서울중앙지방법원 2025타경102596. 서울 종로구 창신동 463-1에 위치한 근린시설과 토지의 경매입니다. 동대문역 남측 인근 상업지역에 자리하며, 토지면적은 310.7㎡, 건물은 1966.10.05. 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 구조입니다. 감정가 8,847,770,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 7,078,216,000원입니다.

이 사건은 일반적인 금융기관 담보권 실행 경매가 아닙니다. 등기상 공유물분할을 위한 경매개시결정이 기재되어 있으며, 소유자 김영실과 김영애가 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 공유자 김영실이 김영애 지분에 설정한 가압류가 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 공유물분할 경매의 특성상 매각범위와 대금분배 관계를 일반적인 채권회수 경매와 구분하여 확인해야 합니다.

핵심은 등기부에 근저당이 없다는 사실보다 누가 어떤 계약으로 건물을 점유하고 있는지입니다. 선순위 전입 기록이 다수 존재하고 임대차보증금·확정일자가 확인되지 않아, 낙찰 이후 인수부담을 확정할 수 없는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 점유관계가 핵심

과거 국민은행·한국스탠다드차타드은행·하나은행 및 국 명의 근저당권이 설정된 이력이 있지만, 해당 근저당권들은 모두 등기부상 말소되었습니다. 특히 하나은행의 을구 8·9·10번 근저당권은 2024.01.15. 말소되었습니다.

현재 말소기준권리로 표시된 것은 2024.11.12. 접수된 갑구 8번 가압류입니다. 채권자는 김영실, 가압류 대상은 김영애의 공유지분 2분의 1이며, 청구금액은 250,000,000원입니다. 이후 2025.04.04. 김영애의 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기되었습니다.

② 임차인·점유 현황 — 선순위 전입 16건

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 점유·전입 관련 기록은 총 19건입니다. 이 가운데 16건은 2024.11.12. 말소기준일보다 전입일이 빠르고, 2건은 이후이며, 1건은 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 다만 전입기록만으로 실제 임대차계약의 존재나 법적 대항력을 확정할 수는 없습니다.

대항력은 전입일만으로 확정되지 않습니다. 실제 점유, 임대차계약, 임대목적물, 주택·상가 여부 및 법정 요건의 충족·유지 상태를 확인해야 합니다. '가능·미상'은 대항력이 확정되었다는 뜻이 아닙니다. 승계란도 매수인의 보증금 인수 여부가 확정되지 않았음을 의미합니다.

보증금 액수가 기재된 배미자의 경우 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원이지만, 전입일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 다른 점유자들과 마찬가지로 보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

또한 이 건물은 근린생활시설 등으로 이용되는 것으로 추정되므로, 단순히 주민등록 전입일만을 비교하는 데 그치지 말고 주택임대차 및 상가건물 임대차의 적용 여부, 사업자등록·인도 관계와 각 점유 부분의 용도를 구분하여 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 80% 최저가가 곧 할인 매수는 아니다

현재 최저매각가 7,078,216,000원은 감정가 8,847,770,000원의 80%입니다. 다만 이 물건은 실제 임대수익, 임차보증금 총액, 최근 비교 거래가격 및 적정 시장가치를 확인해야 하는 근린시설·토지입니다.

특히 건물은 1966년 사용승인되었고, 위반건축물 및 도시계획 규제가 존재합니다. 이러한 조건을 반영하지 않은 감정가 할인율만으로는 실제 투자 가치나 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

회차가 진행되면 최저매각가격은 낮아지지만, 실질취득가격이 동일한 비율로 하락한다는 보장은 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 해당 보증금의 미배당분을 매수인이 부담하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 7,078,216,000원 가정)

현재 확인되는 가압류 청구금액을 중심으로 단순 계산하면 다음과 같습니다. 이는 실제 임차보증금 채권, 우선변제권, 조세채권 및 공유물분할에 따른 최종 배분관계가 확정된 배당표가 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 김영실의 가압류 250,000,000원이 전액 배당되는 단순 모형이며, 김영애 관련 채권액과 임차인의 보증금·배당요구·우선변제, 당해세 및 기타 법정 우선채권은 반영되지 않았습니다. 공유물분할 경매에서 실제 배당·대금교부 관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 위반건축물·도시계획 — 가격 외의 중대한 변수

이 토지는 일반상업지역에 속하지만, 정비구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한을 받습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있어 경매취득과 후속 거래에 대한 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 종로구 창신동 동대문역 남측 인근으로, 점포·시장·쇼핑몰이 혼재하는 상업지대입니다. 상업시설 접근성은 유리한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 동대문역(지하철 1·4호선)과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용편의는 양호합니다.
• 건물. 1966.10.05. 사용승인된 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 건물입니다. 노후 건물의 보수·관리비와 구조 상태를 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 310.7㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 소로 한 면에 접합니다. 일부 도시계획시설 저촉을 고려해야 합니다.
• 규제. 일반상업지역이라는 입지적 장점이 있으나 정비구역·역사문화환경보존·도로계획·위반건축물 조건이 실제 활용가치를 제한할 수 있습니다.
• 임대수익. 임대관계가 확정되지 않아 보증금 총액, 순임대수익 및 공실 위험을 평가하기 어렵습니다. 확인된 월세 1,000,000원만으로 건물 전체 수익성을 산정할 수 없습니다.
• 환금성. 동대문 상업입지의 수요 가능성과 별개로, 고액 매수자금·노후 건물·복수 점유자·건축규제가 매각기간과 거래조건에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 전수 확인. 점유·전입 기록 19건의 실제 점유 부분, 임대차계약 존재, 계약 상대방, 보증금, 월세 및 계약기간을 확인하세요.
• 대항력과 우선변제. 선순위 전입 16건의 주거·영업 용도, 인도, 사업자등록 또는 주민등록, 확정일자 및 배당요구를 개별 확인해야 합니다.
• 중복 기록. 박명희와 박명희(동명장여관)가 동일한 계약 또는 점유관계인지 확인하여 임차보증금의 중복 산정을 방지하세요.
• 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득비용과 입찰가 상한을 다시 계산해야 합니다.
• 공유물분할 경매 구조. 경매 신청원인, 매각대상 범위, 공유자별 지분과 매각대금 분배, 가압류의 실제 처리관계를 검토하세요.
• 토지·건물 등기 원본. 건물 등기뿐 아니라 토지 등기, 매각물건명세서 및 매각목록을 확인해 별도 존속 권리가 있는지 대조하세요.
• 위반건축물 조치. 옥탑 9㎡·옥상 20㎡ 무단증축의 시정명령, 이행강제금, 원상회복 가능성과 비용을 확인하세요.
• 도시계획 및 정비구역. 도로 저촉 범위, 정비사업 현황, 역사문화환경 관련 제한과 토지거래 규제의 적용 여부를 확인하세요.
• 수익·시세 검증. 실제 임대차 현황, 정상화 가능한 임대수익, 인근 근린시설·상업용 토지 거래사례를 확보한 뒤 적정가격을 판단하세요.
• 명도 및 운영. 다수 점유자의 인도 가능성, 영업장 운영 여부, 명도비용과 관리비·공과금 체납을 확인하세요.
• 입찰 전 최신 확인. 2026.10.28. 매각기일의 변경 여부와 최신 등기사항, 매각물건명세서 정정 및 현황조사를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 0건 ≠ 인수위험 0원”

이 사건은 등기부만 보면 복잡한 담보권이 정리된 물건입니다. 현재 존속 근저당은 없고, 말소기준 가압류의 청구금액은 250,000,000원입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 점유·임대차와 실제 건축물 상태에 있습니다.

말소기준일 이전 전입 기록이 16건이고, 보증금·확정일자와 임대차 실체가 대부분 확인되지 않습니다. 따라서 매수인이 인수할 수 있는 보증금 규모를 확정할 수 없으며, 배당 단순계산에서 나타나는 인수 0원은 안전을 보장하지 않습니다.

더구나 옥탑 9㎡·옥상 20㎡ 무단증축이 기재되어 있고 토지 일부가 도시계획시설에 저촉됩니다. 정비구역과 역사문화환경 관련 제한까지 고려하면, 감정가 대비 80%라는 최저가격만으로는 투자 매력을 판단하기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류·정밀실사 우선입니다. 매각가가 더 내려가는지보다 먼저, 실제 점유자별 권리와 인수보증금, 위반건축물 처리비용, 정비·개발 가능성 및 객관적인 시장가격을 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 할인되었느냐가 아니라, 무엇을 함께 인수하게 되느냐입니다.