전주지방법원 2025타경20576. 군산시 나운동 나운1차서호아파트 103동 13층 1304호입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 13층입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 대항력 있는 임차권과 그에 대한 확약입니다. 홍성화의 임대차계약일은 2021.10.28, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.11.26이고 보증금은 130,000,000원입니다.
원래라면 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있어 배당으로 보증금 전액이 해결되지 않으면 부족분이 인수될 수 있습니다. 현재 매각가 129,000,000원 가정 배당표에서도 집행비용 2,606,000원을 제외한 126,394,000원만 임차인에게 배당돼 3,606,000원 부족분이 생깁니다. 그러나 매각물건명세서에는 홍성화가 낙찰 시 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 153-12 나운1차서호아파트 103동 13층1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 임기윤 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 부담 해소
말소기준권리는 2024.01.10 군산시의 압류로 계산돼 있습니다. 이후 2025.02.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 홍성화의 주택임차권은 주민등록·점유·확정일자가 2021.11.26으로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 권리입니다. 이 때문에 등기상으로만 보면 매수인 인수형이지만, 본건에는 해당 임차인의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 실질 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍성화 | 전유부분 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.11.26 | 2021.11.26 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 10% 이상 높다
서호아파트 동일 평형 84.99㎡의 거래 표본은 12건이고 전체 평균은 115,541,666원입니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균을 우선하면 116,428,571원, 최신 거래는 2026.05의 119,000,000원입니다. 현재 최저매각가 129,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.8%로, 최신 거래보다도 10,000,000원 높습니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 +1.9%지만, 그 상승폭을 감안해도 현재 최저가는 최근 실거래 기준보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.99㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 14 | 124,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2025.08 | 84.99㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 15 | 120,500,000원 |
| 2025.05 | 84.99㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2025.04 | 84.99㎡ | 15 | 108,000,000원 |
| 2025.01 | 84.99㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.01 | 84.99㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 116,428,571원 |
④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 1. 임차인 홍성화 보증금 | 130,000,000원 | 126,394,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 홍성화의 보증금 부족분은 3,606,000원이지만, 낙찰 시 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출돼 해당 임차인의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 없다면 보증금 1.30억 구조
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 부족액 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 100% | 129,000,000원 | 3,606,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 80% | 103,200,000원 | 29,044,800원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 64% | 82,560,000원 | 49,326,080원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 매수인의 총 부담이 보증금 130,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 하지만 본건은 홍성화 본인에 대한 확약이 제출돼 이 잔존 보증금 부담이 실질적으로 제거됩니다. 따라서 본건의 가격 비교는 현재 회차에서는 실질취득 129,000,000원을 최근 시세와 비교하는 것이 맞습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서해초등학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 대중교통 시설이 있어 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기, 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 20미터, 북측 폭 약 35미터, 북동측 폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 서호아파트 490세대, 준공일 1995.06.30이며 동일 평형 최근 거래는 98,000,000원부터 149,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 홍성화의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각물건명세서와 제출서류에 그대로 존재하는지 입찰 전 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 116,428,571원, 최신 거래 119,000,000원과 비교해 현재 최저가 129,000,000원은 높은 수준입니다.
- 유찰 이력. 현재 4회 유찰로 기재돼 있고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 오인하지 않는 것이 중요합니다.
- 다음 회차 계산. 제공된 시나리오상 5회 유찰 시 103,200,000원, 6회 유찰 시 82,560,000원입니다. 확약 유효를 전제로 하면 실질 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리, 현재 가격은 보류
이 사건은 겉으로 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 임차권이 있어 부담이 큰 구조입니다. 하지만 홍성화가 낙찰 시 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 상당 부분 제거됩니다.
문제는 현재 가격입니다. 최저매각가 129,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 116,428,571원의 110.8%이고 최신 거래 119,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세가 +1.9%라고 해도 현재 가격을 낮다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 최근 실거래보다 높다. 이 사건의 판단 포인트는 여기에 있습니다.
