전주지방법원 2025타경20630. 군산시 경암동 677-18의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이성민이고, 2021.09.27 강정훈 명의 채권최고액 84,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2024.12.19 황윤수의 채권최고액 36,000,000원 근저당이 설정됐고, 황윤수가 2025.03.10 임의경매개시결정을 등기했습니다. 이들 담보권과 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임차관계입니다. 임종선의 전입일은 2020.11.23으로 말소기준일보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 매수인이 부담할 금액을 특정할 수 없으므로, 이 사건에서는 “인수 0원”으로 계산해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 기재돼 있지만, 임종선의 실제 점유관계와 보증금 규모를 확인하기 전까지는 실질취득비용이 열려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 경암동 677-18 · 경암1길 66-8 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이성민 · 단독소유 |
| 토지 | 대 163.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 233,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 120,630,600원 / 59,109,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황윤수 / 30,608,219원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 재매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부에서 현재 매수인이 승계할 담보권은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.09.27 강정훈 근저당 84,000,000원이고, 이후의 2024.12.19 황윤수 근저당 36,000,000원과 2025.03.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·가등기·근저당 가운데 상당수도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임종선 | 2020.11.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입시점은 선순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권과 매수인 인수범위를 확정할 수 없습니다. 특히 선순위 대항력이 최종 인정되고 보증금이 배당으로 전부 소멸하지 않는 구조라면, 그 미배당 보증금이 최저가에 추가되는 실질취득비용이 될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,109,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,463,962원 |
| 2. 근저당 · 강정훈 | 84,000,000원 | 57,645,038원 |
| 3. 근저당 · 황윤수 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 59,109,000원을 매각가로 가정하면 담보권 채권 총액 120,000,000원 중 57,645,038원이 배당되고, 총 미배당액은 62,354,962원입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치이며, 임종선의 보증금과 실제 배당·인수관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 매각조건·현황 — 재매각과 제시외 건물
- 재매각. 이번 매각은 재매각으로 진행됩니다. 현재 최저매각가는 59,109,000원이고 2회 유찰 상태입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 부속건물. 부속건물 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 3.3㎡는 공부상 용도가 ‘광’이나 현황은 ‘화장실’입니다.
- 주택 이용. 감정평가상 주건물은 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 군산시 경암동 대명아파트 북측 인근으로, 주위는 단독주택이 주를 이루는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 소형 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 163.9㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 주변 매매시장 대비 어느 수준인지 확인할 수 없습니다. 임차인 인수 가능액까지 확정한 뒤 가격 판단을 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임종선 보증금 최우선 확인. 2020.11.23 전입이 말소기준 2021.09.27보다 빠르므로 보증금·점유 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 인수범위 판단이 달라질 수 있습니다.
- ‘명시 인수권리 없음’만으로 종결 금지. 매각물건명세서의 기재와 별개로 선순위 전입자의 실제 임대차관계를 대조해야 합니다.
- 재매각 사유와 현장 확인. 재매각 사건인 만큼 점유·명도상태와 물건 현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되고, 부속건물의 공부상 용도와 현황 이용상태가 다릅니다.
- 가격 상한은 보증금 확인 후. 실질취득비용은 최저가 59,109,000원에 인수 가능 보증금을 더해 판단해야 하므로, 보증금 확인 전 응찰가 상한을 확정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 숫자가 아직 없다
이 물건은 감정가 120,630,600원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 59,109,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 할인폭이 큽니다. 하지만 권리분석의 중심은 가격표가 아니라 2020.11.23 전입한 임종선입니다. 말소기준 근저당은 2021.09.27이므로 시간 순서상 선순위이고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
등기상 근저당들은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “싸다”가 아니라 “실질취득비용 미확정”입니다. 더구나 재매각이고 실거래 비교 자료도 없어 가격 메리트를 뒷받침할 근거가 부족합니다. 선순위 전입자의 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 입찰가격보다 권리확인이 먼저인 사건입니다.
