서울중앙지방법원 2026타경20. 동작구 신대방동 신라스테이해링턴타워 오피스텔동 8층 816호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이고, 본건은 제8층에 위치합니다. 사용승인일은 2015.11.25., 이용상태는 오피스텔입니다.
권리의 출발점은 2016.01.12. 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이고 채무자는 함수매입니다. 이후 화성세무서장의 압류, 한국무역보험공사의 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경20 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 698 신라스테이해링턴타워 오피스텔동 8층816호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제8층 제816호 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 |
| 소유자 | 함수매 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 84,969,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2015.11.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.01.12. 하나은행 근저당권입니다. 2024.05.20. 국의 압류, 2024.07.25. 한국무역보험공사의 가압류 130,296,890원, 2026.02.04. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 전입은 늦어 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽문신 | 2017.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
곽문신의 전입일은 2017.02.28.로, 말소기준권리인 2016.01.12. 하나은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 및 최우선변제 여부까지 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격·배당 — 신건 151,000,000원, 시세 판단은 보류
이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 151,000,000원입니다. 1회 유찰 시 120,800,000원, 2회 유찰 시 96,640,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 확인 가능한 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 151,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘신건이라 싸다’ 또는 ‘감정가가 곧 시세다’라는 판단은 피하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 148,086,000원 | 78,210,890원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 118,308,800원 | 107,988,090원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 94,500,480원 | 131,796,410원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국무역보험공사 | 130,296,890원 | 52,086,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 226,296,890원 중 148,086,000원이 배당되고 78,210,890원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 구로디지털단지역 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설·오피스텔·아파트·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물로, 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 시흥대로, 북측 및 남측으로 약 7~8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(대림지구) 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 업무용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 2,697.8㎡, 공시지가는 7,757,000원/㎡입니다.
- 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 곽문신의 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 감정가 151,000,000원의 시세 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 인테리어 상태가 실제와 다를 수 있으므로 현장조사가 필요합니다.
- 오피스텔 특성. 업무·주거 수요가 혼재하는 지역이므로 실제 이용현황과 임대수요를 확인해 환금성을 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 2016.01.12. 하나은행 근저당을 말소기준으로 삼으면 이후 권리의 소멸관계가 분명하고, 임차인 곽문신도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격에서는 확인 가능한 실거래 비교자료가 없으므로 151,000,000원의 신건 최저가를 두고 싸다거나 비싸다고 말할 수 없습니다. 권리는 비교적 합격, 가격은 검증 후 판단. 이 사건은 권리보다 응찰가격 산정이 핵심입니다.
