서울중앙지방법원 2026타경100054. 서울 서초구 서초동 큐브플러스 12층 1203호입니다. 물건종류는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가서상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이지원이며, 2021년 3월 8일 거래가액 163,000,000원으로 소유권을 이전받은 이력이 있습니다. 이후 2024년 6월 5일 홍승일 명의의 채권최고액 700,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

얼핏 보면 말소기준인 근저당권 뒤에 가압류와 강제경매개시결정이 붙은 전형적인 소멸형 경매처럼 보입니다. 그러나 이 물건에는 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 기재된 임차인이 있습니다. 등기 접수일이 근저당권보다 늦다는 사실만으로 임차인의 대항력까지 없어진다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 임차인의 대항요건

이 사건의 말소기준권리는 2024년 6월 5일 설정된 홍승일의 근저당권입니다. 가유림의 가압류와 이연송의 강제경매개시결정은 그 이후에 설정되었으므로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2026년 6월 설정된 재산보전처분은 같은 달 이미 말소됐습니다.

그러나 임차인 이연송은 2023년 3월 11일 점유 개시, 2023년 3월 13일 주민등록으로 기재되어 있습니다. 이는 말소기준근저당 설정일보다 앞선 시점입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있고, 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 미반환 보증금 채무가 매수인에게 승계될 가능성이 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.1억원

실제 임차인 1명 · 보증기관 대위·승계 신고 없음. 임차권등기 접수일 및 배당요구 기재일 2025.06.19.

③ 실질취득 비용 — 최저가만으로는 계산이 끝나지 않는다

현재 최저매각가는 200,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 임차인 배당을 0원으로 계산한 현재 배당 가정에서는 보증금 210,000,000원이 그대로 인수액으로 남습니다.

이때 비교해야 할 가격은 최저매각가 200,000,000원만이 아니라 인수보증금을 포함한 410,000,000원입니다. 이는 감정가 250,000,000원도 웃도는 부담입니다. 다만 감정가는 실거래 시세와 같지 않으므로 감정가 대비 차이만으로 시장가치 대비 고평가 여부까지 확정할 수는 없습니다.

실질취득 부담은 각 회차의 낙찰대금에 예상 인수액을 더한 금액입니다. 이 사건의 제시된 배당 가정은 모든 회차에서 임차인 배당을 0원으로 처리하므로 인수액이 210,000,000원으로 유지됩니다. 우선변제 인정 여부 등 실제 배당결과에 따라 변경될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,600,000원, 홍승일 근저당 배당 196,400,000원으로 매각대금 전액이 배분되는 구조입니다. 임차인 배당은 0원, 매수인 인수액은 210,000,000원으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차인의 확정일자와 우선변제 순위가 인정되는 경우 이 배당표는 달라질 수 있습니다.

⑤ 배당 미회수와 매수인 인수는 다른 문제

채권 미배당액은 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액의 계산상 합계입니다. 미배당 채권 전부가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 후순위 근저당권·가압류 등 매각으로 소멸하는 채권의 미회수액과 대항력 있는 임차인의 보증금 반환채무는 구분해야 합니다.

이 사건에서 직접적인 인수 위험으로 표시된 금액은 임차인 이연송의 보증금 210,000,000원입니다. 반면 홍승일의 근저당권 700,000,000원은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 공동담보목록 제2024-549호가 기재되어 있으므로 실제 피담보채권액과 공동담보 관계는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울교육대학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 일반주택 등이 혼재하는 상업·주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 양호합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 편리하고 사임당로·서초중앙로 변에 버스정류장이 있습니다. 남부터미널역(3호선), 교대역(2·3호선)이 약 330~550m 거리에 있어 대중교통 여건도 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 도시가스 개별난방 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도. 경매 물건종류는 근린시설이며, 감정평가상 실제 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 임차권등기가 존재하므로 공부상 용도, 건축물대장 및 실제 사용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 있으므로 물건의 실제 용도에 따른 적용대상 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 교통 접근성은 양호하지만, 개별 오피스텔의 매매 수요와 거래가격은 아파트와 다를 수 있습니다. 업무용 이용상태와 임차인 인수위험을 함께 고려해 동일 건물·유사 면적의 최근 거래를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인의 우선변제권 확인. 임차권등기에 기재된 확정일자 2023.02.21, 점유개시일 2023.03.11, 전입일 2023.03.13을 임대차계약서·주민등록 이력 및 배당요구 서류와 대조하세요. 우선변제권 인정 여부가 배당과 인수액을 결정합니다.
• 매각물건명세서 인수 문구 확인. 을구 10번 임차권등기의 미배당 보증금 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 매각기일에 적용되는 최종 명세서와 변경·정정 여부를 확인하세요.
• 실질취득 비용 계산. 현재 최저가 200,000,000원에 인수 가정액 210,000,000원을 더한 410,000,000원을 기준으로 검토하되, 우선변제권 확인 이후 인수액을 재산정하세요.
• 이연송의 채권관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일합니다. 보증금 반환채권과 신청채권의 동일성, 가장임차인 관련 의문, 배당요구의 적법성을 확인하세요.
• 실제 점유와 명도. 임차권등기가 존재한다고 해서 현재 점유상태까지 단정할 수는 없습니다. 현장 점유자, 주거 사용 여부, 보증금 반환에 따른 인도 관계를 확인하세요.
• 공동담보 및 실제 채권잔액. 홍승일 근저당권은 채권최고액 700,000,000원이고 공동담보목록 제2024-549호가 기재되어 있습니다. 실제 피담보채권과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 오피스텔 용도·거래가격. 근린시설 분류와 업무시설 이용상태를 건축물대장으로 확인하고, 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래가격을 실질취득 부담과 비교하세요.
• 관리비·세금 및 부대비용. 체납관리비 중 승계 가능 부분, 당해세, 취득 관련 비용과 명도비용을 확인하세요. 예상배당은 일부 우선채권을 반영하지 않았습니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 증빙, 배당요구 및 채권신고 자료를 최종 대조하세요.

맺으며 — “2억원에 낙찰받아도 2억원짜리 취득은 아니다”

이 사건의 핵심은 유찰에 따른 가격 하락이 아닙니다. 말소기준근저당보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 기재된 보증금 210,000,000원의 임차인입니다. 제시된 배당 가정대로 임차인에게 배당이 없다면 매수인은 보증금 전액을 인수할 수 있고, 현재 최저매각가 기준 실질취득 부담은 410,000,000원이 됩니다.

더욱이 임차권등기에 선순위 확정일자가 명시되어 있으므로 우선변제권이 없다는 배당 가정은 그대로 받아들이기 어렵습니다. 실제 배당과 인수액이 어떻게 결정되는지 확인하지 않은 상태에서는 매수인의 최종 부담이 확정되지 않습니다. 근린시설로 분류된 업무시설(오피스텔)이라는 용도 특성과 최근 거래가격 검증도 필요한 물건입니다.

따라서 이 사건은 권리 및 가격 검증이 끝나기 전까지 입찰 보류가 합리적인 고위험 물건으로 평가합니다. 최저매각가의 할인율에 주목하기보다 임차인의 실제 배당순위·미배당 보증금·총취득 부담부터 확정하는 것이 우선입니다.