서울중앙지방법원 2025타경104629. 관악구 봉천동 도영타운 4층 403호, 감정상 다세대주택으로 방3·욕실2·거실·주방 및 식당·다용도실 등으로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 하나는 2021.06.18. 신완중 근저당 300,000,000원이 말소기준권리라는 점, 다른 하나는 그보다 전인 2016.01.26. 주민등록을 갖춘 유여송의 보증금 380,000,000원 임차권입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
따라서 유여송에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 보아야 합니다. 데이터상 1회 유찰 시 62,913,600원, 2회 유찰 시 126,490,880원의 미배당 인수액이 계산되어 있지만, 이는 특별매각조건을 적용하기 전의 룰상 금액입니다. 특별조건 적용 후에는 해당 임차인에 대해 매수인이 부담할 실질 잔액은 0원입니다. 다만 이 조건은 유여송 및 그 반환채권을 승계한 주택도시보증공사에 관한 것이고, 별도로 확인되는 보증금·전입일 미상 점유기록까지 자동으로 해소시키는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104629 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 713-158 도영타운 4층403호 · 서울특별시 관악구 당곡6나길 45 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 56.66㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3·욕실2·거실·주방 및 식당·다용도실 |
| 소유자 | 김지수 · 2021.03.04. 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 403,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.06.18. 을구 7번 신완중 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 설정된 신완중의 75,000,000원 근저당, 이상윤의 150,000,000원 근저당, 신한카드·넥스젠파이낸스대부·서민금융진흥원 가압류, 관악구와 국민건강보험공단 압류, 2025.12.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제의 임차권은 등기일 자체는 2022.12.30.로 말소기준 이후이지만, 임차권등기 내용상 주민등록일은 2016.01.26., 점유개시일은 2021.01.30., 확정일자는 2021.02.01.입니다. 따라서 유여송은 말소기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만 특별매각조건으로 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 유여송 관련 잔액은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 사용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유여송 | 주거 (임차권등기) | 2016.01.26 / 2021.02.01 | 380,000,000원 | 있음 | 있음 | 실질 0원 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 신건 403,000,000원은 최근 시세지표의 134.3%
도영타운의 시세자료에는 거래 1건이 확인됩니다. 거래 상세는 2022.04., 전용 66.07㎡, 5층, 거래가 300,000,000원이며, 대상 면적 56.66㎡와는 면적 불일치로 표시되어 있습니다. 동시에 최근12개월 평균 시세지표도 300,000,000원, 1건으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 66.07㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 1건 | — | 300,000,000원 |
현재 최저매각가 403,000,000원은 최근 시세지표 300,000,000원의 134.3%입니다. 알려진 임차인에 대한 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 403,000,000원이고, 이 역시 시세지표보다 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 비교 거래가 대상 호수와 면적이 맞지 않고 표본도 1건이어서 시세 자체의 신뢰구간도 넓게 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 403,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,430,000원 |
| 1. 임차인 유여송 보증금 | 380,000,000원 | 380,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신완중 | 300,000,000원 | 16,570,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 신완중 | 75,000,000원 | 0원 |
| 4. 후순위 근저당 · 이상윤 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 7,231,568원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 넥스젠파이낸스대부 | 33,280,558원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,438,150원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
403,000,000원 가정에서는 집행비용 6,430,000원과 유여송 보증금 380,000,000원이 먼저 배당되고, 말소기준 근저당에는 16,570,000원만 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 939,380,276원입니다. 유여송은 현재 회차에서 보증금 전액이 배당되므로 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금이 낙찰가를 넘겨도 특별조건 적용
| 회차 | 매각가 | 룰상 유여송 미배당 인수 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 403,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 322,400,000원 | 62,913,600원 | 유여송 관련 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 257,920,000원 | 126,490,880원 | 유여송 관련 실질 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 경우라면 통상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 낮아지지 않는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건의 유여송 부분은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 일반 원칙에 따른 매수인 실질 인수가 0원으로 조정됩니다. 다만 별도 미상 점유기록의 권리관계는 이 특별조건과 분리해 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당곡중학교 북서측 인근이며 다세대주택·단독주택·연립주택단지·아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 당곡역(신림선)이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,489,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 도영타운은 11세대이며 확인된 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 대상 면적과 비교거래 면적도 일치하지 않아 매도가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 미상 점유기록 확인. “기사항전” 기록은 전입일·보증금이 없어 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 403,000,000원은 최근 시세지표 300,000,000원의 134.3%입니다. 알려진 임차인 인수가 0원이어도 가격 자체는 높습니다.
- 시세 표본의 한계 확인. 확인 거래는 66.07㎡ 1건이고 대상 면적은 56.66㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 개별 호수의 상태와 주변 유사 다세대 거래를 추가 대조할 필요가 있습니다.
- 압류·후순위 권리. 말소기준권리 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 배당 부족 규모가 커 관계인 명도·인도 과정은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건은 얼핏 보면 보증금 380,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 하지만 특별매각조건 때문에 유여송과 그 반환채권을 승계한 주택도시보증공사에 관한 미배당 잔액은 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조입니다. 권리분석의 가장 큰 위험 하나는 해소되어 있습니다.
그렇다고 안전형으로 단정하기는 어렵습니다. 별도의 보증금·전입일 미상 점유기록이 남아 있어 확약 밖 임차위험을 완전히 지울 수 없고, 가격은 더 명확한 약점입니다. 신건 403,000,000원은 최근 시세지표 300,000,000원의 134.3%입니다. 비교거래도 1건뿐이고 대상 면적과 맞지 않습니다. 결론은 알려진 주된 임차인 인수는 해소, 미상 점유는 확인 필요, 신건 가격은 보류입니다.
