서울중앙지방법원 2025타경1185. 서울특별시 강남구 개포동 1173-1의 연립/다세대와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 현동열이고, 신청채권자 주식회사하나은행의 청구액은 608,529,843원입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,573,498,060원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기권리만 놓고 보면 구조는 분명합니다. 2022.10.07 설정된 하나은행 근저당권 360,000,000원이 말소기준이고, 이후 하나은행의 추가 근저당 2건, 서우에프앤비대부 근저당, 한국캐피탈 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 전입자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1185 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 개포동 1173-1 · 서울특별시 강남구 논현로6길 26-2 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 소유자 | 현동열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,573,498,060원 / 2,573,498,060원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 608,529,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 117.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 6,309,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인
현재 소유권은 2008.07.25 현동열에게 이전됐습니다. 말소기준은 2022.10.07 을구 10번 하나은행 근저당 360,000,000원입니다. 2023.01.13 하나은행 240,000,000원, 2023.03.20 하나은행 120,000,000원, 2024.02.06 서우에프앤비대부 180,000,000원, 2024.07.15 한국캐피탈 66,287,111원, 2025.04.04 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 5명, 기준일 전 전입 4명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최병희 | 1999.04.20 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신덕환 | 2021.06.02 | 2025.04.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최윤미 | 2022.02.14 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유준원 | 2022.07.18 | 2025.04.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김슬기 | 2025.01.31 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 5명은 중복된 보증기관 신고가 아니라 실제 임차인 5명으로 봅니다. 이 가운데 최병희·신덕환·최윤미·유준원은 전입일이 말소기준일 2022.10.07보다 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자와 점유관계의 구체적 내용이 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다.
신덕환은 2025.04.25, 유준원은 2025.04.21 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 그 금액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 낙찰가만으로 실질취득가를 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 신건 2,573,498,060원, 시세 메리트는 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,573,498,060원으로 감정가 100% 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 “강남구라서 싸다”, “감정가보다 싸다” 같은 가격 가점은 줄 수 없습니다.
더 중요한 점은 이 사건의 가격 비교 기준이 단순 최저가가 아니라는 것입니다. 기준일 전 임차인 4명의 보증금과 미배당액이 확인된 뒤 낙찰가 + 실제 인수액 = 실질취득가를 계산하고, 그 실질취득가를 시장가격과 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,573,498,060원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,134,981원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사서우에프앤비대부 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 66,287,111원 | 66,287,111원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,579,075,968원 |
금융채권 기준 총 966,287,111원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 1,579,075,968원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 기준일 전 임차인들의 보증금도 확인되지 않았으므로 이 표만으로 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 금융채권은 전액 배당되지만 임차 부담은 별도
| 회차 | 매각가 | 금융채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,573,498,060원 | 0원 | 1,579,075,968원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,058,798,448원 | 0원 | 1,069,523,353원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,647,038,758원 | 0원 | 661,881,259원 |
금융채권만 기준으로 하면 2회 유찰까지도 미배당액은 0원입니다. 그러나 이것을 “2회 유찰이면 인수도 0원”이라는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다. 임차인 보증금은 별도 확인 대상이고, 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰자 부담으로 이어질 수 있습니다.
⑥ 건물·토지 리스크
- 제시외 위반건축물. 옥탑부분에 조립식패널 25㎡ 주거 제시외건물이 있고, 일반건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있습니다.
- 토지. 면적 117.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·세로장방 형상입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역·개발진흥지구·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있으므로 입찰 전 적용관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 도로. 도로에 접하고 있으며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 6,309,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최병희. 1999.04.20 전입. 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확인해 대항력 및 인수액을 확정해야 합니다.
- 신덕환. 2021.06.02 전입, 2025.04.25 배당요구. 보증금·확정일자와 예상배당액을 확인해야 합니다.
- 최윤미. 2022.02.14 전입. 말소기준보다 앞서므로 보증금·점유관계를 확인해야 합니다.
- 유준원. 2022.07.18 전입, 2025.04.21 배당요구. 보증금·확정일자와 예상배당액 확인이 핵심입니다.
- 김슬기. 2025.01.31 전입으로 말소기준 이후입니다. 보증금과 배당관계는 별도로 대조합니다.
- 실질취득가. 임차인별 보증금과 미배당액을 확인한 뒤 낙찰가에 실제 인수액을 더해 다시 계산해야 합니다.
- 옥탑. 제시외 조립식패널 25㎡ 주거 부분의 위반건축물 기재 내용을 확인해야 합니다.
- 가격. 실거래 비교 근거가 확인되기 전에는 감정가 2,573,498,060원의 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
맺으며 — 이 사건은 “등기 소멸”보다 “미상 보증금”이 먼저다
등기부만 보면 말소기준은 명확합니다. 2022.10.07 하나은행 근저당을 기준으로 이후 근저당, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매 투자에서 등기권리가 소멸한다는 사실과 낙찰자가 실제로 추가 부담할 금액이 없다는 사실은 같은 말이 아닙니다.
이 사건에는 말소기준보다 앞서 전입한 실제 임차인이 4명 있고, 그들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당계산의 인수액 0원은 참고치일 뿐, 실제 인수 0원을 보장하는 결론으로 사용할 수 없습니다. 여기에 옥탑 25㎡ 제시외 주거 부분의 위반건축물 기재도 있습니다.
결론은 “권리확정 전 입찰 보류”에 가깝습니다. 최병희·신덕환·최윤미·유준원의 보증금, 확정일자, 점유 및 배당관계를 확인해 실제 인수액을 계산한 뒤에야 실질취득가가 확정됩니다. 시세 비교 역시 그 실질취득가를 기준으로 해야 합니다.
