서울중앙지방법원 2025타경104727. 서초동 서초래미안 102동 604호, 전용 84.97㎡급 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘아파트 한 채 전체’가 아니라 공유자 김용욱의 1/2 지분에 설정된 근저당과 그 지분에 대한 임의경매라는 점입니다. 현재 등기상 김용욱과 김세나가 각각 2분의 1씩 소유하고 있고, 2021년 변형주의 채권최고액 600,000,000원 근저당도 “김용욱 지분 전부”에 설정돼 있습니다. 2025년 임의경매개시결정 역시 김용욱 지분에 기입됐습니다.
따라서 전체 아파트 실거래 28억원대와 최저가 14.05억원을 그대로 나눠 “시세의 절반”이라고 보면 안 됩니다. 최근 12개월 전체 소유권 실거래 평균 2,825,000,000원을 1/2 지분으로 단순 환산하면 1,412,500,000원이고, 최저가 1,405,000,000원은 그 약 99.5%입니다. 최신 거래 2,840,000,000원의 절반 1,420,000,000원과 비교해도 약 98.9%입니다. 지분이라는 환금성 제약을 감수하면서도 가격은 거의 시세 수준인 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104727 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1682 서초래미안아파트 102동 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.97㎡급 · 방3·욕실2·거실·주방·발코니 · 27층 건물 중 6층 |
| 현재 소유 | 김세나 2분의 1 · 김용욱 2분의 1 |
| 경매 대상 | 김용욱 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,405,000,000원 / 1,405,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.07.13. 변형주 근저당권 · 김용욱 지분 전부 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 청구액 | 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — ‘깨끗한 전체 소유권’이 아니라 지분경매
과거 한국외환은행·한국씨티은행·국민은행·오케이저축은행 근저당과 국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.07.13. 변형주 근저당이고, 그 뒤의 2025.12.31. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 근저당 자체가 김용욱의 1/2 지분에만 설정돼 있으므로 낙찰자는 전체 아파트 단독소유자가 아니라 남은 김세나 지분과 공유관계를 이루게 됩니다.
② 점유·임차관계 — 김세나의 법적 지위 확인이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세나 (공유자) | 2010.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김세나는 현황조사·매각물건명세서에 점유자로 확인되며 전입일은 2010.03.03.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 동시에 등기부상 1/2 공유자이므로 일반적인 임차인과 동일하게 “대항력 있음”이라고 단정하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 점유자는 1명이며, 실제 임대차관계와 보증금 존재 여부는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 49.7%가 아니라 지분을 맞춰 봐야 한다
서초래미안은 1,129세대, 2003.05.10. 사용승인 단지입니다. 비교 실거래는 전용 84.95~84.97㎡로 대상과 면적이 일치합니다. 전체 12건 평균은 2,616,666,666원이나, 가격 판단에서는 더 최근인 최근 12개월 평균 2,825,000,000원과 최신 거래 2,840,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 9.7% 상승 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 3 | 2,840,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9 | 2,810,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 6 | 2,750,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 22 | 2,750,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 9 | 2,630,000,000원 |
| 2025.05 | 84.95㎡ | 17 | 2,790,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 2 | 2,400,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 6 | 2,600,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 6 | 2,400,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 6 | 2,600,000,000원 |
| 2025.03 | 84.95㎡ | 18 | 2,430,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 12 | 2,400,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 2,825,000,000원 |
데이터의 단순 지표상 최저가는 전체 소유권 최근 12개월 평균의 49.7%입니다. 하지만 매각 대상이 1/2 지분이므로 이 수치를 가격 할인율로 쓰면 왜곡됩니다. 최근 12개월 전체 평균의 절반은 1,412,500,000원, 최신 거래의 절반은 1,420,000,000원입니다. 최저가 1,405,000,000원은 각각 약 99.5%, 98.9% 수준입니다. 지분 환금성·공유관계 부담을 감안하면 신건 가격에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,405,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 16,450,000원 |
| 2. 근저당 · 변형주 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 788,550,000원 |
배당 시뮬레이션은 채권최고액 600,000,000원을 기준으로 하며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김세나의 보증금도 미상입니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰이 생겨야 지분 할인 폭이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,405,000,000원 | 600,000,000원 | 788,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,124,000,000원 | 600,000,000원 | 510,360,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 899,200,000원 | 600,000,000원 | 287,808,000원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서일중학교 서측에 위치하며, 인근은 아파트단지·공원·학교·근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 도보 10분 거리에 지하철 2·3호선 교대역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물의 6층 604호이며 사용승인일은 2003.05.10.입니다.
- 이용상태. 방3·욕실2·거실·주방·발코니 등의 아파트로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 시장. 최근 12개월 실거래 평균은 2,825,000,000원으로 이전 거래 대비 9.7% 상승했습니다. 전체 소유권 거래가격은 강하지만, 지분 자체의 환금성은 전체 소유권과 다르게 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 경매개시결정과 근저당이 김용욱 지분에 기입돼 있으므로 입찰 전 매각목적물이 1/2 지분임을 원문에서 최종 대조하세요.
- 김세나 점유관계 확인. 전입일은 2010.03.03.이나 보증금·확정일자가 미상이고 동시에 공유자입니다. 임대차인지 공유자 점유인지 원문과 현장으로 확인해야 합니다.
- 우선매수권 대응. 공유자 우선매수권이 1회 존재합니다. 최고가매수신고를 해도 공유자가 같은 가격으로 우선매수할 가능성을 고려해야 합니다.
- 가격 비교 단위 통일. 전체 아파트 실거래와 지분 경매가를 그대로 비교하지 마세요. 최근 12개월 지분환산 기준으로 신건 최저가는 약 99.5%입니다.
- 공유관계 부담. 낙찰 후에도 김세나의 1/2 지분이 남습니다. 단독소유 아파트와 동일한 환금성과 사용 편의성을 전제로 입찰가를 잡으면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 표상 인수 0원은 김세나 보증금 미상 문제를 해소한 확정값이 아닙니다. 당해세·최우선변제도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값처럼 보이는 지분경매”
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 최근 12개월 서초래미안 실거래 평균이 28.25억원인데 최저가는 14.05억원이기 때문입니다. 하지만 권리단위를 맞추면 이야기가 완전히 달라집니다. 경매 대상은 김용욱의 1/2 지분이고, 최근 시세를 1/2로 환산한 14.125억원과 최저가는 사실상 같습니다. 여기에 남은 공유자 김세나의 점유·보증금 관계가 미상이고, 공유자 우선매수권도 1회 존재합니다.
전체 소유권 기준으로는 절반 가격이지만, 지분 기준으로는 거의 시세. 신건에서 가격 할인이 지분의 낮은 환금성과 공유관계 리스크를 충분히 보상한다고 보기 어렵습니다. 권리 구조 자체보다 지분경매라는 상품 특성과 공유자 관계가 이 사건의 핵심입니다.
