서울중앙지방법원 2026타경100024. 강남구 자곡동 강남푸르지오시티1차 3층 331호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 투에스엠주식회사이며 2021.07.15 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 170,000,000원입니다. 등기부상 근저당권은 없고, 2024.12.06 국의 압류가 말소기준으로 제시되어 있으며 그 뒤 하남시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 권리보다 점유관계입니다. 임차인으로 조사된 채민우의 전입일은 2021.08.31로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 전입일만으로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정하면 안 됩니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상, 우선변제 여부 미상, 인수금액 미상이 정확한 표현입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 자곡동 600 강남푸르지오시티1차 3층 331호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 투에스엠주식회사 (2021.07.15 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 채민우 / 175,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.12.06 갑구 4번 압류 · 권리자 국 · 처분청 수영세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
2014.07.24 한국토지신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 상태이고, 2021.07.15 투에스엠주식회사로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2024.12.06 국의 압류가 이 사건의 말소기준으로 제시되며, 2025.02.14 하남시 압류와 2026.01.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 자체에서 매수인이 인수할 후순위 권리는 두드러지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채민우 | 2021.08.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산할 대상은 없으며, 실제 임차인으로 조사된 사람은 1명입니다. 다만 같은 이름의 채민우가 이 사건 강제경매의 신청채권자로도 기재돼 있습니다. 제공된 조사 메모도 이를 두고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 제시합니다. 이는 어디까지나 확인이 필요한 정황일 뿐, 임차관계가 허위라고 단정할 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 채민우 | 175,000,000원 | 167,806,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 175,000,000원 중 167,806,000원이 배당되고 7,194,000원이 미배당으로 남습니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 선순위 전입 점유자의 보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 331호입니다.
- 주위환경. 자곡초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 30미터, 북측 및 서측 약 13~15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구)·공공주택지구 등에 포함되며 공시지가는 11,020,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장확인 당시 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도 등을 참조해 평가됐고, 실제 이용상황과 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 채민우의 임대차보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 대항력 재검증. 전입일 2021.08.31만으로 결론 내리지 말고 실제 점유의 계속 여부와 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일 이름. 동일인 여부와 채권의 성격을 원본 서류에서 확인해야 합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성은 정황일 뿐 확정 사실이 아닙니다.
- 세금 압류 확인. 국·하남시 압류가 존재하므로 실제 조세채권과 배당순위는 교부청구·법정기일 등 원자료로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용입니다. 주거용 아파트로 전제해 환금성이나 금융조건을 판단하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 직접 확인이 되지 않았으므로 실제 구조·점유·시설상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 171,000,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건은 등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 근저당은 없고 2024.12.06 국의 압류를 기준으로 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하는 형태입니다. 그러나 임차인 채민우가 2021.08.31 전입해 기준권리보다 앞서고, 정작 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건을 “인수 0원” 또는 “권리 깨끗”으로 단정하는 것은 위험합니다.
현재 필요한 결론은 명확합니다. 대항력은 가능·미상, 우선변제도 미상, 인수액도 미상. 감정가와 최저가는 171,000,000원이지만 실질취득비용은 보증금 확인 전 산정할 수 없습니다. 게다가 임차인과 신청채권자가 같은 이름으로 기재돼 있어 관계 확인도 필수입니다. 가격 판단보다 임대차 실체와 보증금 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
