서울중앙지방법원 2025타경1864. 서울 동작구 사당동 429-22, 토지 136㎡와 철근콘크리트구조 4층 건물이 함께 매각되는 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태는 지하1층부터 3층까지 주택, 4층은 근린생활시설입니다. 말소기준권리는 2017.11.01 설정된 수협은행 근저당권입니다. 이후 국세 압류, 경매개시결정, 가압류, 건강보험공단 압류와 주택임차권등기들이 이어집니다.
등기상 임차권자들의 계약·전입·점유 시점은 모두 말소기준보다 늦습니다. 다른 전입자들도 확인된 전입일이 모두 2017.11.01 이후이므로 제공된 판정에서는 대부분 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 이용준은 임차권등기에는 임대차계약일·점유개시일·확정일자가 기재되어 있지만 주민등록일자가 없어, 이 리포트에서는 대항력 미상으로 남겨 둡니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1864 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 429-22 · 서울특별시 동작구 동작대로11가길 14 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 이용상태 | 지하1층~3층 주택 · 4층 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경스라브지붕 4층 · 사용승인일 2017.10.31 |
| 토지 | 136㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 5,221,000원/㎡ |
| 소유자 | 정동철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,342,324,680원 / 2,342,324,680원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 860,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 대부분
말소기준인 수협은행 근저당권은 2017.11.01 설정됐습니다. 이후 등록된 압류·가압류·경매개시결정 및 주택임차권등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 특히 주택임차권등기는 2025.03.18 한성빈부터 2026.05.06 김세환까지 총 11건입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력보다 ‘수와 명도’가 핵심
조사된 임차인·점유자는 총 24명이며, 이 가운데 등기부상 주택임차권자는 11명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 다만 한 건물에 다수의 점유관계와 임차권등기가 겹쳐 있으므로 실제 점유호실과 퇴거 여부는 입찰 전 반드시 맞춰봐야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서인석 | 2022.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동근 | 2023.12.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정민영 | 2020.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강용호 | 2021.02.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정동순 | 2025.02.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 감잎새 | 2019.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민곤 | 2021.03.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강태영 | 2021.08.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임승리 | 2022.08.26 | 미상 | 2025.08.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안지연 | 2025.04.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성준 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤산하 | 2025.03.04 | 미상 | 2025.08.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종헌 | 2022.11.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한성빈 | 2023.03.20 | 100,000,000원 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이용준 | 주민등록일자 없음 | 100,000,000원 | 2025.03.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권지영 | 2023.06.26 | 100,000,000원 | 2025.06.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류성민 | 2023.03.21 | 100,000,000원 | 2025.07.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김의태 | 2023.07.18 | 110,000,000원 | 2025.07.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안애린 | 2023.09.01 | 70,000,000원 | 2025.07.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현비 | 2023.09.08 | 70,000,000원 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서준덕 | 2020.09.21 | 110,000,000원 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이석빈 | 2021.11.10 | 70,000,000원 | 2025.10.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박채영 | 2022.04.04 | 120,000,000원 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김세환 | 2022.06.13 | 120,000,000원 | 2026.05.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,342,324,680원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다거나 시세보다 싸다고 평가하지 않습니다. 현재 시뮬레이션상 인수액이 0원이어서 실질취득액은 최저가와 동일하지만, 저가 여부는 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
| 현재 회차 | 2,342,324,680원 · 감정가 100% · 미배당 0원 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 1,873,859,744원 · 감정가 80% · 미배당 0원 · 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,499,087,795원 · 감정가 64% · 미배당 0원 · 매수인 인수 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,342,324,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 25,823,247원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울서남부농업협동조합 | 31,854,420원 | 31,854,420원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 44,148,865원 | 44,148,865원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,160,498,148원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 따라서 소유자 잔여 1,160,498,148원은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남사초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 주거나지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대이며 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류소 및 근거리에 서울지하철 2호선·4호선 사당역이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 지하1층~3층은 주택, 4층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 단일 아파트가 아니라 주거와 근린생활시설이 결합된 건물입니다.
- 토지. 토지면적 136㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 도로에 접합니다. 공시지가는 5,221,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축허가·착공 제한. 제한공고일은 2024.11.21이며 제한기간은 공고일부터 2년, 다만 정비계획 결정 및 정비구역 지정고시가 있는 경우 그 고시일까지입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 경스라브지붕 4층 건물이며 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 평가됐고 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 금액 재확인. 2017년 설정 당시 1,080,000,000원, 2023년 변경등기 860,000,000원인데 배당 시뮬레이션은 1,080,000,000원을 사용하고 있습니다. 실제 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 이용준 대항력. 임대차계약일 2021.08.17, 점유개시일 2021.11.15, 확정일 2021.10.22가 확인되지만 주민등록일자가 없어 대항력은 미상으로 유지합니다.
- 24명 점유관계 대조. 전입·점유자와 임차권등기자가 다수이므로 실제 호실별 점유자, 퇴거 여부, 인도 가능 시점을 현황과 맞춰야 합니다.
- 임차권등기 11건 확인. 한성빈·이용준·권지영·류성민·김의태·안애린·이현비·서준덕·이석빈·박채영·김세환의 임차권등기 범위와 실제 점유 상태를 각각 확인해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 현재 시뮬레이션의 잔여금은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 잔여액과 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가가 감정가와 동일합니다. 실거래 비교 없이 감정가 자체를 시세로 간주하거나 저가 매수로 판단해서는 안 됩니다.
- 용도·규제 확인. 주택과 근린생활시설이 결합된 건물이고 토지거래계약 허가구역·건축허가 및 착공 제한 관련 규제가 포함돼 있으므로 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0”보다 중요한 것은 임차관계 검증
이 사건의 말소기준은 2017.11.01 수협은행 근저당권입니다. 확인된 대부분의 전입과 11건의 주택임차권등기는 그 이후여서 현재 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리분석 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다.
건물 하나에 조사된 임차인·점유자가 24명이고, 주택임차권등기만 11건입니다. 이용준은 대항력 판정이 남아 있고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 다수 존재합니다. 더구나 근저당은 변경등기상 860,000,000원인데 배당 계산에서는 1,080,000,000원이 적용돼 있어 배당자료 자체도 원본 검증이 필요합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “매수인 인수금이 있느냐” 하나가 아니라, 호실별 점유·임차관계와 실제 배당기준을 얼마나 정확히 정리하느냐입니다.
현재 최저가 2,342,324,680원은 감정가 100%인 신건입니다. 비교 실거래를 근거로 한 가격 우위는 확인하지 않은 상태이므로, 권리상 인수 0원을 이유로 가격까지 매력적이라고 평가할 수는 없습니다. 권리의 선후관계는 비교적 명확하지만, 임차·명도·배당 검증 부담이 큰 사건으로 보는 것이 적절합니다.
