서울중앙지방법원 2025타경3266. 서울 동작구 사당동 316-192 소재 다가구주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 일반건축물대장상 단독주택(제2종근린생활시설 및 다중주택)으로 기재된 철근콘크리트조 5층 건물이고, 사용승인일은 2023.11.30.입니다. 토지는 175.0㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 4,842,000원/㎡입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2023.12.12. 설정된 행당새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 입찰 난도는 단순하지 않습니다. 확인된 임차인이 23명이고, 이 가운데 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 배당액을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3266 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 316-192 · 서울특별시 동작구 사당로20사길 17-1 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 일반건축물대장상 단독주택(제2종근린생활시설 및 다중주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 사용승인일 2023.11.30. |
| 토지 | 175.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,842,000원/㎡ |
| 소유자 | 남상수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,033,020,760원 / 3,033,020,760원 (신건) |
| 청구액 | 1,439,178,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.12.12.
말소기준권리는 을구 1번 행당새마을금고 근저당권입니다. 최초 등기 채권최고액은 2,580,000,000원이고, 2024.03.12.에는 채권최고액을 1,656,000,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 반면 현재 예상배당은 2,580,000,000원을 근저당 채권액으로 계산하고 있으므로, 실제 입찰 전 근저당의 현재 채권최고액 및 배당요구 금액을 원등기와 배당요구서에서 대조할 필요가 있습니다.
2025.04.22. 이원우의 강제경매개시결정은 2025.04.23. 취하되어 2025.04.25. 말소됐습니다. 이후 2025.09.24. 이 사건 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026.01.09. 동작구 압류, 2026.07.07. 국의 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인 — 실제 23명, 전입은 모두 말소기준 뒤
확인된 실제 임차인은 23명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 확인 가능한 전입일은 모두 말소기준일인 2023.12.12. 이후이므로 대항력은 없거나, 등기 원문상 전입일을 확인해 말소기준보다 뒤인 것으로 판정됩니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많아 우선변제 및 최우선변제 가능 금액은 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손성목 | 2024.08.01 / 미상 | 미상 | 2025.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혜원 | 2024.05.27 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현지 | 2024.10.11 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정혜연 | 2024.11.13 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤혜선 | 2025.01.31 / 미상 | 미상 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성수 | 2024.04.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신수희 | 2024.04.09 / 미상 | 미상 | 2025.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최윤정 | 2024.09.04 / 미상 | 미상 | 2025.11.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우종환 | 2024.03.15 / 미상 | 미상 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이강산 | 2024.09.27 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병준 | 2024.04.18 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지수 | 2024.04.23 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이창현 | 2024.04.15 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지윤 | 2024.05.31 / 미상 | 미상 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정윤 | 2024.05.29 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재호 | 2024.05.22 / 미상 | 미상 | 2025.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이형대 | 2025.04.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진현 | 2025.04.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강지영 | 2024.03.22 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전유빈 | 2024.05.27 / 미상 | 미상 | 2025.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정영우 | 2024.04.11 / 2024.04.11 | 50,000,000원 | 2025.09.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오혜미 | 2024.04.15 / 2024.03.18 | 140,000,000원 | 2026.03.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김해리 | 2024.08.30 / 2024.08.06 | 120,000,000원 | 2026.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 임차권등기 3건 — 모두 말소기준 이후
| 임차권자 | 범위 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정영우 | 건물 4층 59.52㎡ 중 도면 표시 · 문패상 405호 약 18㎡ | 2024.04.11 / 2024.04.11 | 50,000,000원 | 말소기준 이후 |
| 오혜미 | 건물 3층 중 약 20㎡ · 문패상 301호 | 2024.04.15 / 2024.03.18 | 140,000,000원 | 말소기준 이후 |
| 김해리 | 건물 3층 76.61㎡ 중 20㎡ · 문패상 302호 | 2024.08.30 / 2024.08.06 | 120,000,000원 | 말소기준 이후 |
세 임차권등기는 각각 2025.09.17., 2026.03.30., 2026.07.31. 등기됐고 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기부상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 특히 정영우는 임차인 목록의 전입일이 별도로 표시되지 않았지만 임차권등기 원문에 주민등록일자 2024.04.11., 점유개시일자 2024.04.10.이 기재되어 있어 역시 2023.12.12. 말소기준보다 뒤입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,033,020,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,730,208원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 행당새마을금고 | 2,580,000,000원 | 2,580,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 420,290,552원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권액 2,580,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 420,290,552원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물 현황 — 호수 사용과 위반증축 확인
매각물건명세서 비고에 따르면 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 건축물현황도상 1층은 2개호, 4층은 3개호, 5층은 2개호로 되어 있으나 실제로는 각 층이 5개호로 사용 중입니다. 일반건축물대장상 1층과 5층의 용도는 사무소이나 실제 이용상황과 다를 수 있습니다.
또한 무단증축에 의한 위반건축물로 등재되어 있으며, 4층은 26.68㎡ 판넬/판넬 주거, 5층은 35.91㎡ 판넬/판넬 사무소입니다. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있는 반면 매각물건명세서 비고에는 위반증축과 실제 호수 사용 차이가 적혀 있으므로, 입찰 전 건축물대장·현황도·현장을 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남성중학교 북동측 인근으로 단독주택·연립주택·다세대주택·공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며 지하철 7호선 남성역이 인근에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생설비·급배수설비·도시가스·승강기설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 175.0㎡, 대, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
⑦ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 감정가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,033,020,760원으로 신건입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 3,033,020,760원입니다. 다만 이 물건은 실거래 비교 자료가 없어 감정가가 현재 시장가격 대비 싸거나 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 3,033,020,760원 | 2,580,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 2,426,416,608원 | 2,399,752,442원 | 180,247,558원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,941,133,286원 | 1,919,321,953원 | 660,678,047원 | 0원 |
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 23명 현황 재확인. 실제 점유 호수·퇴거 여부·배당요구 여부를 현황조사와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많아 최우선변제 가능 금액을 사전에 계산해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 2023.12.12. 채권최고액 2,580,000,000원과 2024.03.12. 변경등기 1,656,000,000원의 관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 4층 26.68㎡·5층 35.91㎡ 무단증축 부분의 현황, 이행강제금 등 관련 행정상태를 확인해야 합니다.
- 호수·용도 불일치. 건축물현황도와 실제 사용 호수가 다르고, 1층·5층의 대장상 용도와 실제 이용도 다를 수 있습니다.
- 일괄매각·제시외. 토지와 건물 및 제시외 건물 포함 범위를 매각목록과 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교 근거가 없어 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 23명의 점유와 건축물 현황
이 사건의 말소기준은 2023.12.12.이고, 확인된 임차인 전입과 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 여기까지만 보면 권리는 깨끗해 보입니다.
하지만 다가구 형태의 건물에 실제 임차인이 23명이고 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수입니다. 여기에 실제 호수 사용과 건축물현황도가 다르고, 4층 26.68㎡·5층 35.91㎡의 무단증축 위반건축물까지 겹쳐 있습니다. 실거래 비교 근거도 없어 신건 최저가 3,033,020,760원의 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 결론은 등기상 인수는 0원이나, 명도·최우선변제·위반건축물 확인을 끝내기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 사건입니다.
