전주지방법원 2025타경20206. 익산시 모현동1가 ‘모현현대2차’ 209동 906호, 전용 84.74㎡ 아파트입니다. 4회 유찰로 최저매각가가 38,896,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 그러나 이 사건은 단순 저가 물건이 아닙니다. 주택임차권등기권자 김태영의 임차보증금 150,000,000원이 핵심이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 떠안는다는 문구가 있습니다. 그래서 입찰자는 ‘3,889만원에 산다’가 아니라 최저가와 미배당 인수액을 합친 실질취득가로 계산해야 합니다.
현재 회차 기준으로 실질취득은 약 150,000,000원입니다. 이는 동일면적 최근 실거래 평균 142,083,333원의 105.6%입니다. 감정가 162,000,000원보다는 낮지만, 평균 시세보다 높은 취득가가 됩니다. 이 물건은 “유찰이 많아 싸다”가 아니라, 유찰이 많아도 인수 때문에 싸지지 않는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 배산로14길 9, 209동 9층906호 (모현동1가,현대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.74㎡ · 15층 아파트 중 9층 906호 |
| 소유자 | 여재희 (2018.07.31. 거래가 170,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 38,896,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이기하 / 30,061,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 핵심은 주택임차권등기 잔액 인수
등기 흐름만 보면 과거 근저당·전세권·근저당은 말소 이력이 섞여 있고, 현재 입찰자가 가장 먼저 확인해야 할 지점은 을구 9번 주택임차권등기입니다. 임차권자 김태영의 보증금은 150,000,000원, 임대차계약일자는 2022.02.25, 주민등록·점유개시일자는 2022.03.28, 확정일자는 2022.02.25입니다. 매각물건명세서상 이 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 근거 | 보증금 | 전입/점유 | 확정일자 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태형 | 현황조사 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 대항력 미상 보완확인 승계 아님 |
| 김태영 | 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 150,000,000원 | 2022.03.28 | 2022.02.25 | 잔액 인수 우선변제 확인 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고로 보이는 항목은 없습니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않고, 실제 점유·임차 관계는 조사상 2건으로 보되, 가격 판단의 핵심 금액은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 나타난 김태영 보증금 150,000,000원입니다. 김태형은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 단정하지 말고 원본 서류와 점유 현황을 반드시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 평균보다 비싸다
같은 단지(모현현대2차, 1,114세대·1993.07.07 준공) 동일면적 84.74㎡의 최근 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.74㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2026.04 | 84.74㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 12 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 6 | 143,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 84.74㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.02 | 84.74㎡ | 15 | 159,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 1 | 137,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 142,083,333원 |
최근 실거래는 129,000,000원~162,000,000원에 분포하고, 평균은 142,083,333원입니다. 최저가 38,896,000원은 이 평균의 27.4%에 불과하지만, 이 숫자는 인수형 임차권을 빼고 본 착시입니다. 실질취득 150,000,000원은 평균보다 약 7,916,667원 높고, 실거래 평균의 105.6%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,100,128원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 10,400,000원 | 10,400,000원 |
| 을구 3번 전세권 · 롯데쇼핑주식회사 | 90,000,000원 | 27,395,872원 |
| 을구 5번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 109,200,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 익산군산축산업협동조합 | 115,200,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 농업회사법인 유한회사 에이치비씨 | 53,386,200원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 이기하 | 30,061,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권총액 408,247,200원 중 37,795,872원만 배당되고, 부족액은 370,451,328원입니다. 이 표와 별개로, 주택임차권등기 보증금 150,000,000원은 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 문제가 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산모현초등학교 북동측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 대중교통 시설이 있어 제반 교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 아파트 중 9층 906호이며, 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기, 소화설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,114세대 단지이고 동일면적 최근 12건 거래가 있으나, 거래가는 129,000,000원~162,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 38,896,000원을 취득가로 보면 안 됩니다. 주택임차권등기 보증금 150,000,000원의 미배당 잔액 인수를 기준으로 계산하세요.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 9번 주택임차권등기, 임대차계약일자 2022.02.25, 주민등록·점유개시 2022.03.28, 확정일자 2022.02.25를 원본과 대조하세요.
- 김태형 점유 확인. 현황조사상 김태형은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력을 단정하지 말고 실제 점유자와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 가능액 확인. 현재 회차 매각가 38,896,000원 가정에서는 배당 재원이 매우 작습니다. 임차보증금 잔액이 얼마로 남는지 반드시 계산해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 오래된 대단지 아파트는 공용부분 관리비 체납과 명도 협의 비용이 별도 부담이 될 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 수치에 따른 분석 의견입니다. 입찰 전 법원 원본과 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰 4회”보다 “인수 1.5억”이 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 1.62억짜리 아파트가 3,889만원까지 떨어진 초저가 물건입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 표면 최저가가 아니라 매수인이 실제로 부담하는 총액입니다. 을구 9번 주택임차권등기 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수가 남고, 이 구조에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 근처로 고정됩니다. 실거래 평균 142,083,333원과 비교하면 실질취득 150,000,000원은 결코 싸지 않습니다. 권리 리스크 크고, 가격 메리트 약함. 이 물건은 최저가에 끌려 들어갈 사건이 아니라, 임차권등기 잔액 인수를 정밀 계산한 뒤에만 접근할 사건입니다.