김태영에게 배당되고, 나머지 131,684,062원이 매수인에게 넘어옵니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다

등기부의 과거 근저당·전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.01.13 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.03.28 전입·점유를 가진 김태영입니다. 이후 2025.09.30 임차권등기가 접수됐더라도 대항력 판단의 출발점은 앞선 전입·점유 시점이며, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

② 시세 비교 — 낙찰가 19,059,000원이 아니라 실질취득으로 봐야 한다

모현현대2차 동일 평형 84.74㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 139,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.09의 160,000,000원이고, 표본 최저는 120,000,000원, 최고는 160,000,000원입니다.

현재 회차에서 김태영에게 실제 배당되는 금액은 18,315,938원이고, 미배당 131,684,062원을 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가 19,059,000원에 인수액을 더한 실질취득은 150,743,062원입니다. 이는 보증금 150,000,000원 수준에 사실상 고정되는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 김태영의 미배당 인수액이 늘기 때문에 최저가 하락폭만큼 총 취득부담이 내려가지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,059,000원 가정)

김태영 보증금 중 131,684,062원은 배당되지 않아 매수인이 인수합니다. 신청채권자 이기하의 청구액 30,061,000원은 현재 가정에서는 배당 0원입니다. 김태형의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에는 포함되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산모현초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통 시설이 있어 제반 교통 사정은 보통 정도입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 아파트 중 9층 906호이며 급배수·위생설비, 개별난방시설, 승강기, 소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측·남측 약 10미터, 서측 약 6미터, 동측 약 15미터 및 약 6미터 포장도로에 접하고 동·서·남측 진출입로를 이용합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성 참고. 모현현대2차는 1,114세대이며 1993.07.07 준공됐고, 동일 평형 최근 거래는 120,000,000원부터 160,000,000원까지 분포합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 총 취득부담 확인. 현재 최저가 19,059,000원에 김태영 미배당 인수 131,684,062원을 더한 150,743,062원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
• 김태형 점유관계 확인. 현황조사상 2022.03.28 전입한 김태형의 보증금이 확인되지 않았습니다. 김태영과의 관계, 실제 임대차계약, 보증금 및 점유 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 김태영 인수 범위 재확인. 매각물건명세서상 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 7회·8회 유찰 때도 낙찰가 하락과 함께 김태영 미배당 인수액이 증가합니다. 보증금보다 낮은 낙찰가 구간에서는 총부담이 약 150,000,000원 수준에 고정됩니다.
• 시세 기준. 동일 평형 최근 12개월 평균은 139,833,333원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 현재 실질취득은 평균보다 높습니다.

맺으며 — “1,905만원 낙찰”로 끝나는 물건이 아니다

이 사건은 6회 유찰된 최저가만 보면 감정가 162,000,000원짜리 아파트를 19,059,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 하지만 김태영의 선순위 대항력 임차보증금 150,000,000원이 있고, 현재 가정에서 그중 131,684,062원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 150,743,062원으로 최근 12개월 실거래 평균 139,833,333원보다 높습니다.

더 큰 변수는 현황조사상 김태형입니다. 김태형 역시 2022.03.28 전입으로 대항력이 있는 것으로 조사됐지만 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 김태영 보증금 인수만 반영해도 최근 평균 시세 이상이고, 그 밖의 미상 임차 위험도 남아 있는 구조입니다. 유찰 횟수나 낮은 최저가보다 선순위 임차관계와 실제 총 취득부담을 먼저 확인해야 합니다.