전주지방법원 2025타경20563. 익산 모현동2가 ‘배산제일오투그란데’ 109동 2층 201호 아파트입니다. 최저가는 감정가 276,000,000원에서 4회 유찰돼 66,268,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 유찰 횟수나 할인율보다 이경희의 320,000,000원 전세금·임차보증금을 먼저 봐야 합니다. 이경희는 을구 5번 전세권자이자 을구 6번 주택임차권자이고, 현재 경매개시결정의 채권자도 이경희입니다.

을구 5번 전세권과 을구 6번 임차권은 같은 이경희의 동일한 320,000,000원 보증금 관계이므로 640,000,000원으로 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 문제는 금액을 두 번 더하는 데 있는 것이 아니라, 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어오는지입니다. 매각물건명세서는 을구 6번 주택임차권등기의 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — ‘최저가 24%’보다 임차권 인수가 먼저다

등기 흐름에는 과거 전북은행 근저당 201,600,000원과 한국캐피탈 근저당 33,600,000원이 있었지만 각각 2016.03.08, 2021.11.11 말소됐습니다. 2020.12.17 익산시 압류도 2021.03.24 해제됐고, 2021.09.23 송민경의 강제경매 역시 2021.10.14 취하 후 2021.10.18 말소됐습니다.

이 사건에서 실제로 남아 있는 핵심은 이후 설정된 이경희의 권리입니다. 2021.12.03 전세금 320,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2024.08.13 같은 320,000,000원의 주택임차권등기가 들어왔습니다. 임대차계약일은 2021.10.02, 주민등록일과 점유개시일은 2021.12.03이며 확정일자는 없습니다. 이어 2025.02.26 이경희가 채권자로 임의경매개시결정을 받았습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 320,000,000원

임차인 분석상 전입신고가 제시된 말소기준일 이후여서 대항력은 없음으로 분류돼 있습니다. 그러나 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 별도로 주택임차권등기의 미변제 잔액 인수를 명시하고 있기 때문에, 입찰자의 경제적 부담은 그 명시 문구를 기준으로 계산해야 합니다.

③ 유찰될수록 싸지는가? — 실질취득은 약 3.2억에 묶인다

현재 최저가는 66,268,000원이고, 배당계산상 집행비용 1,592,824원을 뺀 64,675,176원이 이경희의 320,000,000원 전세금에 배당됩니다. 남는 미배당액은 255,324,824원입니다. 이를 매수인이 인수하면 현재 회차 실질취득은 66,268,000원 + 255,324,824원 = 321,592,824원입니다.

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저가는 66,268,000원에서 46,387,600원, 32,471,319원으로 계속 내려가지만, 그만큼 미배당 보증금이 늘기 때문에 실질취득은 약 320,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 따라서 “4회 유찰돼 감정가의 24%니까 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 최저가 22.4%가 아니라 실질취득 약 3.2억으로 비교

배산제일오투그란데 동일면적 84.75㎡의 최근 실거래 12건 평균은 296,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 285,000,000원, 최근 12건 범위는 285,000,000원~310,000,000원입니다.

최저가 66,268,000원만 최근 시세와 비교하면 22.4%에 불과해 매우 싸 보입니다. 그러나 그 비교는 이 사건에서는 의미가 없습니다. 현재 회차 실질취득 321,592,824원은 최근 12개월 평균 296,250,000원의 108.6%이고, 최신 거래 285,000,000원보다도 높습니다. 보증금 320,000,000원만 기준으로 잡아도 최근 평균의 약 108.0%입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 66,268,000원 가정)

배당계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값입니다. 핵심은 채권 320,000,000원 중 64,675,176원만 배당되고 255,324,824원이 남는다는 점이며, 매각물건명세서상 주택임차권 보증금의 미변제 잔액은 매수인 인수 대상으로 명시돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 모현동2가 소재 익산경찰서 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재해 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
• 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로에 접하며 양측 도로의 진출입로를 통해 출입합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·출입통제·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 709,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 의뢰 공부상 대지권비율은 53.95/42,288, 등기사항전부증명서상 53.9463/42,288입니다.
• 환금성 참고. 동일면적 최근 12건 거래가 확인되고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가를 매수가격으로 보지 말 것. 현재 66,268,000원에 미배당 인수 255,324,824원을 더한 321,592,824원이 실질취득 기준입니다.
• 매각물건명세서 인수 문구 원본 확인. 을구 6번 주택임차권등기의 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 핵심입니다.
• 동일인 권리 중복 합산 금지. 전세권 320,000,000원과 임차권 320,000,000원은 이경희 동일인의 보증금 관계이므로 640,000,000원으로 계산하지 않습니다.
• 동일인 관계 검토. 이경희는 채권자·전세권자·임차권자와 동일합니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 있더라도 법원 판단 없이 인수 위험을 제거해 계산하면 안 됩니다.
• 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시 최저가 46,387,600원, 6회 유찰 시 32,471,319원으로 내려가도 실질취득은 각각 321,234,977원, 320,984,484원 수준입니다.
• 시세 상한 확인. 최근 동일면적 평균은 296,250,000원, 최신 거래는 285,000,000원, 최근 최고 거래는 310,000,000원입니다.
• 대지권비율 원본 대조. 공부와 등기사항전부증명서의 대지권비율 수치 차이를 확인하세요.
• 당해세 등 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “6,626만원 낙찰”이 아니라 “약 3.2억 실질취득”

이 물건의 숫자만 보면 감정가 276,000,000원에서 4회 유찰돼 66,268,000원까지 내려왔으니 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서상 이경희의 주택임차권 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서는 255,324,824원이 남아 실질취득 321,592,824원입니다.

최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 296,250,000원, 최신 거래는 285,000,000원입니다. 실질취득이 최근 평균의 108.6%이고 최근 거래 범위 285,000,000원~310,000,000원도 넘어섭니다. 더 유찰돼 최저가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 약 320,000,000원에 묶입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “다회 유찰로 싸진 아파트”가 아니라 “다회 유찰에도 실질취득이 시세 이상인 임차권 인수형 물건”입니다.