서울중앙지방법원 2025타경104629. 서울 관악구 봉천동 도영타운 4층 403호, 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2022년 설정된 주택임차권등기입니다. 임차인 유여송의 전입신고일은 2016.01.26, 확정일자는 2021.02.01이며, 말소기준인 신완중의 근저당권 설정일 2021.06.18보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 경매라면 배당받지 못한 임차보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.

그러나 이 사건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에는 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행된다면 유여송 관련 미배당액을 낙찰자가 추가 지급할 필요는 없습니다. 반면 확인되지 않은 별도 점유·임차관계에는 그 효력이 자동으로 확대되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준권리는 2021.06.18 신완중 근저당권입니다. 이후 설정된 신완중의 추가 근저당권 75,000,000원, 이상윤의 근저당권 150,000,000원과 신한카드·넥스젠파이낸스대부·서민금융진흥원의 가압류, 관악구 및 국민건강보험공단의 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2021년 새론대부 가압류 및 2022년 기존 임의경매개시결정 등기는 이미 말소되었습니다.

임차인 및 점유관계

임차관계가 구체적으로 확인되는 실제 임차인은 유여송 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 반환채권의 승계인이므로 실제 임차인 수에 추가하지 않으며, 보증금 380,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 별도로 기재된 ‘기사항전’은 성명·전입일·보증금이 확인되지 않아 독립된 실제 임차인인지 확정할 수 없습니다. 해당 기재가 별도 점유자에 관한 것인지 원본 대조가 필요합니다.

또한 유여송은 과거 등기상 소유자이기도 합니다. 임차인과 과거 소유자의 관계, 임대차 성립 경위 및 실제 점유관계는 추가 확인 대상입니다. 이 사정만으로 임대차를 가장임대차라고 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 낮아진 최저가에도 가격 우위가 불명확하다

감정가는 403,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 322,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 확인 가능한 도영타운 거래는 아래와 같습니다.

현재 최저매각가는 확인 가능한 거래가 300,000,000원의 107.5%입니다. 해당 거래보다 22,400,000원 높은 가격이므로 이 비교값을 근거로 최저가가 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

다만 이 거래는 2022.04에 이루어졌으며, 거래 면적도 66.07㎡로 비교 대상 면적 56.66㎡와 다릅니다. 따라서 300,000,000원을 현재 동일 면적의 확정 시세처럼 취급하는 것도 적절하지 않습니다. 확인된 거래만으로 최근 시장의 상승·하락 추세를 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 322,400,000원 가정)

제시된 예상배당 계산을 기준으로 하며, 집행비용은 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 청구액은 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 인수액 시나리오

일반적인 대항력 보증금 인수형에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어나므로, 단순히 최저가가 낮아졌다고 실질취득비용이 같은 폭으로 줄지는 않습니다. 위 일반 계산상 인수액에는 회차별 추정 집행비용이 반영되어 있어 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 380,000,000원과 정확히 일치하지 않습니다.

반면 이 사건은 특별매각조건이 해당 승계 채권에 유효하게 적용되는 한, 유여송 관련 추가 인수액이 0원이므로 회차별 낙찰가 하락이 실질취득비용의 하락으로 이어집니다. 다만 별도 미상 임차인 위험이 해소되었다는 뜻은 아니며, 향후 유찰과 최저가 변동도 확정된 결과는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관악구 봉천동 당곡중학교 북서측 인근에 위치합니다. 다세대·단독·연립주택과 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 신림선 당곡역이 있습니다. 대중교통 접근성은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층이며, 석재붙임 및 치장벽돌 외벽, 하이샷시 창호를 갖추고 있습니다. 도시가스 개별난방·급배수·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 도로. 북동측 폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 남동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 공동주택 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다. 다세대주택의 실제 허가 대상 여부와 적용 기간은 입찰 전 확인해야 합니다. 토지 공시지가는 3,489,000원/㎡입니다.
• 환금성. 도영타운은 11세대 규모이고, 확인 가능한 실거래 표본은 2022년 거래 1건입니다. 현재 시점의 유동성과 매수 수요를 충분히 확인할 거래 자료가 부족하므로, 대규모 아파트보다 보수적인 가격 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 유여송 임차권 확인. 보증금 380,000,000원, 전입 2016.01.26, 확정일자 2021.02.01, 임차권등기 및 배당요구 내역을 원본과 대조하고 임차권 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
• 미상 점유관계 확인. '기사항전' 표기가 별도 실제 임차인인지, 문서 인식상의 불명확한 기재인지 확인해야 합니다. 독립된 점유자라면 전입·점유개시·확정일자·보증금을 조사하고 별도 인수위험을 검토해야 합니다.
• 관계인 및 임대차 진정성. 유여송은 과거 소유자였으므로 임대차계약 체결 경위와 실제 점유·보증금 지급관계를 확인해야 합니다. 관계가 있다는 이유만으로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
• 가격 검증. 최저가 322,400,000원은 확인 가능한 거래가 300,000,000원보다 높습니다. 2022년 거래이고 면적도 다르므로, 최근 동일·유사 면적의 실거래와 실제 매물 가격을 별도 확인해야 합니다.
• 조세 및 관리비. 관악구·국민건강보험공단 압류가 존재하므로 배당에 영향을 줄 수 있는 체납 채권과 미납 관리비, 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 관리비 등을 확인해야 합니다.
• 명도 및 임차권 말소. 보증금 반환청구권 포기와 실제 점유 이전은 서로 다른 문제입니다. 점유자 현황과 인도 절차를 확인하고 명도 비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 감정평가서 및 변경된 매각조건을 반드시 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “포기 조건은 유리하지만, 아직 안전하다고 단정할 수 없다”

이 사건을 단순히 보증금 380,000,000원이 최저가 322,400,000원보다 높은 위험물건으로만 평가하면 특별매각조건을 놓치게 됩니다. 주택도시보증공사가 승계한 보증금 반환채권에 대한 포기와 임차권등기 말소 조건은 유여송 관련 인수 위험을 실질적으로 해소하는 중요한 요소입니다. 따라서 이 채권의 미배당 보증금을 낙찰가에 중복하여 더하는 분석은 적절하지 않습니다.

그러나 그 조건이 물건의 모든 위험을 없애지는 않습니다. 별도 신원 미확인 점유 기재가 남아 있고, 과거 소유자와 임차인의 관계도 확인 대상입니다. 특히 다세대주택 11세대 규모에 비교 거래가 2022년 1건뿐이며, 현재 최저가가 그 거래가의 107.5%라는 점에서 가격 메리트도 입증되지 않았습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 특별매각조건에 따른 유여송 관련 인수액 0원은 긍정적이지만, 미상 임차관계·승계권리 말소 이행·현재 시세 검증이 남아 있습니다. 권리관계와 실제 시세를 먼저 확인하고, 그 결과에 따라 입찰가격을 결정하는 조건부 검토 물건입니다.