실질취득 3.815억은 최근 시세의 68% — 다만 ‘말소등기와 배당표’를 대조해야 한다

창원지방법원 2025타경812. 진주시 주약동 ‘삼환나우빌’ 102동 15층 1503호, 전용 129.138㎡ 아파트입니다. 감정가는 545,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가의 70%인 381,500,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적의 최신 거래는 2026년 6월 558,000,000원, 최근 12개월 평균은 560,500,000원이므로 가격만 보면 최저가가 최근 거래권보다 약 1억7천만원 이상 낮은 구간입니다.

다만 이 사건의 승부처는 단순히 “감정가보다 30% 낮다”가 아닙니다. 2011년 서울보증보험 명의의 채권최고액 400,000,000원 근저당이 있었고, 등기 연혁에는 2022년 5월 20일 해지로 말소된 기록이 있습니다. 선언된 말소기준권리는 그보다 뒤인 2020년 김복수 근저당입니다. 따라서 2011년 근저당이 실제로 말소된 상태라면 매수인에게 승계되는 등기 권리는 없다는 구조가 되지만, 자동 배당 산정은 해당 근저당을 살아 있는 선순위 권리처럼 취급했습니다. 등기 말소의 효력과 배당요구 관계를 원본으로 대조해야 하는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘선순위 근저당의 말소’가 핵심

소유권은 2011년 김진욱에게 이전됐고, 같은 해 서울보증보험주식회사 명의로 채권최고액 400,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 2020년 김복수 명의의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이 권리가 선언된 말소기준권리입니다. 2024년에 국세 압류, 서울보증보험 가압류 610,490,700원, 비엔케이캐피탈 가압류 59,034,291원이 차례로 붙었고, 2025년 김복수가 임의경매를 신청했습니다.

② 임차·점유 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가 기재상 현재 임대관계는 미상입니다. 따라서 “임차인 없음” 또는 “명도 위험 없음”으로 단정할 단계는 아닙니다. 현장 점유자가 확인될 경우 전입일·점유 개시일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력은 가능·미상으로 보고 추가 조사해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래권보다 낮지만 ‘권리 확인 후’ 의미가 있다

삼환나우빌 동일 면적 129.14㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 558,083,333원, 최근 12개월 6건 평균은 560,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 6층의 558,000,000원이며, 최근 12개월 거래 수준은 그 이전 거래보다 0.9% 높은 흐름입니다.

현재 최저가 381,500,000원은 최근 12개월 평균의 68.1%이고, 최신 거래가 558,000,000원보다 176,500,000원 낮습니다. 전체 실거래 최저가 525,000,000원과 비교해도 143,500,000원 낮아, 인수액이 실제로 0원으로 확정된다면 가격상 여유가 큰 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 381,500,000원 자동 산정)

자동 산정상 총 채권액은 2,269,524,991원, 채권자 배당액은 375,359,000원, 미배당액은 1,894,165,991원입니다. 다만 을구 1번 근저당은 등기 연혁에 2022.05.20. 말소 기록이 있으므로, 실제 배당순위와 배당액은 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 자금·미배당 구조

자동 산정에서는 어느 회차에서도 신청채권자 김복수의 청구액 1,151,506,849원이 배당되지 않습니다. 이는 앞선 서울보증보험 근저당이 매각대금을 먼저 소진하도록 계산됐기 때문입니다. 등기상 해당 근저당이 이미 말소됐다면 실제 배당구조는 크게 달라질 수 있으므로, 신청채권자에게 배당이 전혀 없는 현재 산정 결과 자체가 원본 대조가 필요한 경고 신호입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 주약초등학교 북측 인근으로 병원·학교·대규모 아파트단지·근린상가·주택이 혼재하며 제반 환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 쉽고 인근에 고속버스터미널과 시내버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 단위세대이며, 사용승인일은 2009.12.08.입니다. 급배수·위생·난방·소방·승강기·방송설비가 설치돼 있습니다.
• 용도. 현재 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,192,000원/㎡입니다.
• 도로. 단지 북측과 남측에 진출입로가 있고 사방으로 도로와 접합니다.
• 환금성. 220세대 단지의 전용 129.14㎡ 거래는 525,000,000원에서 580,000,000원 사이에서 확인됐으며, 최근 12개월 평균은 560,500,000원입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 을구 1번 말소 원본 확인. 2011년 서울보증보험 근저당의 2022.05.20. 해지 말소가 현재 등기부에 완결돼 있는지 확인하세요.
• 배당표 재검산. 말소된 권리가 자동 배당표에 375,359,000원으로 반영된 이유를 매각물건명세서·채권계산서와 대조하세요.
• 임차·점유 조사. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 주민등록·사업자등록 점유, 현장 문패와 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 대항력 단정 금지. 실제 점유자가 있다면 전입일·점유 개시일·보증금·확정일자가 확인되기 전까지 대항력은 가능·미상으로 판단하세요.
• 실질취득 재계산. 선순위 임차인이나 다른 인수액이 확인되면 최저가 381,500,000원에 해당 금액을 더해 최근 12개월 평균 560,500,000원과 다시 비교해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 국세 압류가 기재돼 있으므로 당해세 여부를 확인하고, 관리사무소에서 공용부분 체납 관리비도 조회하세요.
• 호별 상태 확인. 동일 면적 실거래는 층·향·내부 상태에 따라 525,000,000원부터 580,000,000원까지 차이가 있으므로 15층 1503호의 실제 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 후 확정”

인수액이 실제로 0원이라면 이 물건의 실질취득액은 381,500,000원으로 고정되고, 최근 12개월 실거래 평균 560,500,000원의 68.1%에 해당합니다. 최신 거래 558,000,000원과 비교해도 가격 차이가 커, 현재 회차는 가격만 놓고 보면 충분한 여유가 있습니다.

그러나 등기 연혁에서 이미 말소된 것으로 보이는 서울보증보험 근저당이 자동 배당표에서는 매각대금 대부분을 배당받는 것으로 나타납니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “싸다”가 아니라 “권리 확인이 끝나면 가격 메리트가 크다”입니다. 2011년 근저당 말소와 현장 점유를 확인해 인수 0원을 확정하는 것이 이 사건의 최우선 과제입니다.