서울중앙지방법원 2026타경100034. 서울 중구 충무로4가 더솔라고세운주건축물 제1동 12층 1244호입니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 공부상 생활숙박시설이며, 위코스테이 호텔 객실로 이용 중입니다. 소유자 김기수 씨는 2023년 9월 25일 소유권을 이전받았고, 같은 날 용인축산업협동조합 앞으로 채권최고액 210,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 서울신용보증재단의 가압류가 붙었으며, 2025년 12월에는 파산선고 등기가 이루어졌습니다. 근저당권자인 용인축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 80%입니다. 일반적인 주거용 부동산이라면 이 할인율을 먼저 볼 수 있겠지만, 생활숙박시설은 이용 목적과 환금성, 호텔 운영·점유관계가 중요합니다. 특히 위코스테이의 법적 점유 근거와 보증금이 확인되지 않았으므로 최저가 240,800,000원이 곧 최종 취득비용이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 점유는 별도

말소기준권리는 2023년 9월 25일 접수된 용인축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 이전에 존재하던 하나자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·임차관계 — 위코스테이의 권리 확인이 핵심

현황조사와 매각물건명세서에 위코스테이가 기재돼 있으며, 현재 호텔 객실로 사용 중입니다. 다만 임대차보증금, 차임, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 위코스테이가 법률상 어떤 계약관계로 점유하는지, 제3자의 숙박·운영계약상 권리가 존재하는지 확인이 필요합니다.

위코스테이는 확인된 점유·운영 주체입니다. 임차인으로서의 법적 지위, 대항력 및 우선변제권은 확정되지 않았습니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계 신고로 확인된 사항은 아닙니다.

만약 매수인이 인수해야 할 보증금이 별도로 확인된다면 실질취득비용은 낙찰가에 실제 인수액을 더해 계산해야 합니다. 대항력 있는 보증금의 미배당분을 인수하는 구조에서 보증금이 낙찰가를 초과하면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 현 단계에서는 보증금 자체가 확인되지 않아 그 구조의 적용 여부와 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.

③ 가격 검토 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 301,000,000원이며 1회 유찰 후 최저매각가는 240,800,000원입니다. 차액은 60,200,000원으로, 감정가에서 20% 낮아진 상태입니다. 그러나 객실의 실제 거래가격이나 최근 시장가격을 확인하지 않은 상태에서 이 금액을 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 240,800,000원 가정)

집행비용과 채권최고액을 적용한 단순 예상배당입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 174,428,681원이지만, 위 배당표는 근저당 채권최고액 210,000,000원을 기준으로 합니다. 실제 배당은 확정 채권액, 우선순위, 당해세, 최우선변제 여부 등에 따라 변동될 수 있습니다. 위코스테이의 미확인 보증금은 포함되지 않았습니다.

현 회차에서 채권자들에게 예상 배당되는 금액은 236,628,800원이고, 채권 합계에 대한 부족액은 50,681,332원입니다. 유찰이 추가로 진행되면 배당 가능한 재원이 줄어 미배당액이 증가합니다.

이 미배당액은 원칙적으로 해당 채권자들의 배당 부족분을 의미하며, 말소 대상 근저당과 가압류의 부족액을 낙찰자가 그대로 부담한다는 뜻은 아닙니다. 다만 점유자 보증금과 별도 인수권리는 독립적으로 조사해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충무로역 북측 인근에 위치하며 업무시설·근린생활시설·숙박시설·오피스텔이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고, 충무로역 지하철 3·4호선과 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 2023.07.21 사용승인된 지하 5층·지상 14층 건물입니다. 냉난방·위생·급배수·승강기·소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
• 용도. 공부상 생활숙박시설이며 현재 위코스테이 호텔 객실로 사용 중입니다. 주거용 아파트와 동일한 이용·임대·매각 조건을 전제해서는 안 됩니다. 실제 숙박시설 운영 가능 조건과 계약구조를 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·개발진흥지구·지구단위계획구역, 세운재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 건축허가·착공제한지역, 도로구역 및 토지거래허가구역 관련 사항도 있으므로 본건 용도에 대한 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
• 환금성. 충무로역 인근이라는 입지적 장점은 있지만, 생활숙박시설은 일반 아파트와 수요층·금융조건·운영구조가 다를 수 있습니다. 최근 동일 용도 객실의 실제 거래와 운영계약을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 위코스테이 점유권원 확인. 호텔 운영계약인지, 임대차인지, 위탁운영인지 확인하고 계약 당사자와 해지·승계·인도 조건을 점검해야 합니다.
• 보증금 및 대항력 확인. 전입신고, 사업자등록, 확정일자, 임대차계약, 점유 개시일과 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 법적 대항력은 현재 미확정 상태입니다.
• 파산선고 관련 확인. 파산관재인, 파산재단 관리처분 및 담보권 실행절차에 문제가 없는지 서울회생법원과 집행법원 관련 기록을 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 현재 최저가 240,800,000원뿐 아니라 인수할 수 있는 보증금, 미납 관리비, 운영계약상 의무 및 명도비용 등을 확인한 후 실제 총취득비용을 계산해야 합니다.
• 시세·수익 검증. 동일 생활숙박시설의 최근 실거래가격, 숙박 운영수익, 수수료와 운영비, 재판매 가능성을 확인해야 합니다. 감정가 80%라는 이유만으로 수익성을 인정하지 않아야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 192,640,000원, 3회 유찰 시 154,112,000원이라는 가격 시나리오는 있지만, 가격 하락이 점유·인수 문제를 해결해 주지는 않습니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 호텔 운영·관리계약을 대조하고, 입찰 전 법원에 변경사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 80% ≠ 안전한 할인매수”

이 물건의 강점은 충무로역 인근 입지와 1회 유찰로 낮아진 최저매각가입니다. 담보권의 말소기준도 비교적 명확합니다.

그러나 판단을 어렵게 하는 요소가 더 중요합니다. 생활숙박시설이라는 용도, 위코스테이의 미확인 점유관계, 파산선고 등기, 실거래 시세 미확정이 동시에 존재합니다. 특히 매수인 인수 여부와 실질취득비용을 확정할 수 없어, 최저가만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.

결론은 입찰 보류·권리 및 운영관계 우선 확인입니다. 점유 보증금과 계약상 승계 의무, 파산 관련 절차를 확인하고 현재 시장가격까지 검증한 후에야 응찰가를 판단할 수 있습니다. 지금 단계에서는 감정가 대비 할인율보다 실제로 얼마를 인수하고 어떤 상태의 객실을 취득하는지가 핵심입니다.