한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 홍성화의 보증금 130,000,000원 중 배당 부족분 86,949,446원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 인수형 물건입니다.
감정가 / 최저가
129,000,000원
44,247,000원(3회 유찰)
실질취득 예상
131,196,446원
낙찰가+인수 86,949,446원
매수인 인수
86,949,446원
홍성화 임차보증금 잔액
핵심지표
C등급
인수위험 반영
전주지방법원 2025타경20576. 군산시 나운동 나운1차서호아파트 103동 13층 1304호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 겉으로 보면 3회 유찰되어 최저가가 크게 낮아진 물건입니다. 하지만 등기상 가장 중요한 권리는 을구 7번 주택임차권입니다. 임차인 홍성화는 2021년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로, 배당 부족분은 낙찰자가 부담할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20576 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 153-12 나운1차서호아파트 103동 13층1304호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용중 |
| 소유자 | 임기윤 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 44,247,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 · 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권등기
⚠️ 인수 위험 을구 7번 주택임차권등기(2023.11.29.)는 말소기준권리 이전 권리로 확인됩니다. 임차보증금 130,000,000원 중 현재 회차 배당 예상액은 43,050,554원이며, 부족분 86,949,446원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 홍성화 | 130,000,000원 | 有 | 가능 | 86,949,446원 |
임대차계약일자는 2021.10.28, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.11.26, 확정일자는 2021.11.26입니다. 배당요구가 접수되어 우선변제권 행사는 가능하지만, 매각가가 낮아 보증금 전액 회수가 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
동일 단지 서호아파트 전용 84.99㎡ 최근 거래 12건 기준 평균은 115,541,666원, 최근 12개월 평균은 116,428,571원입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.05 | 2 | 119,000,000원 |
| 2026.04 | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 10 | 149,000,000원 |
| 2025.10 | 14 | 124,000,000원 |
| 최근 평균 | 12건 | 115,541,666원 |
최저매각가 44,247,000원만 보면 시세 대비 낮아 보입니다. 그러나 대항력 임차보증금 인수를 반영하면 실질취득은 약 131,196,446원으로 계산됩니다. 이는 최근 12개월 평균 116,428,571원을 웃도는 수준으로, 인수 부담까지 고려하면 가격 메리트가 사라집니다.
배당분배 (현재 회차)
실질취득 vs 실거래
낙찰가보다 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상 배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,196,446원 |
| 임차인 홍성화 보증금 | 130,000,000원 | 43,050,554원 |
| 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 44,247,000원은 낙찰가격일 뿐, 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 임차권 확인. 홍성화 임차권등기는 대항력 및 우선변제권이 존재하므로 배당 부족분 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 유찰 분석. 현재 3회 유찰 상태이며 단지 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금액이 중요하다”
이 물건은 권리관계가 복잡해서 위험한 것이 아니라, 대항력 임차보증금 때문에 위험한 유형입니다. 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 매수인은 낙찰가 외에 86,949,446원의 보증금 잔액을 부담할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 최저가 44,247,000원이 아니라 실질취득 기준입니다.
