서울중앙지방법원 2026타경100013. 서울 종로구 행촌동 210-178, 사직로1라길 2-9의 3층 다세대입니다. 현재 등기상 소유자는 안호성이고, 2011.11.14 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2012.01.20 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 기준은 2016.01.20 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 92,400,000원입니다.
그 뒤 설정된 2019년 이후 근저당권들과 2026.01.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인도 없습니다. 따라서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 432,000,000원의 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 행촌동 210-178 3층 · 서울특별시 종로구 사직로1라길 2-9 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 39.28㎡ · 3층 |
| 소유자 | 안호성 · 2011.11.14 협의분할에 의한 상속 · 2012.01.20 소유권이전 등기 |
| 건물 정보 | 5세대 · 1994.10.14 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 432,000,000원 / 432,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주식회사 씨앤제이에셋대부 / 19,471,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도로 승계할 임차보증금도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2016.01.20 서울축산업협동조합의 근저당권 92,400,000원입니다. 이후 정미향 명의의 105,000,000원 근저당권과 주식회사씨앤제이에셋대부 명의의 22,500,000원·52,500,000원·45,000,000원 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2019.07.05 설정된 정미향의 105,000,000원 근저당권은 2021.02.02 주식회사씨앤제이에셋대부로 이전 등기됐습니다. 경매개시 채권자도 같은 회사입니다. 권리의 수는 많지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어, 매수인 입장에서는 등기상 인수 부담으로 이어지지 않는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 432,000,000원은 실거래 평균의 202.5%
비교 가능한 39.28㎡ 거래는 3건입니다. 거래 시점은 2021.12과 2022.01이며, 평균 거래금액은 213,333,333원입니다. 신건 최저가 432,000,000원은 이 평균의 202.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 39.28㎡ | -1 | 120,000,000원 |
| 2022.01 | 39.28㎡ | -1 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 39.28㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 평균 | 39.28㎡ | 3건 | 213,333,333원 |
최신 거래는 2022.01의 120,000,000원이고, 최고 거래는 400,000,000원입니다. 신건 최저가는 최고 거래금액보다도 높습니다. 또한 거래 표본 자체가 2021.12~2022.01에 집중돼 있으므로, 이 거래들을 2026.09.22의 현재 시세로 그대로 단정하는 것도 조심해야 합니다. 그렇더라도 가용 비교자료 어느 쪽에서도 신건 가격이 저렴하다는 근거는 나오지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,720,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 정미향 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 주식회사씨앤제이에셋대부 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 4. 을구 14번 근저당권 · 주식회사씨앤제이에셋대부 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 5. 을구 15번 근저당권 · 주식회사씨앤제이에셋대부 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 107,880,000원 |
매각가 432,000,000원 가정에서는 배당대상 채권 317,400,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부액은 107,880,000원입니다. 을구 11번 근저당권은 2021.02.02 주식회사씨앤제이에셋대부로 이전 등기돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 규모. 행촌동 210-178의 5세대 다세대로, 준공일은 1994.10.14입니다. 실거래 표본도 3건으로 많지 않아 환금성 평가는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 토지. 토지면적 68.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다. 지형높이는 급경사, 형상은 사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,556,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·정비구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 할인으로 착각하지 않기. 432,000,000원은 실거래 평균 213,333,333원의 202.5%입니다. 현재 회차는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 2회 유찰까지 별도 검토. 1회 유찰 345,600,000원, 2회 유찰 276,480,000원이며, 2회 유찰 가격도 비교 평균보다 높습니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2021.12~2022.01입니다. 2026.09.22 입찰 판단에서는 거래 시점 차이를 감안해 현재 가격 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 5세대·1994.10.14 준공·거래 3건이라는 특성을 감안해 매수 후 매도 가능성과 적정 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 토지·규제 조건 확인. 급경사·세로한면(불) 및 정비구역·토지거래계약에관한허가구역·역사문화환경보존지역 등 적용 내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.08이고 매각기일은 2026.09.22입니다. 입찰 직전 최신 권리변동 여부를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리구조만 보면 판단은 단순합니다. 임차인이 없고 매수인이 인수할 금액도 0원이며, 2016.01.20 서울축산업협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 가격은 전혀 다른 이야기입니다.
신건 최저가 432,000,000원은 39.28㎡ 실거래 3건 평균 213,333,333원의 202.5%입니다. 거래 표본도 2021.12~2022.01로 오래됐고, 5세대 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면 신건에 가격 프리미엄을 줄 이유는 찾기 어렵습니다. 더구나 제시된 2회 유찰 가격 276,480,000원조차 비교 평균보다 높습니다. 권리는 합격, 가격은 강한 보류. 이 물건은 말소 여부보다 실제 시장가를 얼마나 보수적으로 확인하느냐가 핵심입니다.