서울중앙지방법원 2026타경100034. 충무로역 북측 인근의 더솔라고세운주건축물 1동 12층 1244호입니다. 공부상 용도는 생활형 숙박시설이고, 실제로도 위코스테이 호텔 객실로 사용 중입니다. 등기상 말소기준은 2023년 용인축산업협동조합의 채권최고액 210,000,000원 근저당권입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류와 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 위코스테이의 점유가 확인되지만 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 대항력을 “있다”고 단정할 수도, “없다”고 단정할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전 임대차 조건을 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 충무로4가 308 더솔라고세운주건축물 1동 12층1244호 |
| 물건종류 / 이용 | 생활형 숙박시설 · 위코스테이 호텔 객실로 사용 중 |
| 건물 | 지하5층 / 지상14층 건물 내 제12층 제1244호 · 사용승인일 2023.07.21 |
| 소유자 | 김기수 · 거래가액 294,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 301,000,000원 / 301,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 용인축산업협동조합 / 174,428,681원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 김기수 명의 소유권이전 뒤 같은 날 용인축산업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단의 77,310,132원 가압류와 용인축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 가장 중요한 미확정 변수
| 점유자 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 위코스테이 | 호텔 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 점유자는 1명으로 확인됩니다. 다만 임대관계 자체가 미상이고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 보증금이 존재하고 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖췄다면 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 배당모형의 인수액 0원은 확정 인수액이 아니라 현재 확인된 권리만 반영한 값으로 읽어야 합니다.
③ 가격 — 신건 301,000,000원의 메리트는 아직 검증 불가
현재 감정가와 최저매각가는 모두 301,000,000원으로 신건입니다. 등기상 소유권 이전 거래가액은 294,000,000원이지만 이는 이 물건의 현재 실거래 시세를 대신하는 자료가 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 현 최저가가 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,014,000원 |
| 1. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 77,310,132원 | 77,310,132원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,675,868원 |
현재 회차의 배당모형에서는 채권자 청구액 287,310,132원이 전액 배당되고 8,675,868원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 위코스테이의 보증금과 대항력 여부가 미상이라 실제 인수관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 생활형 숙박시설이며 현재 위코스테이 호텔 객실로 사용 중입니다.
- 입지. 충무로역 북측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 충무로역 지하철 3·4호선이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 지하5층·지상14층 건물로 사용승인일은 2023.07.21이며, 위생·급배수·냉난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지이며, 재정비촉진지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위코스테이 임대차 원본 확인. 보증금, 계약 당사자, 점유 근거, 전입신고 여부와 시점을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 대조. 말소기준은 2023.09.25.입니다. 점유자가 그보다 앞서 대항요건을 갖췄는지가 핵심입니다.
- 매각물건명세서 재확인. 현재 보증금이 미상으로 표시돼 있으므로 매각기일 전 최신 명세서의 보완 여부를 대조해야 합니다.
- 파산선고 절차 확인. 2025.12.15. 서울회생법원 파산선고 결정과 본 경매절차의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 301,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 생활형 숙박시설의 개별 거래사례를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 점유관계가 결론을 막는다
이 물건의 등기 구조만 보면 어렵지 않습니다. 2023.09.25. 용인축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 이용 상태는 생활형 숙박시설·위코스테이 호텔 객실이고, 점유자의 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 이 때문에 현재 배당모형의 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들일 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 301,000,000원은 확인되지만 최근 실거래 시세가 없어 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 결국 이 사건은 등기권리는 비교적 단순하지만, 임차·점유관계와 시장가격 확인이 끝나기 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다. 핵심은 위코스테이의 실제 계약관계를 확인해 승계 위험을 먼저 닫는 것입니다.
