서울중앙지방법원 2025타경3266. 사당동 316-192 토지와 5층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2023.11.30. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물이고, 일반건축물대장에는 단독주택(제2종근린생활시설 및 다중주택)으로 기재되어 있습니다. 사건상 용도는 다가구주택 + 토지입니다. 토지는 175㎡, 지목은 대이며, 제2종일반주거지역에 속합니다.

권리의 기준점은 2023.12.12. 설정된 행당새마을금고 근저당권입니다. 제공된 권리분석상 이 근저당권을 포함해 이후 임차권등기·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 하지만 대항력 인수 여부와 별개로, 현재 조사된 임차인 수가 많고 건물의 실제 사용 상태에도 중요한 변형이 있어 현장 인도와 건축물 상태를 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.12.12.

말소기준권리는 2023.12.12. 행당새마을금고 근저당권입니다. 당시 등기에는 채권최고액 2,580,000,000원이 기재되어 있고, 2024.03.12.에는 1번 근저당권의 채권최고액을 1,656,000,000원으로 변경한 등기가 이어집니다. 다만 제공된 예상배당표는 근저당 채권액을 2,580,000,000원으로 산정하고 있으므로, 입찰 전 현재 피담보채권·채권최고액과 실제 배당요구 관계를 원본에서 반드시 대조해야 합니다.

2025.04.22. 이원우 채권자의 강제경매개시결정은 2025.04.23. 취하되어 2025.04.25. 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.09.24. 성동행당새마을금고의 임의경매개시결정이고, 이후 동작구와 국의 압류가 등기되어 있습니다. 제공된 권리판단상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 23명, 대항력 인수는 0원 구조

조사된 실제 임차인은 23명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 일반 점유 임차인 20명과 주택임차권등기 임차인 3명으로 구성됩니다. 확인되는 전입·주민등록일은 모두 2023.12.12. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판단에서는 매수인이 떠안을 대항력 보증금이 없는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 많아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 3,033,020,760원이 현재 시장가보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

제공된 유찰 시나리오상 1회 유찰 시 매각가 가정은 2,426,416,608원, 2회 유찰 시에는 1,941,133,286원입니다. 그러나 이 역시 감정가의 80%·64%라는 경매 회차 계산일 뿐, 실제 시장가격보다 싸다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,033,020,760원 가정)

제공된 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 현재 회차의 채권 미배당액은 0원, 1회 유찰 시 180,247,558원, 2회 유찰 시 660,678,047원으로 증가합니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 제시되어 있습니다.

⑤ 위반건축물·이용상태 — 이 사건의 핵심 비가격 리스크

매각물건명세서 비고에는 무단증축에 의한 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다. 구체적으로 4층 26.68㎡ 판넬/판넬 주거, 5층 35.91㎡ 판넬/판넬 사무소 부분입니다. 또한 건축물현황도상 1층은 2개호, 4층은 3개호, 5층은 2개호로 되어 있으나 실제로는 각 층이 5개호로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.

일반건축물대장상 1층과 5층의 용도는 사무소인데 실제 이용상황과 다를 수 있다는 내용도 포함됩니다. 감정요항표에는 공부와의 차이가 “없음”으로 적혀 있지만, 매각물건명세서에는 위와 같은 실제 사용 및 무단증축 내용이 별도로 기재되어 있으므로 입찰 판단에서는 매각물건명세서의 구체적 현황을 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 남성중학교 북동측 인근으로 단독주택, 연립주택, 다세대주택 및 공동주택 등이 주를 이루는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며, 인근에 지하철 7호선 남성역이 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기설비 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 면적 175㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 4,842,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 금액 원본 대조. 2023.12.12. 채권최고액 2,580,000,000원 등기 뒤 2024.03.12. 1,656,000,000원 변경등기가 있으나 예상배당은 2,580,000,000원을 사용합니다. 현재 등기와 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
• 23명 점유현황 재확인. 전입세대·점유호수·실제 거주자를 현장에서 대조하고 인도 예상 기간과 협의 비용을 별도로 잡아야 합니다.
• 임차권등기 3건 확인. 정영우 50,000,000원, 오혜미 140,000,000원, 김해리 120,000,000원의 임차보증금 등기가 있으며 모두 말소기준권리 이후입니다.
• 미상 보증금 확인. 다수 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 최우선변제와 실제 배당액이 예상배당표와 달라질 수 있습니다.
• 위반건축물 현장 확인. 4층 26.68㎡와 5층 35.91㎡ 무단증축 부분 및 각 층의 실제 5개호 사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 가격 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 3,033,020,760원이나 유찰 후 가격이 시세보다 싸다고 단정하지 말고 주변 거래·임대수익·토지 및 건물가치를 따로 검증해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다

이 사건의 등기상 결론 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2023.12.12. 근저당권이고, 조사된 임차인의 전입·주민등록은 그 이후이며, 제공된 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산합니다.

하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 실제 임차인 23명, 주택임차권등기 3건, 다수의 보증금·확정일자 미확인, 그리고 4층·5층 무단증축 위반건축물이 동시에 존재합니다. 여기에 실거래 자료가 없어 3,033,020,760원의 신건 가격이 시장에서 매력적인지도 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 점유·건축물·가격 검증은 보수적으로입니다.