서울중앙지방법원 2026타경39. 강남구 도곡동 타워팰리스 이동 6층 610호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 화장실 2개·거실·방 2개 등의 구조입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트, 평스라브지붕의 지하 6층·지상 55층 건물이고 대상은 6층입니다. 현재 소유자는 김혜윤이며, 2024.05.31 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2025.02.24 소유권이전등기가 접수됐습니다.
권리분석의 기준점은 2021.07.30 주식회사신한은행 근저당권 630,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당 537,600,000원, 신한은행 근저당 400,000,000원, 국 근저당 1,010,000,000원, 신용보증기금 가압류 935,000,000원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 전세권과 여러 근저당도 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경39 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 도곡동 467-17 타워팰리스 이동 6층610호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 화장실2·거실·방2 등 · 지하6층/지상55층 중 6층 |
| 소유자 | 김혜윤 (2024.05.31 협의분할에 의한 상속, 2025.02.24 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 2,900,000,000원 / 2,900,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,006,259,720원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.30 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 630,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 권리 중 2005.10.19 설정된 이담호 전세권 480,000,000원은 2007.10.19 말소됐고, 이준수 근저당 470,000,000원·130,000,000원은 2015.10.20 말소됐습니다. 서울보증보험주식회사 근저당 1,358,400,000원도 2019.02.25 말소됐고, 2021.06.18 하나은행 근저당 360,000,000원과 2022.08.12 하나캐피탈 근저당 360,000,000원도 각각 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조용민 | 2023.05.03 | 2026.04.09 | 2026.04.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 조용민 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사됐습니다. 전입신고일 2023.05.03이 말소기준권리 2021.07.30보다 늦으므로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 확정일자는 2026.04.09, 배당요구는 2026.04.20에 이루어졌습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 신건 2,900,000,000원
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,900,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 2,900,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 2,320,000,000원, 2회 유찰 시에는 1,856,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,900,000,000원 | 2,868,600,000원 | 644,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,320,000,000원 | 2,294,400,000원 | 1,218,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,856,000,000원 | 1,835,040,000원 | 1,677,560,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,900,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 630,000,000원 | 630,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 537,600,000원 | 537,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 4. 근저당 · 국 | 1,010,000,000원 | 1,010,000,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 935,000,000원 | 291,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 3,512,600,000원, 채권자 예상 배당액은 2,868,600,000원, 미배당액은 644,000,000원입니다. 집행비용은 31,400,000원으로 추정되어 있으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 화장실 2개, 거실, 방 2개 등의 내부구조로 조사됐습니다.
- 입지. 서울특별시 강남구 도곡동 소재 도곡역(지하철 3호선) 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 도곡역이 소재합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트, 평스라브지붕의 지하 6층·지상 55층 건물 중 6층 610호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 통행이 가능하고 북서측 약 40미터, 동측 약 30미터, 남동측 약 20미터, 남서측 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(개포택지) 등에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조용민의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도 협의 범위를 판단하려면 매각물건명세서와 관련 문건을 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 입찰 직전 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 재확인. 2021.07.30 말소기준 이후 등기된 하나은행·신한은행·국 근저당과 신용보증기금 가압류의 최신 등기 상태를 입찰 직전 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 권리가 단순하다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 별개입니다. 신건 2,900,000,000원에 응찰하기 전 실제 시장 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “미배당 6.44억과 매수인 인수 0원은 다르다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 말소기준권리는 2021.07.30 주식회사신한은행 근저당이고, 이후의 주요 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 조용민의 전입일도 2023.05.03으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 신건에서 채권자에게 644,000,000원의 미배당이 발생하더라도 그 부족액을 매수인이 인수하는 것이 아니며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 2,900,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 인수가 없으므로 실질취득액 역시 2,900,000,000원이고, 권리상 안전성이 곧바로 가격상 저평가를 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 권리는 비교적 명확하지만, 가격은 별도 검증이 필요한 유형으로 보는 것이 적절합니다.
