서울중앙지방법원 2025타경104727. 서초구 서초동 서초래미안아파트 102동 604호입니다. 전용면적 84.97㎡, 지상 27층 중 6층에 위치한 아파트입니다. 위치와 아파트 자체의 시장 거래가격만 보면 관심을 가질 만한 물건입니다. 그러나 권리관계를 펼쳐 보면 일반적인 아파트 경매와 결정적으로 다릅니다. 소유자는 김용욱과 김세나가 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 경매개시결정은 오직 김용욱 지분에 대해서만 이루어졌습니다.
매각원인은 김용욱 지분에 설정된 변형주의 근저당권입니다. 2021년 7월 13일 설정된 근저당권의 채권최고액은 600,000,000원, 경매 청구액은 500,000,000원입니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 구조지만, 다른 공유자 김세나의 소유권까지 사라지는 것은 아닙니다. 낙찰자는 아파트 전체가 아닌 김용욱을 대신하는 새로운 2분의 1 지분권자가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104727 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1682 서초래미안아파트 제102동 제6층 제604호 도로명: 서울특별시 서초구 서초대로65길 13-10 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 방 3·욕실 2·거실·주방·발코니 · 지상 27층 중 6층 |
| 매각대상 | 김용욱 소유 지분 2분의 1 (전체 아파트 아님) |
| 공유관계 | 김용욱 2분의 1 · 김세나 2분의 1 |
| 취득 이력 | 2010.01.25 소유권이전 · 전체 거래가액 900,000,000원 |
| 감정가 | 1,405,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,124,000,000원 (감정가의 80% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 변형주 / 500,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.13 을구 9번 · 변형주 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 점유·전입 | 김세나 · 2010.03.03 전입 · 보증금 및 임대차관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 건물 사용승인 | 2003.05.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 공유관계는 남는다
핵심 말소기준은 2021년 7월 13일 변형주 근저당권입니다. 이 권리는 김용욱의 2분의 1 지분에 설정되어 있으며, 경매개시결정도 동일 지분을 대상으로 합니다. 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 한국씨티은행·국민은행·오케이저축은행 등의 근저당권과 국민건강보험공단의 압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 핵심적인 등기상 담보권은 변형주의 근저당권입니다.
② 점유·임차인 검토 — 선순위 전입과 공유자의 중첩
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 인물은 김세나입니다. 전입일은 2010년 3월 3일로, 말소기준권리인 2021년 근저당보다 앞섭니다. 다만 김세나는 등기상 현재 2분의 1 지분을 소유한 공유자이기도 합니다.
| 성명 / 지위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세나 공유자 2분의 1 · 전입 확인 |
2010.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김세나의 전입은 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자 및 임대차 성립 여부가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수 없습니다. 공유자로서의 점유권원과 별도 임대차계약의 존재를 구분해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 가격이 아니라 지분을 기준으로
서초래미안은 1,129세대, 2003년 사용승인된 아파트 단지입니다. 전용 84.95~84.97㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 2,652,916,666원입니다. 그러나 최근 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균 2,828,333,333원(3건)을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가(전체) |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 16층 | 2,835,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 3층 | 2,840,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9층 | 2,810,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 6층 | 2,750,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 22층 | 2,750,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 9층 | 2,630,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 17층 | 2,790,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 2층 | 2,400,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 6층 | 2,600,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 6층 | 2,400,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 6층 | 2,600,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 18층 | 2,430,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 2,828,333,333원 |
| 전체 표본 평균 | — | 12건 | 2,652,916,666원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래군 대비 9.0% 상승했고, 최신 2026년 9월 거래도 2,835,000,000원입니다. 따라서 전체 아파트의 최근 거래가격은 과거 표본 평균보다 높은 수준입니다.
그러나 이는 전체 소유권의 시장가격을 지분율로 나눈 산술 비교입니다. 지분만 독립적으로 매도할 수 있는 가격이나 공유자 분쟁 비용까지 반영한 시장가치는 아닙니다. 전체 아파트와 지분경매 최저가를 직접 비교한 39.7%라는 수치만으로 큰 폭의 할인이라고 결론 내려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,640,000원 |
| 1. 근저당 · 변형주 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 김용욱 지분소유자 교부 추정 | — | 510,360,000원 |
근저당 배당은 채권최고액 600,000,000원을 기준으로 한 가정입니다. 실제 경매 청구액은 500,000,000원이며, 확정된 피담보채권액 및 배당순위에 따라 결과가 달라집니다. 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 임대차관계는 반영되지 않았습니다. 잔여금은 김용욱 지분에 대한 매각대금 배분을 전제로 한 추정치이며, 김세나의 나머지 지분을 매각한 대금이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격과 그대로 남는 위험
| 매각 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 80% |
1,124,000,000원 | 600,000,000원 | 510,360,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% |
899,200,000원 | 600,000,000원 | 287,808,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51.2% |
719,360,000원 | 600,000,000원 | 109,766,400원 |
현재 회차에서 근저당 채권최고액 기준 배당은 전액 가능한 것으로 계산됩니다. 추가 유찰 시 최저가격이 낮아지지만, 지분 매각이라는 구조적 제약과 다른 공유자의 권리는 변하지 않습니다. 낮은 최저가가 곧바로 낮은 실질취득비용을 의미하지는 않습니다.
이는 전세사기피해자 우선매수권과는 별개인 공유자의 우선매수권입니다. 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 적법한 우선매수권 행사로 최종 매수가 제한될 수 있으므로, 입찰 참여 전에 행사 가능 상태를 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서초구 서초동 서일중학교 서측에 위치하며, 주변은 아파트단지·공원·학교·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 지하철 2·3호선 교대역 및 버스정류장이 도보 약 10분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 27층 건물 중 6층 604호입니다. 사용승인일은 2003.05.10이며, 지역난방·승강기·주차장·소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간 중 2026.12.31까지 이어지는 내용이 포함되어 있어 취득 및 후속 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 일반 아파트 환금성. 1,129세대 단지이며 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 상승했지만, 해당 가격은 전체 소유권 거래를 기준으로 합니다.
- 지분 환금성. 2분의 1 지분은 아파트 전체와 달리 독립적인 사용·처분에 제약이 있습니다. 전체 아파트의 거래 활발함을 지분 자체의 환금성으로 동일하게 평가할 수 없습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 매각범위 재확인. 경매개시결정이 김용욱 지분에만 이루어졌다는 사실을 등기부와 매각물건명세서로 대조합니다. 전체 아파트 취득을 전제로 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
- 김세나의 권리 확인. 현재 2분의 1 공유자이면서 2010.03.03 전입한 인물입니다. 실제 점유관계, 임대차계약 존재 여부, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 김세나를 포함한 해당 공유자의 우선매수권 행사 여부와 1회 행사 제한 관련 상태를 확인합니다.
- 실질취득비용. 낙찰가 외에도 확인되지 않은 임대차 인수액, 공유물 분할·점유 조정 비용, 세금 및 기타 부담 가능성을 별도로 검토합니다.
- 지분 처분 전략. 공유자와의 협의매매, 공유지분 처분, 공유물 분할 가능성 및 소송 위험을 검토하고, 지분을 독립적으로 매도할 수 있는 현실적인 가격을 따져야 합니다.
- 시세 산정. 최근 12개월 거래 평균 2,828,333,333원과 최신 거래 2,835,000,000원을 우선 참고하되, 전체 거래가격을 단순히 2분의 1로 나눈 금액을 지분 시세로 확정하지 않습니다.
- 토지거래허가 및 비용. 해당 지역의 토지거래허가 관련 적용 여부, 관리비 체납, 취득 관련 세금과 실제 자금 부담을 확인합니다.
- 배당원본 대조. 변형주의 실제 피담보채권액, 매각물건명세서·현황조사·등기부 최신본 및 배당 관련 사항을 직접 확인합니다.
맺으며 — “시세의 절반”이 아니라 “소유권의 절반”
서초래미안의 최근 실거래 수준과 현재 최저가만 놓고 보면 상당한 가격 차이가 있습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 아파트 통매각이 아닙니다. 김용욱의 2분의 1 지분만 취득하는 경매이며, 나머지 지분은 김세나가 계속 보유합니다.
최근 12개월 평균의 지분율 환산가격과 비교하면 현재 최저가가 약 79.5%라는 사실은 인정할 수 있습니다. 하지만 그 차이는 자유로운 단독 점유와 전체 소유권 처분이 불가능할 수 있다는 위험을 고려하지 않은 산술적 할인입니다. 선순위 전입자의 임대차관계도 확인되지 않았고, 공유자의 우선매수권 행사 여부에 따라 외부 입찰자의 취득 가능성까지 달라집니다.
결론은 조건부 검토, 일반 투자자에게는 신중 접근입니다. 등기상 근저당권은 매각으로 정리될 수 있으나 공유관계와 점유 문제는 남습니다. 입지와 전체 아파트 시세의 상승만으로 높은 점수를 부여할 수 없습니다. 공유물 분할 및 다른 공유자와의 협의 가능성을 충분히 검토하고, 실제 인수위험을 확인한 뒤에야 입찰 여부와 상한가를 판단할 수 있는 물건입니다.
