서울중앙지방법원 2025타경102596. 종로구 창신동 463-1의 근린시설과 토지가 일괄 평가된 신건입니다. 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층·지상 4층으로, 사용승인일은 1966.10.05이며 현재 근린생활시설 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 토지는 310.7㎡의 대지로 일반상업지역에 속하고, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 8,847,770,000원입니다.

소유권은 2008.04.18 김영실과 김영애가 각각 2분의 1씩 취득한 상태입니다. 과거 국민은행·한국스탠다드차타드은행·하나은행·국 명의의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리 흐름의 기준은 2024.11.12 김영애 지분에 설정된 김영실의 가압류 250,000,000원입니다. 2025.04.04에는 김영애를 채권자로 한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 담보권보다 임차관계가 핵심

현재 등기부의 과거 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 국민은행 근저당권, 한국스탠다드차타드은행 근저당권, 국 명의 납세담보 근저당권, 하나은행 근저당권 모두 각 말소등기를 거쳤습니다. 남아 있는 주요 금전권리는 2024.11.12 김영애 지분에 대한 김영실의 가압류 250,000,000원이고, 이 가압류가 말소기준으로 정리되어 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 보증금 미상 다수가 최대 변수

조사·신고된 임차·점유 관련 기록은 모두 19건입니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 기록은 없으므로 보증기관 중복신고를 별도로 제외할 항목은 없습니다. 다만 박명희와 박명희(동명장여관)처럼 명칭이 유사한 기록이 있어 실제 점유관계와 계약 당사자는 원문 서류로 대조해야 합니다.

박명희·진현승·배미자는 2026.06.05 배당요구를 접수한 것으로 확인됩니다. 그러나 배당요구가 있다는 사실만으로 매수인의 최종 인수액을 확정할 수는 없습니다. 특히 말소기준 전 전입자들의 보증금 액수 자체가 미상이므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 얼마나 남는지 계산할 기초금액이 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 실질취득가를 산정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다

이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 8,847,770,000원이나 유찰 후 가격을 두고 시세보다 싸다·비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 임차보증금 인수 여부도 확정되지 않았으므로 가격 판단은 단순한 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수금액을 확인한 뒤 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 8,847,770,000원 가정)

이 배당계산에서는 확인된 채권 250,000,000원이 전액 배당되고 부족액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 미상인 다수 점유자의 임차보증금도 배당 계산에 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 매수인 인수 0원은 계산모델상 값일 뿐, 실제 인수액 0원을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.

⑤ 위반건축물·토지 규제 — 권리와 별개로 확인할 두 번째 축

매각물건명세서 비고에는 본 건물이 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있다고 적혀 있습니다. 내용은 옥탑 9㎡ 무단증축, 옥상 20㎡ 무단증축입니다. 또한 토지 일부 면적이 도시계획시설에 저촉되는 것으로 보고돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 종로구 창신동, 동대문역 남측 인근. 점포·시장·쇼핑몰 등이 혼재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동대문역(1·4호선)이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 편입니다.
• 이용. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층·지상4층 건물로 근린생활시설 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.
• 토지. 대 310.7㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 16,850,000원/㎡입니다.
• 규제. 정비구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있습니다.
• 도로·도시계획. 소로1류에 접하고, 토지 일부는 도시계획시설 도로 등에 저촉되는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 실제 최근 거래가격 자료가 없어 감정가 대비 시장가격이나 매각 난도를 수치로 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본 대조. 말소기준 전 전입으로 조사된 16건의 실제 계약관계·보증금·점유 여부·확정일자를 확인해야 합니다.
• 배미자 전입일 확인. 보증금 10,000,000원·차임 1,000,000원과 배당요구는 확인되지만 전입일이 없어 대항력 판단이 불가능합니다.
• 배당표 0원 인수 오해 금지. 배당모델의 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상분이 반영되지 않은 값입니다.
• 유찰가만으로 가격판단 금지. 1회 유찰 7,078,216,000원, 2회 유찰 5,662,572,800원이더라도 실질취득가는 미상 인수액에 따라 달라집니다.
• 위반건축물 확인. 옥탑 9㎡·옥상 20㎡ 무단증축의 시정·이행 관련 상태를 확인해야 합니다.
• 도시계획시설 저촉 확인. 토지 일부 저촉 범위와 경매 이후 이용 제한 가능성을 관련 원문에서 재확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 정비구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 적용 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.

맺으며 — “말소된다”보다 “얼마를 인수하느냐”가 중요하다

이 사건은 등기만 보면 복잡해 보이는 과거 근저당들이 이미 정리돼 있고, 현재 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그것만 보고 권리 안전형으로 분류하기에는 임차인 정보의 빈칸이 너무 큽니다. 말소기준 전 전입자로 확인되는 16건의 보증금·확정일자가 미상이고, 전입일 자체가 없는 배미자까지 있어 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

여기에 옥탑 9㎡·옥상 20㎡ 무단증축, 도시계획시설 일부 저촉, 다수 토지이용 규제가 겹칩니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없으므로 8,847,770,000원의 신건 가격이 싸다고 평가할 근거 역시 없습니다. 이 물건의 순서는 명확합니다. 첫째 임차보증금 확인, 둘째 위반건축물·토지규제 확인, 셋째 시세 확인. 그 세 가지가 끝난 뒤에야 실제 취득원가와 응찰가 상한을 계산할 수 있습니다.