서울중앙지방법원 2025타경104566. 종로구 숭인동 ‘종로유케이201’ 6층 607호, 전용 12.09㎡ 규모의 다세대 물건으로 감정평가상 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2013년 4월 30일 설정된 우리은행 근저당권 63,600,000원입니다. 이후 2025년 임차권등기, 강제경매개시결정, 2026년 임의경매개시결정과 종로구 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 판단은 전체 실거래 평균 94,083,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 정확히 92,000,000원, 최신 거래는 2026년 2월 91,000,000원입니다. 현재 최저가 92,000,000원은 최근 평균의 100.0%이고 최신 거래보다 1,000,000원 높습니다. 최근 구간이 이전 구간보다 3.7% 하락한 흐름까지 감안하면 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 201-11 종로유케이201 6층 607호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정평가상 도시형생활주택(아파트) 이용 · 전용 12.09㎡ · 지상 13층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 김용주 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이효정 / 27,293,333원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.04.30 우리은행 근저당권입니다. 임차인 이효정의 임대차계약일자는 2019.09.26, 점유개시는 2019.10.10, 전입신고와 확정일자는 모두 2019.10.14로 말소기준보다 뒤입니다. 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있어, 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 임차권등기 역시 말소기준보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효정 실제 임차인 1명 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 30,000,000원 | 없음 2019.10.14 전입 | 확인 필요 확정일자 2019.10.14 · 배당요구 2025.08.29 | 없음 매수인 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최근 평균과 같은 신건 가격
종로유케이201은 74세대, 2013년 3월 6일 사용승인된 건물입니다. 전용 12.09㎡ 안팎 실거래 12건의 전체 평균은 94,083,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 데이터를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 92,000,000원, 최신 거래는 2026년 2월 91,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 12.09㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2025.10 | 12.09㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 12.01㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 12.09㎡ | 11 | 88,000,000원 |
| 2025.03 | 12.08㎡ | 10 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 92,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 92,000,000원은 최근 12개월 평균과 정확히 같은 100.0%입니다. 최신 거래 91,000,000원보다는 높고, 최근 가격 흐름은 이전보다 -3.7%입니다. 따라서 전체 평균 94,083,333원 대비 97.8%라는 수치만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 신건 가격은 최근 시세 수준이지 할인 가격이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 63,600,000원 | 63,600,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이효정 | 27,293,333원 | 26,344,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 유더블유제십육차유동화전문유한회사 | 27,293,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 118,186,666원 중 예상 배당액은 89,944,000원이며, 미배당액은 28,242,666원입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 92,000,000원 | 28,242,666원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 73,600,000원 | 46,311,466원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,880,000원 | 60,766,506원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 가격이 내려갈 경우 실질취득액도 그대로 내려가는 일반적인 구조입니다. 다만 현재 신건에서는 최근 시세 대비 할인폭이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘앞역 동측 인근이며, 상업시설과 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 양호한 수준입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가상 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중입니다. 전용면적은 12.09㎡입니다.
- 건물. 2013.03.06 사용승인된 철근콘크리트구조, 지상 13층·지하 1층 건물이며 본건은 6층 607호입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항이 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시. 전체 평균 94,083,333원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요. 최근 12개월 평균은 92,000,000원으로 최저가와 같습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전보다 -3.7% 낮습니다. 최신 거래 91,000,000원과 현재 흐름을 기준으로 응찰가를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 임차인 관계 확인. 이효정은 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차계약과 채권 발생 경위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 대항력 판단. 현재 자료상 전입일 2019.10.14가 말소기준 2013.04.30보다 뒤라 대항력 없음으로 판정됩니다. 입찰 전 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “인수 0원, 하지만 신건 할인도 0에 가깝다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2013년 우리은행 근저당이고, 임차인 이효정의 전입·확정일자는 2019년이라 자료상 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 별개입니다. 실질취득액 92,000,000원이 최근 12개월 평균과 정확히 같고 최신 거래 91,000,000원보다 높으며, 최근 가격 추세도 -3.7%입니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 관계 확인이라는 실무 체크포인트도 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보류. 신건에서 서두를 이유는 약합니다.
