서울중앙지방법원 2026타경15. 서울 동작구 상도동 예그린 1층 103호, 전용 29.71㎡ 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가와 최저가가 모두 348,000,000원인 신건이고, 같은 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 360,500,000원이라 최저가만 보면 시세보다 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 황준오의 주택임차권입니다.
황준오는 2020.03.25 주민등록을 마쳤고 2020.04.14 점유를 개시했으며, 보증금은 255,000,000원입니다. 등기부상 임차권등기는 2025.03.21 이뤄졌고, 매각물건명세서상 이 임차보증금은 매수인에게 대항할 수 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 예상배당에서는 임차인 배당액이 0원으로 잡혀 있어 255,000,000원 전액 인수가 전제됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경15 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도동 279-329 예그린 1층 103호 · 서울특별시 동작구 성대로16길 55 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.71㎡ · 방2·주방1·거실1·욕실1 · 철근콘크리트구조 4층 건 내 1층 103호 |
| 사용승인 | 2020.03.17 |
| 소유자 | 금상덕 · 2022.02.11 매매 · 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 348,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 황준오 / 266,328,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차권
현재 말소기준은 2026.01.27 강제경매개시결정입니다. 그런데 황준오의 주민등록일은 2020.03.25, 점유개시일은 2020.04.14로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 등기부의 주택임차권등기 역시 보증금 255,000,000원, 전유부분 전부를 대상으로 하고 있으며 대항력 있음으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리가 모두 없어지는 단순 소멸형이 아니라, 선순위 임차보증금 인수가 핵심인 사건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 황준오 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.25 | 255,000,000원 | 대항력 有 배당요구 있음 매수인 인수 |
황준오는 2025.03.21 배당요구를 했지만, 제공된 배당계산에서는 우선변제권에 따른 배당이 반영되지 않고 보증금 전액 255,000,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 즉 현재 회차에서는 낙찰가 348,000,000원만 준비하는 것이 아니라 실질적으로 603,000,000원의 취득부담을 전제로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
예그린은 11세대 규모이고, 비교면적은 전용 29.71㎡입니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 360,500,000원, 최신 거래는 2026.02의 350,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래군보다 25.8% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 29.72㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 28.82㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 29.72㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 29.72㎡ | 2 | 342,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.71㎡ | 4건 | 360,500,000원 |
최저가 348,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 96.5%라 숫자만 보면 낮습니다. 그러나 매수인은 보증금 255,000,000원 인수를 함께 부담하므로 현재 신건의 실질취득은 603,000,000원입니다. 이는 최근 평균 360,500,000원이나 최신 거래 350,000,000원을 크게 웃도는 수준이어서, 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,672,000원 |
| 인수 · 임차인 황준오 보증금 | 255,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 황준오 | 266,328,900원 | 266,328,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,999,100원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구 266,328,900원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 75,999,100원으로 계산됩니다. 반면 대항력 임차보증금 255,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수액 255,000,000원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 348,000,000원 | 266,328,900원 | 255,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 278,400,000원 | 266,328,900원 | 255,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 222,720,000원 | 218,801,920원 | 255,000,000원 |
특히 2회 유찰 시 매각가는 222,720,000원으로 임차보증금 255,000,000원보다 낮아집니다. 이런 대항력 인수형 물건은 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 미배당 인수가 커져 실질취득부담이 보증금 수준에 고정되는 구조를 반드시 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상도초등학교 남동측 인근이며 주변에 다세대·연립주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.03.17 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로, 본건은 1층 103호입니다. 승강기·난방·도시가스·화재탐지 및 경보설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 5미터 포장도로, 북서측 약 6미터 막다른도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며 토지 일부는 토지거래계약 허가구역 관련 규제가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 예그린은 11세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 거래는 확인되지만 대단지 아파트보다 개별 호수 조건에 따른 가격 편차를 더 세밀하게 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수금부터 계산. 최저가 348,000,000원만 보지 말고 임차보증금 255,000,000원을 포함한 실질취득부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 황준오의 임대차계약, 주민등록, 점유개시, 임차권등기명령, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 황준오로 동일하므로, 계약관계와 채권 발생 경위를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 유찰로 매각가가 내려가더라도 대항력 보증금 인수가 남으면 실질취득부담은 단순 비례해 내려가지 않습니다.
- 실거래 기준. 최근 12개월 평균 360,500,000원과 최신 거래 350,000,000원을 우선 비교하고, 전체 평균 328,857,142원만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 당해세·관리비 등 별도 부담을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 3.48억”이 아니라 “인수까지 6.03억”
이 물건은 감정가 348,000,000원, 최근 12개월 실거래 평균 360,500,000원만 놓고 보면 신건 가격이 크게 높아 보이지 않습니다. 하지만 대항력 있는 황준오의 임차보증금 255,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조라 결론이 완전히 달라집니다. 현재 회차의 실질취득은 603,000,000원으로 최근 평균과 최신 거래를 크게 웃돕니다. 더구나 11세대 다세대주택이라는 환금성 특성까지 감안하면, 최저가 숫자만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 권리 인수 규모를 먼저 확정한 뒤 실질취득가를 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
