서울중앙지방법원 2026타경39. 서울특별시 강남구 도곡동에 있는 타워팰리스 이동 6층 610호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 거실과 방 2개, 화장실 2개를 갖춘 구조입니다. 지하 6층·지상 55층 건물 중 6층에 해당합니다. 소유자는 김혜윤으로, 2025년 2월 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 신청채권자는 주식회사 신한은행, 청구액은 1,006,259,720원입니다. 이 물건에는 신한은행과 하나은행의 근저당, 국의 납세담보 근저당, 신용보증기금의 가압류가 남아 있습니다. 채권 규모가 크지만, 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수액을 의미하지는 않습니다. 등기상 소멸 여부와 실제 점유·조세 문제를 분리해서 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경39 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 도곡동 467-17 타워팰리스 이동 6층 610호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강남구 언주로30길 57 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 6층 / 지상 55층 중 6층 |
| 내부구성 | 거실 · 방 2개 · 화장실 2개 |
| 소유자 | 김혜윤 (2025.02.24 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 | 2,900,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,320,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 경매 청구액 | 1,006,259,720원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2021.07.30 설정된 을구 9번 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 630,000,000원이며 채무자는 대영엔지니어링주식회사입니다.
그 뒤 설정된 하나은행 근저당 537,600,000원, 신한은행 근저당 400,000,000원, 국의 근저당 1,010,000,000원과 신용보증기금 가압류 935,000,000원은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국의 근저당권이 소멸한다는 사실과 관련 조세채권의 법정 우선순위는 별개의 문제이므로 실제 배당순위는 별도 검증이 필요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 확인되나 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 조용민의 전입 관련 내용이 확인됩니다. 전입일은 2023.05.03, 확정일자는 2026.04.09입니다. 두 날짜 모두 2021.07.30 말소기준권리보다 늦습니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조용민 | 2023.05.03 | 2026.04.09 | 미상 | 없음 | 미확정 | 해당 없음 |
대항력 판단은 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제 여부와 배당액은 임대차계약, 실제 점유, 보증금 및 배당요구 확인이 필요합니다.
조용민은 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시되어 있지 않습니다. 따라서 보증기관 중복신고로 인한 보증금 합산 문제는 확인되지 않습니다. 다만 보증금이 미상이므로 임차인의 실제 금전관계를 확정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 80%, 시세 대비 할인 여부는 미확인
감정가는 2,900,000,000원, 현재 최저매각가는 2,320,000,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 80%로 내려왔습니다. 표면적인 가격 인하는 확인되지만, 비교 가능한 최근 실거래가격이나 시세 추세가 확인되지 않은 상태입니다.
따라서 감정가보다 낮다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 실제 가격 경쟁력은 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래와 비교해 판단해야 합니다. 아파트 거래가격을 그대로 오피스텔의 적정가격으로 대체해서도 안 됩니다.
| 회차별 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (80%) | 2,320,000,000원 | 1,218,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 1,856,000,000원 | 1,677,560,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 1,484,800,000원 | 2,045,048,000원 | 0원 |
회차별 매각가와 미배당액은 각 시나리오의 추정 결과입니다. 후속 유찰 여부 및 실제 매각가격이 확정된 것은 아닙니다. 매수인 인수 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 수치입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,320,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 근저당권 등에 순차적으로 배분한 계산이며, 실제 배당표 확정 전의 추정치입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 25,600,000원 |
| 1. 을구 9번 · 신한은행 근저당 | 630,000,000원 | 630,000,000원 |
| 2. 을구 10번 · 하나은행 근저당 | 537,600,000원 | 537,600,000원 |
| 3. 을구 11번 · 신한은행 근저당 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 4. 을구 15번 · 국 근저당 | 1,010,000,000원 | 726,800,000원 |
| 5. 갑구 5번 · 신용보증기금 가압류 | 935,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 가정 | 2,320,000,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 25,600,000원 |
| 채권자 총채권액 | 3,512,600,000원 |
| 채권자 예상배당 | 2,294,400,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | 1,218,200,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
각 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 피담보채권액과 다를 수 있습니다. 조세 법정우선순위, 당해세 및 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 그에 따라 실제 배당순서와 배당액은 변경될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 도곡동 소재 도곡역(지하철 3호선) 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 도곡역이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조의 지하 6층·지상 55층 건물입니다. 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로 접근. 북서측 약 40m, 동측 약 30m, 남동측 약 20m, 남서측 약 15m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·지구단위계획구역(개포택지) 등이 확인되며, 도시철도 관련 제한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 기재가 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 토지거래계약 허가구역 기재가 있으며, 일부 지정은 아파트 용도 한정으로 표시되어 있습니다. 본건은 오피스텔이므로 실제 허가 대상 해당 여부와 적용 범위를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 내부 마감과 설비의 실제 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 타워팰리스라는 건물명이나 강남구 소재라는 사실만으로 매각 용이성을 단정할 수 없습니다. 오피스텔 용도의 수요와 비교 가능한 거래가격, 개별 호실의 층·향·상태를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 을구 9번 신한은행 근저당(2021.07.30)이 말소기준이며, 이후 근저당과 가압류가 실제 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차인·점유 확인. 조용민의 전입일 2023.05.03, 확정일자 2026.04.09, 보증금 미상 사실을 확인하고 임대차계약, 배당요구, 실제 점유, 인도 가능성을 점검하세요.
- 조세 우선순위 확인. 을구 15번 국의 근저당은 납세담보 제공계약에 따른 채권최고액 1,010,000,000원입니다. 등기상 소멸 여부뿐 아니라 관련 조세채권의 법정기일과 우선순위를 확인하세요.
- 배당 가정 검증. 채권최고액 기준 배당은 실제 채권액과 차이가 날 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제 반영 시 배당이 변경될 수 있으므로 추정 배당표를 확정 배당표로 취급하지 마세요.
- 실거래 시세 확인. 감정가 2,900,000,000원과 최저가 2,320,000,000원만 비교하지 말고, 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 최신 거래와 가격 추세를 확인하세요.
- 관리비·명도비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 실제 점유자의 인도 협의 필요성을 확인하세요.
- 입찰보증금·매각조건. 2026.10.28 매각기일에 적용되는 입찰보증금, 특별매각조건, 매각기일 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “80% 낙찰가가 곧 시세 대비 저가는 아니다”
서울중앙지방법원 2026타경39의 핵심은 등기상 권리 소멸 전망과 가격 경쟁력을 구분하는 것입니다. 신한은행의 2021년 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 전입자 조용민도 말소기준 이후 전입했으므로 현재 확인된 기록상 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 2,320,000,000원이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 감정가 80%라는 수치는 경매 회차의 가격 조건일 뿐, 시장가치 대비 할인율이 아닙니다. 더욱이 보증금 미상 전입자의 점유관계와 조세채권의 실제 우선순위는 입찰 전 확인해야 하는 사항입니다.
결론은 권리상 소멸 전망 양호, 가격 판단 보류입니다. 시세 비교와 점유·조세 확인이 끝나기 전에는 감정가 대비 할인폭만을 근거로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 높은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 실제 시장가격과 실질 취득부담을 확인한 뒤 얼마에 취득하느냐에 있습니다.
