전주지방법원 2025타경20563. 익산시 모현동2가 ‘배산제일오투그란데’ 109동 2층 201호, 전용 84.7501㎡ 아파트입니다. 감정가는 276,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,388,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 16.81%이지만, 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 이경희의 320,000,000원 전세금·임차보증금과 주택임차권등기 승계 문구입니다.

현재 회차에서 매각대금 46,388,000원을 가정하면 집행비용 1,234,984원을 제외한 45,153,016원이 이경희 전세권에 배당되고, 274,846,984원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에는 을구 6번 주택임차권등기가 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로, 이 물건의 가격 비교 기준은 46,388,000원이 아니라 약 320,000,000원의 실질취득 수준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 표면 소멸보다 ‘임차권 잔액 승계’가 핵심

등기 흐름을 보면 2015년 전북은행 근저당은 2016.03.08 해지됐고, 2018년 한국캐피탈 근저당도 2021.11.11 말소됐습니다. 2020.12.17 익산시 압류 역시 2021.03.24 해제됐으며, 2021.09.23 송민경의 강제경매개시결정도 2021.10.14 취하 후 말소됐습니다. 이후 2021.12.03 이경희의 전세권 320,000,000원이 설정되고, 2024.08.13 같은 이경희 명의의 주택임차권 320,000,000원이 등기됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지

실제 임차인은 1명입니다. 이경희는 전세권자와 주택임차권자, 현재 경매채권자로 함께 나타나며 각각의 320,000,000원을 별개의 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 다만 동일 인물이 여러 권리관계에 겹쳐 있다는 점 때문에 관계와 권리행사 범위는 원문서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

③ 유찰돼도 실질취득액이 크게 내려가지 않는 이유

낙찰가가 내려가면 이경희가 배당받는 금액도 줄고, 그만큼 미배당 잔액이 커집니다. 따라서 매각가만 낮아질 뿐 매수인이 부담하는 전체 경제적 금액은 약 320,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 위 단순합이 320,000,000원을 조금 넘는 것은 각 회차 배당가정에서 집행비용이 먼저 공제되기 때문입니다.

④ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 약 320,000,000원

배산제일오투그란데 전용 84.75㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 293,958,333원이고, 최신 거래는 2026.09의 298,500,000원입니다. 거래 범위는 277,000,000원~305,000,000원입니다.

실질취득 기준인 약 320,000,000원은 최근 12개월 평균보다 약 26,041,667원 높고, 평균의 108.9%입니다. 최신 거래 298,500,000원보다도 21,500,000원 높아 약 107.2% 수준입니다. 최근 12건 최고 거래가 305,000,000원과 비교해도 실질취득 약 320,000,000원이 더 높습니다. 따라서 현재 최저가가 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 46,388,000원 가정)

현재 회차 가정에서 이경희의 미배당액은 274,846,984원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정이며, 주택임차권등기의 미배당 잔액은 매각물건명세서 문구에 따라 매수인 인수 위험으로 봐야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산경찰서 남서측 인근에 위치하며, 아파트단지·단독주택·농경지 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
• 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고 양측 도로의 진출입로를 통해 출입합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 709,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 의뢰 공부상 대지권비율은 53.95/42,288, 등기사항전부증명서상 53.9463/42,288입니다.
• 환금성. 동일 전용면적 최근 거래 12건이 277,000,000원~305,000,000원에 형성돼 있으나, 본건 실질취득 약 320,000,000원은 이 거래 범위를 웃돕니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 인수 문구 재확인. 을구 6번 주택임차권등기의 미배당 보증금 잔액 인수 조건이 이 사건의 핵심입니다.
• 최저가와 실질취득 분리. 46,388,000원을 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 배당가정에서는 미배당액 274,846,984원을 함께 봐야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시 매각가격은 내려가지만 미배당액이 늘어 매각가와 미배당액의 합계는 약 320,000,000원 부근에 머뭅니다.
• 이경희 권리관계 대조. 같은 이경희가 전세권자·주택임차권자·경매채권자로 나타나므로 전세권과 임차권이 같은 320,000,000원 채권을 어떻게 담보하는지 원문서로 확인해야 합니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균 293,958,333원과 최신 거래 298,500,000원을 기준으로 실질취득 금액을 비교해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 4,638만원”보다 “실질취득 약 3.2억”이 중요하다

이 사건은 5회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 매각물건명세서의 주택임차권 승계 문구 때문에 성격이 완전히 달라집니다. 현재 회차에서 이경희에게 배당되는 금액은 45,153,016원이고 미배당은 274,846,984원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액은 줄고 미배당액은 커지므로 전체 부담은 계속 약 320,000,000원에 수렴합니다.

그 약 320,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 293,958,333원은 물론 최신 거래 298,500,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 16.81%라서 싸다”는 방식으로 접근할 수 없는 사건입니다. 권리분석의 승부처는 유찰률이 아니라 미배당 보증금 승계액을 취득원가에 포함해 계산하는 것입니다.