서울중앙지방법원 2025타경4306. 서울 서초구 방배동 931-17 방배주택 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물과 토지가 함께 매각 대상입니다. 소유자는 권옥출이고, 현재 권리분석의 기준점은 2015.12.03. 설정된 노향순의 채권최고액 82,500,000원 근저당권입니다. 그 뒤 존속하는 김정희·이혜경·윤석연·임보람의 근저당권과 2025·2026년 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금 승계로 낙찰가 외 금액을 떠안는 구조도 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본은 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경4306 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 931-17 3층302호 · 도로명 서울특별시 서초구 방배중앙로 54-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 52.74㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 권옥출 |
| 감정가 / 최저가 | 548,000,000원 / 548,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 27,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 2015년 노향순 근저당이 기준
과거 중소기업은행·우리은행·제일상호저축은행·한국양계축산업협동조합·안상준·국민은행 등의 근저당권과 과거 압류·가압류는 이미 등기부상 말소된 이력이 확인됩니다. 현 소유자 권옥출의 소유권이전은 2015.07.01.이고, 그 뒤 2015.12.03. 노향순 근저당권 82,500,000원이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 존속 권리는 김정희 23,000,000원, 이혜경 27,000,000원·120,000,000원· 30,000,000원·37,500,000원, 윤석연 120,000,000원, 임보람 52,000,000원 근저당권입니다. 2025.12.26. 이혜경의 경매개시결정과 2026.04.16. 노향순의 경매개시결정도 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 548,000,000원, 비교 시세는 확인 필요
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 548,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 방배주택은 총 8세대, 사용승인일은 1993.05.25.로 확인되지만, 제공된 비교정보에서는 대상 전용 52.74㎡와 일치하는 거래 표본이 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 548,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,880,000원 |
| 1. 근저당 · 노향순 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 2. 근저당 · 김정희 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이혜경 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이혜경 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 근저당 · 이혜경 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 근저당 · 이혜경 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 7. 근저당 · 윤석연 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 8. 근저당 · 임보람 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,120,000원 |
현재 회차 548,000,000원 가정에서는 채권총액 492,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 48,120,000원입니다. 예상배당은 집행비용 7,880,000원을 반영한 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방배초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 북동측 인근에 지하철 7호선 내방역 및 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 4층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 261.5㎡, 평지·세로장방형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 8,580,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 재확인. 신건 548,000,000원의 적정성을 판단할 직접 비교 거래가 없으므로, 동일·유사 면적의 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2015.12.03. 노향순 근저당권이 기준이며 그 이후 존속 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기부로 최종 확인하세요.
- 공동담보 확인. 주요 근저당권은 방배동 931-17 권옥출 지분 토지를 공동담보로 두고 있으므로 집합건물과 토지 권리관계를 함께 대조하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용과 적용 여부를 입찰·취득 시점 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하고, 실제 배당에는 세금 등 변수가 있을 수 있음을 감안하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미정
이 사건의 강점은 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준인 2015년 노향순 근저당권 이후의 현재 존속 권리들은 자료상 매각으로 소멸합니다. 신건 548,000,000원에서 채권총액도 전액 배당되는 구조입니다.
반면 가격 쪽에서는 확정적인 말을 할 수 없습니다. 동일 면적 실거래 표본이 맞지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 없기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격은 검증 전”으로 정리하는 것이 가장 정확합니다. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
