서울중앙지방법원 2025타경3860. 관악구 신림동 관악아파트 3동 306호에 관한 경매입니다. 등기상 현재 소유자는 이중우와 이혜정이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2021.07.02 설정된 엠씨아이알엔아이대부주식회사의 근저당권으로, 목적 자체가 “갑구5번 이중우 지분 전부”입니다. 경매개시결정 역시 이중우 지분에 대해 이루어졌고 매각물건명세서 비고도 지분경매로 확인됩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “아파트 한 채를 255,000,000원에 산다”가 아닙니다. 최근 실거래 데이터는 관악아파트 동일면적 세대의 전체 소유권 거래이고, 경매대상은 공유지분입니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 62.8%라는 숫자는 사실이지만, 두 가격의 권리 범위가 같지 않아 그 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3860 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 244 관악아파트 3동 3층306호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 현재 소유자 | 이중우 2분의 1 · 이혜정 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2018.01.08 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 경매 대상 | 이중우 지분 · 지분경매 |
| 신청채권자 | 엠씨아이알엔아이대부주식회사 |
| 청구액 | 123,591,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 지분 근저당
현재 등기상 이중우·이혜정이 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2021.07.02 이중우 지분 전부에 채권최고액 143,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.12.04 같은 채권자가 이중우 지분에 대해 임의경매개시결정을 받았습니다. 해당 근저당권과 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 점유자 — 이혜정, 보증금·확정일자 미상
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜정 등기상 2분의 1 공유자 | 2018.01.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미확정 |
이혜정의 전입일은 2018.01.08로 말소기준권리인 2021.07.02보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차보증금이 실제 존재하는지, 있다면 얼마인지, 배당 후 매수인이 승계할 금액이 있는지를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 “대항력 있음·인수액 확정”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상 / 인수금액 미확정으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 62.8%라는 숫자를 그대로 ‘할인율’로 보면 안 된다
관악아파트 동일면적의 최근 12개월 거래는 3건이며 평균은 406,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.02, 57.43㎡, 2층, 450,000,000원입니다. 데이터상 최저가 255,000,000원은 최근 12개월 평균의 62.8%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 57.43㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2025.09 | 56.39㎡ | 3 | 418,000,000원 |
| 2025.08 | 56.39㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 406,000,000원 |
다만 여기서 가장 중요한 보정이 필요합니다. 실거래 자료는 동일면적 아파트의 일반 거래인 반면, 이번 경매는 1/2 공유지분을 대상으로 하는 지분경매입니다. 따라서 “255,000,000원은 406,000,000원의 62.8%니까 37.2% 싸다”는 식의 판단은 할 수 없습니다. 권리 범위가 다르기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 2. 근저당 · 엠씨아이알엔아이대부주식회사 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,630,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 그러나 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 이혜정의 보증금·확정일자도 미상입니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 인수액을 0원으로 확정하지 않고 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 지분·점유 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 255,000,000원 | 143,000,000원 | 107,630,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 204,000,000원 | 143,000,000원 | 57,344,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 163,200,000원 | 143,000,000원 | 17,115,200원 |
가격은 유찰될수록 내려가지만, 지분경매라는 권리 구조와 이혜정의 점유·보증금 미상 문제는 가격이 내려간다고 없어지지 않습니다. 따라서 최저가 하락만 보고 입찰 난도가 낮아졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 관악아파트는 119세대입니다.
- 준공. 사용승인 기준 1983.12.20입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,820.0㎡, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 형상·접면. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역에 해당합니다.
- 공시지가. 4,710,000원/㎡입니다.
- 지역 지정. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함되고, 지구단위계획구역·도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 매각대상이 이중우의 2분의 1 지분이라는 점을 등기부와 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 이혜정 점유관계 확인. 이혜정은 2018.01.08 전입했고 동시에 2분의 1 공유자입니다. 임대차계약·보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 인수금액 재검증. 배당 시뮬레이션은 인수 0원이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 인수 여부를 0원으로 단정하지 마세요.
- 시세 비교 방식 주의. 최근 12개월 평균 406,000,000원과 최신 거래 450,000,000원은 전체 소유권 거래입니다. 지분경매 가격과 동일 기준으로 직접 비교하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -15.5%이므로 전체 9건 평균 455,777,777원을 기준으로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가는 감정가와 같은 255,000,000원이며 0회 유찰 상태입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “62.8%”보다 먼저 봐야 할 것은 ‘무엇을 사는가’다
이 사건은 최저가 255,000,000원과 최근 12개월 평균 406,000,000원만 나란히 놓으면 62.8%라는 강한 할인 숫자가 먼저 보입니다. 하지만 그 비교만으로는 부족합니다. 이번 경매는 아파트 전체가 아니라 이중우의 공유지분을 대상으로 한 지분경매이고, 나머지 2분의 1 지분은 이혜정에게 남아 있습니다.
게다가 이혜정은 2018.01.08부터 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 결과만으로 실제 승계 위험을 확정할 수 없습니다. 최근 시세 자체도 -15.5% 하락 추세입니다. 결론적으로 이 물건은 가격 숫자는 매력적으로 보이지만, 지분·점유·인수 미확정 리스크를 먼저 해소해야 하는 물건입니다. 신건에서 단순 시세 할인율만 보고 접근하기보다, 매각 대상 지분과 이혜정의 권리·점유관계를 확정한 뒤 가격을 판단하는 것이 순서입니다.
