서울중앙지방법원 2025타경104566. 서울 종로구 숭인동, 동묘앞역 동측 인근에 자리한 종로유케이201 제6층 제607호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가서에는 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 전용면적은 12.09㎡이고, 건물은 2013년 사용승인된 지상 13층·지하 1층 철근콘크리트 구조입니다.
경매가 시작된 배경에는 소유자 김용주의 근저당권과 이효정의 강제경매 신청이 있습니다. 2013년 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 이효정의 전입신고 및 확정일자는 2019년입니다. 따라서 임차권등기가 남아 있더라도 선순위 근저당권보다 늦은 임차권이라는 점이 권리분석의 출발점입니다.
한편 감정가 92,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 73,600,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 거래 평균과 비교하면 18,400,000원 낮습니다. 다만 과거 전체 거래 평균보다는 최근 시세와 하락 추세를 우선해 판단해야 하므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 숭인동 201-11 종로유케이201 제6층 제607호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 종로구 난계로29길 33-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택으로 이용 · 전용 12.09㎡ |
| 건물규모 | 지하 1층·지상 13층 중 6층 · 철근콘크리트 구조 |
| 사용승인 / 세대수 | 2013.03.06 · 74세대 |
| 소유자 | 김용주 (2013.04.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 73,600,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이효정 / 27,293,333원 |
| 말소기준권리 | 2013.04.30 우리은행 근저당권 · 채권최고액 63,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2013.04.30 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 성립한 임차권등기, 강제경매개시결정, 임의경매개시결정 및 종로구 압류는 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 신탁등기와 금지사항등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원, 대항력 없음
임차권등기 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명은 이효정입니다. 전유부분 전부를 대상으로 한 주거 임대차이며, 임차보증금은 30,000,000원입니다. 등기부에는 차임 월 350,000원이 기재되어 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이효정 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
30,000,000원 |
2019.10.14 2019.10.14 |
없음 근저당보다 후순위 |
후순위 확정일자 있음 배당액 별도 확인 |
해당 없음 보증기관 아님 |
| 임대차계약일 | 2019.09.26 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2019.10.10 |
| 전입신고일 | 2019.10.14 |
| 확정일자 | 2019.10.14 |
| 임차보증금 | 30,000,000원 |
| 등기부 기재 차임 | 월 350,000원 |
| 임차권등기 | 2025.08.29 · 을구 2번 (등기명령 2025.08.28) |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2025.08.29 |
| 대항력 판정 | 없음 · 2013.04.30 근저당권보다 후순위 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
특히 이효정의 강제경매 청구액은 27,293,333원이고 임차권등기의 보증금은 30,000,000원입니다. 두 금액을 별개 채권으로 무조건 합산하거나, 경매 신청채권자 배당액을 임차보증금 배당액으로 곧바로 간주해서는 안 됩니다. 채권의 동일성 및 실제 배당순위 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 약 20% 낮은 가격
종로유케이201의 전용 12.09㎡ 안팎 거래 12건을 비교했습니다. 전체 평균은 94,083,333원이지만, 2023년과 2025년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함되어 있어 이를 그대로 현재 시세로 보기 어렵습니다.
더 중요한 지표는 최근 12개월 평균 92,000,000원(5건)과 최신 거래 91,000,000원(2026.02)입니다. 이 두 지표를 기준으로 해도 현재 최저가 73,600,000원은 낮은 편입니다. 반면 최근 가격 추세가 -3.7%라는 점은 추가 하락 위험을 의미합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 (최신) | 12.09㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2025.10 | 12.09㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2025.08 | 12.01㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 12.09㎡ | 11 | 88,000,000원 |
| 2025.03 | 12.08㎡ | 10 | 86,000,000원 |
| 2025.01 | 12.01㎡ | 9 | 93,000,000원 |
| 2024.10 | 12.01㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2024.06 | 12.01㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2023.12 | 12.08㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 12.09㎡ | 9 | 104,000,000원 |
| 2023.11 | 12.09㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2023.10 | 12.08㎡ | 11 | 89,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 92,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 12건 | 94,083,333원 |
현재 최저가의 시세 대비 수준을 정리하면 최근 12개월 평균의 80.0%, 최신 거래가의 약 80.9%, 전체 평균의 78.2%입니다. 인수액이 0원이므로 가격 비교에 사용하는 실질취득액 역시 최저가와 동일한 73,600,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,600,000원 가정)
현재 최저가로 매각된다는 가정 아래 집행비용을 제외하고 근저당권자와 강제경매 신청채권자에게 배당되는 구조입니다. 예상 배당은 확정 배당표가 아니며, 임차인 최우선변제와 당해세 등은 별도 반영이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,724,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 63,600,000원 | 63,600,000원 |
| 2. 강제경매 · 이효정 | 27,293,333원 | 8,275,200원 |
| 3. 임의경매 · 유더블유제십육차유동화전문유한회사 | 27,293,333원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 73,600,000원 |
우리은행 채권액은 등기부상 채권최고액 기준이며, 두 경매개시결정에 표시된 청구액은 각각 27,293,333원으로 산정되었습니다. 실제 배당에서는 채권의 실재·중복 여부와 확정 채권액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 이효정의 임차보증금 30,000,000원에 대한 독립적인 배당액은 위 표에서 확정되지 않았으며, 최우선변제·당해세는 미반영입니다.
| 총 채권액 | 118,186,666원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 71,875,200원 |
| 총 미배당 | 46,311,466원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 |
채권자들의 예상 미배당 합계는 46,311,466원입니다. 그러나 이는 배당에서 충족되지 못한 채권액이지 낙찰자가 추가로 내야 할 금액이 아닙니다. 근저당권 및 후순위 권리의 매각 소멸과 미배당 채권의 처리 문제를 구분해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 늘어난다
현재는 1회 유찰되어 최저가가 감정가의 80%입니다. 추가 유찰 시에는 최저가가 낮아지는 반면, 채권자들의 미배당액이 커지는 구조입니다. 그러나 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수 예상액은 모두 0원입니다.
| 경매 회차 | 최저가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 73,600,000원 | 46,311,466원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 58,880,000원 | 60,766,506원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 47,104,000원 | 72,330,538원 | 0원 |
강제경매 신청채권자 이효정의 청구액은 27,293,333원입니다. 현재 회차에서는 예상배당이 8,275,200원이지만, 2회 및 3회 유찰 시나리오에서는 각각 0원으로 산정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 숭인동 동묘앞역 동측 인근입니다. 주변에는 상업시설과 오피스텔 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어, 감정평가상 제반 교통여건은 양호한 수준입니다.
- 건축물. 2013.03.06 사용승인된 지상 13층·지하 1층 건물의 6층 607호입니다. 급배수·위생·난방·전기·승강기 설비가 구비되어 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 가로장방형 평지이며, 동측 약 6m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 381.5㎡, 공시지가는 8,418,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·숭인 지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 및 토지거래계약 허가구역에 관한 지정이 기재되어 있습니다. 특히 아파트 용도 관련 허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 기재되어 있으므로, 다세대·도시형생활주택인 본건에 대한 실제 허가대상 해당 여부는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 74세대 규모이고 전용면적은 12.09㎡로 매우 작습니다. 동일 면적대의 거래사례는 존재하지만, 최근 가격 추세가 -3.7%로 하락해 매도 시점과 거래가격에 주의가 필요합니다.
- 경매 이력. 단지 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 현재 물건은 1회 유찰 상태로, 다른 경매물건의 이력이 본건 낙찰 결과를 보장하지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2013.04.30 우리은행 근저당권과 2019년 임차인의 전입·확정일자를 등기부 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 임차인과 채권자의 관계 확인. 이효정의 임차권등기와 강제경매 채권의 발생 원인, 실제 동일인 여부, 채권 중복 가능성을 확인해야 합니다. 이름이 같다는 이유만으로 임대차의 진위를 판단하지 않아야 합니다.
- 최우선변제 여부 확인. 임차보증금 30,000,000원에 대해 관련 법정 요건과 기준시점을 검토해야 합니다. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 배당순위 및 금액이 바뀔 수 있습니다.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기 사실과 현재 거주·점유 상황은 별도 문제입니다. 현장 점유자 및 인도 협의 가능성을 확인하고 명도비용을 산정해야 합니다.
- 최근 실거래 기준 가격 검증. 최근 12개월 평균 92,000,000원, 최신 거래 91,000,000원, 최근 가격 추세 -3.7%를 함께 반영해야 합니다. 과거 전체 평균 94,083,333원만을 기준으로 가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 소형 주택 환금성. 전용 12.09㎡, 74세대 건물이라는 특성을 고려해 실제 임대수요·매도수요·내부 상태를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 여부. 감정요항표상 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 있으므로 경매 취득에 적용되는 제한과 물건 용도별 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 명도비 및 취득 관련 비용은 별도로 확인해야 합니다. 인수액 0원은 모든 부대비용이 0원이라는 뜻이 아닙니다.
- 별도 경매기록 확인. 갑구에 2026타경100314 임의경매개시결정도 기재되어 있습니다. 해당 경매기록과 본 사건의 진행 관계 및 매각절차를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 기록을 최신 상태로 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격, 권리는 최종 확인”
종로유케이201 607호는 한 차례 유찰되어 73,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 92,000,000원의 80.0%이며, 최신 거래 91,000,000원보다도 낮습니다. 인수 예상액이 0원이므로 단순 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 보더라도 현재 시세 대비 할인 구간이라는 평가가 가능합니다.
권리구조에서 가장 중요한 점은 2013년 우리은행 근저당권이 2019년 임차인의 전입보다 앞선다는 사실입니다. 따라서 임차보증금 30,000,000원이 존재하더라도 매수인이 그 금액을 인수할 것으로 보이지는 않습니다. 한편 임차권자와 강제경매 신청채권자에 이효정이라는 동일 명의가 등장하므로, 채권의 실질과 배당관계를 확인해야 합니다.
여기에 최근 실거래 -3.7% 하락 추세, 전용 12.09㎡ 소형 도시형생활주택이라는 특성, 점유·명도 및 최우선변제 확인 문제가 더해집니다. 가격은 긍정적이지만 추가 검증 없이 안전한 수익을 보장하는 물건은 아닙니다.
종합 판단은 B등급. 최근 시세 대비 20% 낮은 실질취득액과 인수 0원이라는 장점이 명확하지만, 임차권·강제경매 채권의 관계와 하락 추세 및 소형 주택 환금성을 함께 고려하면 우수등급보다는 신중한 검토등급이 적절합니다. 입찰 판단의 최종 조건은 임차권 실질관계와 최신 시세의 재확인입니다.
