서울중앙지방법원 2025타경1864. 동작구 사당동 429-22에 소재한 토지와 건물을 대상으로 하는 임의경매입니다. 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 지하 1층부터 지상 3층까지 주택, 4층은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 토지 면적은 136.0㎡이며, 사용승인일은 2017년 10월 31일입니다. 소유자 정동철 명의로 보존등기된 다음 날이 아닌 2017년 11월 1일 같은 날 설정된 수협은행 근저당이 말소기준권리입니다.

등기상 후순위 권리의 소멸 여부만 보면 구조가 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 실제 문제는 여러 호실에 걸쳐 임차권등기가 설정되어 있고, 전입조사 명의도 다수 존재한다는 점입니다. 특히 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하는 것과 보증금이 전액 반환되는 것은 별개의 문제입니다. 배당순위, 최우선변제 요건, 실제 점유관계, 보증금 반환 문제를 각각 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계는 복잡하다

말소기준 이후 발생한 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 서울서남부농업협동조합 및 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 등기권리입니다. 11건의 주택임차권등기 역시 모두 말소기준보다 늦게 등기됐습니다. 다만 임차인의 대항력은 임차권등기일만으로 판단하지 않고 실제 점유 및 주민등록 등 요건을 확인해야 합니다.

등기된 주택임차권자 11명

대항력의 '후순위' 표시는 기재된 전입일·점유개시일과 2017.11.01 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제는 확정일자만으로 확정되지 않으며 실제 대항요건, 배당요구, 소액임차인 요건 등에 따라 달라집니다. 이용준은 등기상 주민등록이 없어 대항요건 충족 여부를 별도로 확인해야 합니다.

그 밖의 전입 명의자 13명

현황조사와 매각물건명세서에 등장하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 명의자들입니다. 기재된 전입일은 모두 말소기준권리 이후이나, 이들 각각의 임차관계, 점유 호실, 계약 내용은 확인이 필요합니다. 대항력이 있다는 의미로 단정하지 않으며, 반대로 실제 권리관계 조사 없이 인수 위험이 완전히 해소됐다고 보지도 않습니다.

임승리·윤산하는 2025.08.04 배당요구 내역이 확인됩니다. 다만 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 모든 명의자의 기재 전입일은 2017.11.01 이후로, 해당 전입만으로는 말소기준권리에 앞서는 대항력이 성립하지 않습니다. '가능·미상'은 개별 계약·점유관계 및 그 밖의 특별사정에 대한 추가 확인 필요성을 나타냅니다.

② 가격과 권리 — 1회 유찰, 가격 메리트는 아직 미확정

감정가 2,342,324,680원인 이 물건은 현재 1회 유찰되어 최저매각가가 1,873,859,700원입니다. 감정가 대비 약 80% 수준이라는 점은 분명하지만, 이를 곧바로 주변 시세 대비 할인이라고 해석할 수는 없습니다.

이 물건은 다수의 소형 주거공간과 4층 근린생활시설이 결합된 건물 및 토지이므로, 일반 아파트의 동일 평형 가격만으로 비교하는 것도 적절하지 않습니다. 건물 전체의 임대수익, 공실, 토지 가치, 근린생활시설의 활용성, 임차관계 정리 비용이 함께 반영되어야 합니다.

실질취득 추정치는 각 회차의 매각가격에 모형상 인수액 0원을 반영한 금액입니다. 실제 낙찰금액, 미확인 인수권리, 취득세, 명도비용, 수선비 및 기타 부대비용에 따라 총취득비용이 달라집니다. 미래 유찰가격은 시나리오이지 확정된 매각가격이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,873,859,700원 가정)

아래는 현재 회차 매각가격을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 및 일부 등기 채권을 배분한 금액이며, 등기 임차권자들의 보증금과 미확인 임차보증금, 당해세 및 최우선변제를 반영한 최종 배당표는 아닙니다.

예상배당 합계는 매각대금 1,873,859,700원과 일치합니다. 다만 수협은행 배당액에는 변경 전 채권최고액이 적용됐으며, 11건의 등기 임차보증금 1,070,000,000원과 그 밖의 전입 명의자들의 미상 보증금, 당해세, 최우선변제는 배분 계산에서 제외되어 있습니다. 실제 배당순서와 소유자 잔여액은 상당히 달라질 수 있습니다.

회차별 채권회수 시나리오

회차별 소유자 잔여 및 집계 채권 배당액은 각 시나리오의 추정 결과입니다. 현재 회차의 항목별 집행비용·배당 합계와 다른 회차의 잔여액은 별도 산정 결과이므로 단순 차감식으로 일치하지 않을 수 있습니다. 임차권, 세금 및 배당 우선순위 재산정 전에는 어느 회차의 잔여액도 확정값으로 사용할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동작구 사당동 남사초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 주거용 건물, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며 인근 버스정류장 및 근거리에 서울지하철 2호선·4호선 사당역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물 구성. 지하 1층~지상 3층은 주택, 4층은 근린생활시설로 이용됩니다. 여러 임차권의 호실별 점유 범위를 확인해야 하며, 근린생활시설 부분의 실제 사용과 임대관계도 별도로 살펴야 합니다.
• 건축·설비. 2017.10.31 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이새시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 토지. 면적 136.0㎡, 지목 대, 평지 및 세로장방형입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 5,221,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 및 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 도로에 접하며 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시돼 있습니다.
• 건축 제한. 2024.11.21 지정된 건축허가·착공제한지역에 해당하며 공고상 제한기간은 2년으로 기재돼 있습니다. 정비계획 결정 및 정비구역 지정고시 등과 관련하여 실제 제한 효력을 확인해야 합니다.
• 환금성. 사당역 접근성과 주거지역 입지는 긍정적인 요소이나, 주택·근린생활시설 복합 구성과 다수의 임차관계로 인해 일반 공동주택과 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다. 실제 거래가격 및 임대수익 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 확인. 수협은행 최초 채권최고액 1,080,000,000원과 2023.02.16 변경액 860,000,000원의 관계를 등기사항전부증명서 원문으로 대조하고, 실제 피담보채무 및 배당채권액을 확인해야 합니다.
• 임차권자 11명 전수 확인. 각 임차권자의 계약일, 점유개시일, 주민등록, 확정일자, 임차권등기 범위, 배당요구 및 보증금 반환 여부를 개별 검토해야 합니다.
• 전입 명의자 13명 조사. 보증금·확정일자·사용 호실이 불명확한 명의자들의 실제 임차관계와 점유상황을 확인해야 합니다. 임승리와 윤산하의 배당요구 내역도 확인 대상입니다.
• 이용준의 주민등록 문제. 임차권등기에는 주민등록이 없다고 기재돼 있습니다. 실제 대항요건의 성립 여부와 임차권등기 효력을 별도로 검토해야 합니다.
• 서준덕의 호실 표시 불일치. 임차권등기의 범위에는 문패상 302호, 임차권자 주소에는 303호가 표시됩니다. 현장 호실 및 별지 도면과 대조해야 합니다.
• 박채영 보증금 변경. 최초 임대차계약 보증금 130,000,000원이 2024.04.01에 120,000,000원으로 감액됐습니다. 감액계약과 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다.
• 최우선변제 재계산. 개별 주택임차인의 보증금, 임차 부분, 법정요건과 경매 목적물의 가액을 고려해 최우선변제 여부 및 전체 배당순위를 산정해야 합니다.
• 세금·공과금 확인. 동작세무서장 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세, 체납세액, 법정기일, 교부청구 및 우선순위를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 공실 점검. 각 층과 호실별 실점유자, 퇴거 여부, 체납 차임, 시설 상태를 조사하고 인도명령 및 명도 절차의 난도를 검토해야 합니다.
• 건축·토지 규제 확인. 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약 허가구역 표시, 4층 근린생활시설의 적법한 이용 및 관련 제한을 관할기관에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 1,873,859,700원이 감정가의 약 80%라는 사실만으로 입찰하지 말고, 인근 유사한 토지·건물의 거래사례 및 임대수익을 대조해야 합니다.
• 입찰 원본 대조. 매각물건명세서의 매수인 인수사항, 최신 등기부, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 별지 도면, 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 임차관계와 배당 정확도가 먼저다”

사당동 429-22는 입지와 교통 접근성 자체는 검토할 만한 물건입니다. 그러나 이번 경매의 핵심은 위치보다 권리관계의 복잡성에 있습니다.

수협은행 근저당이 2017년 말소기준권리라는 점은 명확하며, 기재된 임차권자들의 주민등록 시점도 대체로 그 이후입니다. 그렇다고 해서 임차권 11건과 기타 전입 명의자 13명에 관한 실질적인 권리 확인 절차를 생략할 수는 없습니다.

특히 1,070,000,000원의 등기 보증금이 예상배당에 반영되지 않았고, 수협은행 근저당의 변경된 채권최고액과 배당계산 금액도 일치하지 않습니다. 이러한 상태에서 예상 잔여금이나 인수 0원이라는 결과를 확정적으로 신뢰하기 어렵습니다.

또한 최근 유사 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저매각가가 시세보다 유리한지도 판단할 수 없습니다. 주택과 근린생활시설이 혼합된 구성은 임대수익 및 환금성 분석을 더욱 중요하게 만듭니다.

결론은 입찰 보류·정밀조사 우선입니다. 근저당 변경내역, 호실별 임차관계, 배당순위, 실제 점유자 및 시장가치가 확인된 뒤에야 적정 입찰가격을 산정할 수 있습니다. 감정가 대비 1회 유찰이라는 숫자보다, 확인되지 않은 권리를 먼저 해소해야 하는 사건입니다.