서울중앙지방법원 2025타경4023. 관악구 봉천동 관악드림타운 110동 12층 1202호, 전용 114.75㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 현유진이며 2016년 소유권이전 당시 거래가액은 508,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.03.14. 서천신용협동조합 근저당권, 채권최고액 1,064,400,000원입니다.
그 뒤 국 관련 압류, 롯데카드 가압류, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등이 이어졌고, 모두 말소기준권리보다 뒤에 놓여 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 세금 관련 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있는 요소이므로 배당표는 확정액이 아니라 시뮬레이션으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경4023 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1712 관악드림타운 110동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 114.75㎡ · 철근콘크리트구조 · 22층 중 12층 |
| 단지 | 관악드림(동아) · 2,184세대 · 2003.09.06 준공 |
| 소유자 | 현유진 · 2016.06.30 소유권이전 · 거래가액 508,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,202,000,000원 / 1,202,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 899,172,908원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 인수 구조가 없으므로 이 사건은 임차보증금 승계형이 아닙니다. 핵심은 2022.03.14. 설정된 서천신용협동조합 근저당권이며, 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만 거래 편차가 크다
동일 단지·동일 면적 114.75㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,249,166,666원, 최신 거래는 2026.08 1,450,000,000원이며, 현재 최저가 1,202,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 114.75㎡ | 17 | 1,450,000,000원 |
| 2026.08 | 114.75㎡ | 9 | 1,380,000,000원 |
| 2026.05 | 114.75㎡ | 6 | 1,320,000,000원 |
| 2026.05 | 114.75㎡ | 13 | 1,340,000,000원 |
| 2026.03 | 114.75㎡ | 10 | 1,300,000,000원 |
| 2026.03 | 114.75㎡ | 2 | 1,080,000,000원 |
| 2026.03 | 114.75㎡ | 9 | 1,030,000,000원 |
| 2026.02 | 114.75㎡ | 9 | 1,200,000,000원 |
| 2026.02 | 114.75㎡ | 18 | 1,295,000,000원 |
| 2026.02 | 114.75㎡ | 5 | 1,200,000,000원 |
| 2026.01 | 114.75㎡ | 21 | 1,195,000,000원 |
| 2026.01 | 114.75㎡ | 21 | 1,200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.75㎡ | 12건 | 1,249,166,666원 |
거래 최저는 1,030,000,000원, 최고는 1,450,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저가 1,202,000,000원은 최근 평균 아래이면서 실거래 범위 안에 있습니다. 따라서 최근 평균과 최신 거래만 보면 가격 부담이 낮지만, 실거래 최저보다 높은 가격이라는 점까지 함께 봐야 하므로 “압도적으로 싸다”는 평가는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,420,000원 |
| 2. 근저당 · 서천신용협동조합 | 1,064,400,000원 | 1,064,400,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,105,443원 | 9,105,443원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 27,698,220원 | 27,698,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,376,337원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 1,101,203,663원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 86,376,337원이 발생하며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 실제 후순위 배당과 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,202,000,000원 | 1,101,203,663원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 961,600,000원 | 949,584,000원 | 151,619,663원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 769,280,000원 | 759,187,200원 | 342,016,463원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰이 발생해도 매수인의 별도 인수액은 계속 0원입니다. 다만 낙찰가가 내려가면 후순위 채권의 미배당이 커지는 구조이며, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당 시뮬레이션도 전액 만족 상태가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 22층 건물의 12층 1202호입니다.
- 주거환경. 구암고등학교 남측 인근의 대단지 아파트 주거지대로, 구암초·중·고등학교 등 교육시설과 공원이 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지·환금성. 관악드림(동아) 2,184세대, 2003.09.06 준공 단지이며 동일면적 최근 12개월 거래 12건이 확인됩니다.
- 도로·토지. 단지 외곽으로 성현로·은천로33길 등이 개설돼 있고 단지 내 도로가 정비돼 있습니다. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 5,744,000원/㎡입니다.
- 규제. 평가서 기재상 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31.인 아파트 관련 토지거래계약 허가구역에 포함돼 있습니다.
- 현장 확인. 현장실사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부 확인을 하지 못해 외부관찰과 건축물대장상 현황도를 기준으로 내부구조가 표기됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장실사에서 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리 범위와 실제 내부 상태가 응찰가에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 실거래. 현재 최저가 1,202,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.2%지만, 거래 최저 1,030,000,000원도 존재합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부에 따라 예상배당표의 후순위 배당 및 소유자 잔여가 변동될 수 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정평가서에 아파트 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간이 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 미납 관리비 등은 현장에서 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘평균 아래지만 검증 필요’
이 물건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 말소기준인 2022.03.14. 서천신용협동조합 근저당권 이후의 압류·가압류는 매각으로 정리되는 구조여서 권리분석 난도는 높지 않습니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 현재 신건 최저가 1,202,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 1,249,166,666원의 96.2%이고 최신 거래 1,450,000,000원보다 낮습니다. 다만 같은 기간 최저 거래가 1,030,000,000원까지 내려와 있어 평균 대비 할인만으로 “확실한 저가 매수”라고 단정할 수준은 아닙니다. 특히 내부를 확인하지 못한 감정평가 조건과 세금 압류의 배당 변수까지 점검한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 깔끔하고 가격은 경쟁력이 있지만, 검증 없이 프리미엄을 줄 사건은 아닙니다.
