서울중앙지방법원 2025타경103870. 서울 관악구 신림동 1600-1, 신원로5길 19의 근린생활시설·주택과 토지 관련 경매입니다. 건물은 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트조 평스라브지붕으로 1988.07.16. 사용승인됐고, 현재 근린생활시설인 창고·점포·소매점과 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 160.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
등기 구조는 일반적인 단독소유 아파트 경매보다 복잡합니다. 현재 소유관계는 김시은·이재복·이종원·이지온의 공유이고, 경매개시결정은 갑구 5·6·7번의 이지온 지분을 대상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각과 함께 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 명시돼 있어, 단순히 최고가를 써내는 것만으로 결과를 확정하기 어려운 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103870 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1600-1 · 서울특별시 관악구 신원로5길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(창고, 점포, 소매점), 주택 |
| 건물 | 지하 1층·지상 3층 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 1988.07.16. 사용승인 |
| 토지 | 160.9㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 공유자 | 김시은, 이재복, 이종원, 이지온 |
| 경매개시 대상 | 등기부상 갑구 5·6·7번 이지온 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 746,855,670원 / 746,855,670원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 서주은 / 202,739,726원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 그러나 지분구조는 별개
말소기준은 2017.06.22. 을구 1번 신한은행 근저당권 90,000,000원입니다. 2018년 신한은행 근저당 45,600,000원과 2025년 서주은 근저당 250,000,000원, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 이 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024년 유상열 근저당 150,000,000원은 2025.03.31. 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 박남순 2,000만원은 인수, 미상 점유도 남는다
| 임차인·점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이팔규 | 2019.10.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백재영 | 2024.12.30 | 미상 / 미상 | 2025.11.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이흥재 · 1층1호 | 2023.11.22 | 20,000,000원 / 1,700,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박남순 | 2010.10.05 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 박대규 · 1층 | 2025.08.07 | 20,000,000원 / 1,700,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유희정 · 102호 | 2022.12.26 | 15,000,000원 / 1,300,000원 | 2025.10.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한순자 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 2025.11.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준일보다 앞선 전입자는 박남순입니다. 배당표에는 “대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수”로 반영돼 있어, 보증금 20,000,000원이 매각대금 밖에서 추가 부담됩니다. 반면 이팔규·백재영·이흥재·박대규·유희정은 전입신고가 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 746,855,670원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,868,557원 |
| 인수 · 박남순 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 3. 서주은 근저당 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 4. 이재복 가압류 | 277,000,000원 | 277,000,000원 |
| 5. 이재복 가압류 | 96,000,000원 | 74,387,113원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 758,600,000원 중 예상배당은 736,987,113원, 미배당은 21,612,887원입니다. 박남순 보증금 20,000,000원은 배당금에서 빠져나가는 것이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 2,000만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 746,855,670원 | 20,000,000원 | 766,855,670원 | 21,612,887원 |
| 1회 유찰 · 80% | 597,484,536원 | 20,000,000원 | 617,484,536원 | 169,490,309원 |
| 2회 유찰 · 64% | 477,987,628원 | 20,000,000원 | 497,987,628원 | 287,792,248원 |
박남순의 보증금은 낙찰가에 따라 감소하는 채권이 아니라 매수인 인수액 20,000,000원으로 각 회차에 동일하게 잡혀 있습니다. 따라서 가격 판단은 최저매각가만 볼 것이 아니라 낙찰가 + 20,000,000원의 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 신림역 남서측 인근이며 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트단지, 신원시장과 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 2호선 및 신림선 신림역, 각종 노선 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 근린생활시설인 창고·점포·소매점과 주택으로 이용 중이며, 급수위생설비와 도시가스 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 160.9㎡, 준주거지역, 지구단위계획구역, 공시지가 7,952,000원/㎡, 평지·가로장방·세로각지(가)입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역· 중점경관관리구역 등에 포함되며 소로3류에 접합니다. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 원본 확인. 경매개시결정은 갑구 5·6·7번 이지온 지분을 특정합니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 건물·토지의 정확한 매각지분과 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회 행사 가능하며, 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납해 실효되면 이후 매각기일부터는 행사할 수 없습니다.
- 박남순 인수. 대항력 있는 박남순의 보증금 20,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수입니다. 응찰가는 반드시 이 금액을 더한 실질취득 기준으로 계산해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 점포와 한순자는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이팔규와 백재영도 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당 추정치이므로 실제 배당순위와 매수인 부담은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 가격검증. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 공유지분 가치와 실제 이용·점유상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 남는 구조를 봐야 한다”
이 사건은 말소기준 자체는 명확합니다. 2017년 신한은행 근저당을 기준으로 뒤의 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 그것만 보고 ‘깨끗한 물건’으로 분류하기에는 중요한 변수가 많습니다. 박남순 보증금 20,000,000원 인수, 전입·보증금이 확인되지 않은 주거 점유, 4인 공유관계와 이지온 지분에 대한 경매개시, 그리고 공유자의 우선매수신고 1회가 동시에 존재합니다.
현재 신건 최저가는 746,855,670원이지만 매수인의 확정 인수액을 더한 실질취득은 766,855,670원입니다. 1회 유찰이면 617,484,536원, 2회 유찰이면 497,987,628원으로 내려가지만, 이 숫자들만으로 시세 메리트를 판단할 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 할인됐는가”보다 “정확히 어떤 지분을 취득하며, 어떤 점유관계와 우선매수 구조를 함께 떠안는가”입니다. 권리소멸은 비교적 명확하지만 취득구조와 점유관계의 난도가 높은 사건입니다.
