서울중앙지방법원 2025타경102653. 동작구 사당동 429-10 ‘아트하우스10’ 건물과 토지가 일괄 대상인 사건입니다. 감정 이용상태는 지하 1층 5개호, 1층 4개호, 2층 5개호, 3층 5개호의 주택이며 4층은 다락·계단실 등으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2018.07.30, 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 3층 건물입니다. 등기상 소유자는 박영주입니다.

권리의 기준점은 2018.08.01 설정된 관악농업협동조합의 근저당권 채권최고액 936,000,000원입니다. 그 뒤 삼성카드 가압류, 경매개시결정, 동작구 압류, 다수의 주택임차권등기가 이어집니다. 제시된 판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하며, 현재 배당가정의 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준은 2018.08.01 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2024.11.06 삼성카드 가압류, 2025.04.17 임의경매개시결정, 2026.01.09 동작구 압류, 그리고 2024.11.20부터 2026.08.13까지 등기된 주택임차권들이 이어집니다. 근저당권자는 관악농업협동조합에서 명칭변경을 거쳐 서울서남부농업협동조합으로 표시되었고, 2025.07.31 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전되었습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 19명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 확인되지 않습니다. 아래 19명은 각각 실제 임차인으로 집계합니다. 전입일 기준으로는 모두 말소기준권리 이후입니다.

등기된 임차보증금이 확인되는 10명의 보증금은 각각 박희수 120,000,000원, 천인범 120,000,000원, 이미소 150,000,000원, 박찬영 140,000,000원, 강다영 100,000,000원, 최병진 120,000,000원, 조영서 100,000,000원, 김진수 40,000,000원, 권지연 170,000,000원, 최지혜 120,000,000원입니다. 이들 역시 전입일이 말소기준일 뒤여서 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다

감정가는 1,826,541,200원, 신건 최저매각가도 동일한 1,826,541,200원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액 역시 1,826,541,200원입니다.

다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 확인할 수 있는 실거래 자료가 없어 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,826,541,200원 가정)

현재 배당가정에서는 채권자 합계 975,180,760원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 830,695,028원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울남사초등학교 남서측 인근. 주위는 단독주택·공동주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 지하1층 5개호, 1층 4개호, 2층 5개호, 3층 5개호가 주택으로 이용 중이며 4층은 다락·계단실 등입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비·급배수시설과 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 대 132.0㎡, 평지·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면, 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 적용됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인별 인도상태 확인. 실제 임차인 19명의 현재 점유·퇴거·배당 진행상황을 호실별로 확인해야 합니다.
• 임차권등기 10건 확인. 박희수·천인범·이미소·박찬영·강다영·최병진·조영서·김진수·권지연·최지혜의 임차권등기와 실제 현황을 대조해야 합니다.
• 배당표 재확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 채권배당과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,826,541,200원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
• 회차 시나리오. 1회 유찰 1,461,232,960원, 2회 유찰 1,168,986,368원까지 자금계획을 미리 계산하되, 가격 메리트 판단은 시세 검증 후 해야 합니다.
• 토지규제 확인. 건축허가·착공제한지역 및 토지이용계획상 각종 규제가 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 단순한 물건은 아니다”

이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2018.08.01 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 19명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 현재 분석상 후순위 권리와 임차권은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 건물 자체가 여러 주택으로 나뉘어 사용되고 있고 임차권등기만 10건입니다. 즉 권리 인수 리스크보다 점유·명도·배당관계의 복잡성이 이 사건의 실제 난도입니다. 또한 실거래 시세자료가 없어 신건 최저가 1,826,541,200원의 가격 매력도는 검증되지 않았습니다. 결론적으로 권리 인수는 낮은 위험, 실무 복잡도와 가격 검증은 높은 주의가 필요한 사건입니다.