서울중앙지방법원 2026타경100005. 서울 중구 황학동 동광팰리스 제2층 제201호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조미란이며 2018년 8월 27일 매매를 원인으로 2018년 9월 28일 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 남서울농업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 공동담보 근저당과 중소기업은행의 채권최고액 170,400,000원 근저당은 각각 이미 말소됐습니다.
현재 등기 흐름에서 핵심은 2025년 4월 9일 등기된 정규선의 주택임차권 230,000,000원입니다. 이 임차권은 2026년 1월 6일 강제경매개시결정보다 앞서고, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 경고하고 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 단순히 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 1572 동광팰리스 2층 201호 · 서울특별시 중구 난계로17길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 전용 36.11㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2018.05.16 · 철근콘크리트조 (철근)슬래브지붕 |
| 소유자 | 조미란 (2018.09.28 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
과거 근저당은 모두 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2026.01.06 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2025.04.09 정규선 주택임차권등기입니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2023.03.06, 확정일자 2023.03.13, 주민등록일자 2023.04.07, 점유개시일자 2023.04.08, 임차보증금 230,000,000원이 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차 관련 기록 2명
| 임차인 | 사용 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 정규선 | 2층 201호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) 230,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2023.04.07 점유개시 2023.04.08 | 우선변제 有 확정일자 2023.03.13 배당요구 2025.04.09 | 미배당 잔액 인수 전액 변제되지 않으면 매수인 인수 가능 |
| 기사항전 | 주거 · 보증금 미상 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 미상 보증금 확인 필요 |
보증기관 대위·승계로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 임차 관련 기록은 2명으로 봐야 합니다. 정규선은 등기된 임차권과 구체적인 보증금이 확인되지만, 기사항전은 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.05억은 최근 거래보다 높다
동광팰리스의 최근 확인 실거래는 2건입니다. 모두 2층 거래이며, 최근 12개월 평균은 257,500,000원, 최신 거래는 2026년 7월 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 305,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 118.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 36.6㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 36.11㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 257,500,000원 |
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 표면상 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 305,000,000원 | 193,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 244,000,000원 | 193,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 1,332,800원 |
따라서 2회 유찰 시 가격 비교 기준은 195,200,000원이 아니라 정규선 임차권 인수형이 발생할 경우의 실질취득 약 230,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 257,500,000원보다 낮지만, 보증금 미상 임차 관련 기록이 별도로 존재하므로 이를 곧바로 확정 취득비용으로 볼 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 193,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,930,000원 |
위 배당표는 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 한 계산입니다. 정규선 임차보증금 230,000,000원의 배당이 별도로 계상되어 있지 않으므로, 이 표의 잔여액만으로 매수인 인수액이 0원이라고 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서의 “미배당 잔액 매수인 인수 가능” 경고를 권리판단에 우선 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 동광팰리스는 총 40세대입니다.
- 입지. 서울특별시 중구 황학동 소재 서울중앙시장 북동측 인근으로 근린생활시설·업무시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.05.16 사용승인된 14층 철근콘크리트조 건물 내 2층 201호로, 급배수 위생설비·난방설비·승강기·소화전·주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함되고 남측 약 8m 도로와 접합니다.
- 토지. 공시지가 8,374,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 최근 확인 실거래는 2건으로, 거래가는 255,000,000원과 260,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정규선 임차권 배당액 확인. 보증금 230,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 기사항전 임차관계 확인. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 별도 인수위험을 배제하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 305,000,000원은 최근 12개월 평균 257,500,000원의 118.4%로 최근 시세 이상입니다.
- 1회 유찰. 매각가는 244,000,000원이지만 정규선 임차권의 미배당 잔액 발생 여부를 함께 봐야 합니다.
- 2회 유찰. 매각가 195,200,000원보다 임차보증금 230,000,000원이 크므로 대항력 인수형이 현실화되면 실질취득은 약 230,000,000원 기준으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 임차권·배당요구·매각물건명세서와 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “3.05억 신건 + 임차권”은 보수적으로
이 물건의 현재 판단은 명확합니다. 가격은 비싸고, 권리는 단순하지 않습니다. 신건 최저가 305,000,000원은 최근 실거래 평균 257,500,000원의 118.4%이고, 2025.04.09 등기된 정규선의 230,000,000원 임차권은 매각물건명세서상 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 게다가 보증금 미상 임차 관련 기록까지 남아 있습니다.
특히 2회 유찰되어 표면 최저가가 195,200,000원까지 내려가더라도, 정규선 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 큰 인수형이 되면 실질취득은 약 230,000,000원으로 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 단순한 유찰률이 아니라 임차권의 실제 배당·인수잔액과 추가 임차관계 확인이 입찰 여부를 좌우합니다. 현재 신건 기준 평가는 가격 보류·권리 확인 우선입니다.
