서울중앙지방법원 2026타경100054. 서초동 큐브플러스 12층 1203호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 이지원으로, 2021년 소유권이전 당시 거래가액은 163,000,000원입니다. 등기상 현재 경매의 말소기준권리는 2024.06.05 설정된 홍승일 명의 근저당권(채권최고액 700,000,000원)입니다.
문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 이연송은 임대차계약일 2023.02.06, 확정일자 2023.02.21, 점유개시 2023.03.11, 주민등록 2023.03.13으로 기재되어 있어 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다. 2025.06.19에는 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액은 매수인에게 인수될 수 있는 권리로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1598-1 큐브플러스 12층 1203호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 이지원 (2021.03.08. 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이연송 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.05. 근저당권 · 홍승일 · 채권최고액 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 임차보증금은 별개다
말소기준은 2024.06.05 홍승일 근저당권입니다. 이후의 가유림 가압류, 이연송 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차권등기 자체가 소멸한다는 것과 그 임차인의 대항력 있는 미반환 보증금까지 소멸한다는 것은 다른 문제입니다. 이연송의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로, 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연송 주거(임차권등기) | 점유 2023.03.11 전입 2023.03.13 확정일자 2023.02.21 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 확인 필요 배당요구 2025.06.19 | 보증기관 승계 아님 미배당 잔액 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 보증금 210,000,000원은 독립된 임차보증금 위험으로 봐야 합니다. 동시에 신청채권자 이연송과 임차인 이연송이 동일하다는 점도 자료상 경고사항입니다. 가장임차인 여부나 관계인 여부를 단정할 수는 없지만, 입찰 전 임대차계약 원본과 보증금 지급자료를 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 250,000,000원입니다. 그러나 현재 예상배당 기준으로는 대항력 임차보증금 210,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 신건에서의 실질 부담은 250,000,000원 + 210,000,000원 = 460,000,000원입니다. 이는 감정가 250,000,000원의 184.0%에 해당합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 임차보증금 인수표시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 250,000,000원 | 245,700,000원 | 684,300,000원 | 210,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 733,600,000원 | 210,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 773,040,000원 | 210,000,000원 |
특히 1회 유찰가 200,000,000원과 2회 유찰가 160,000,000원은 모두 임차보증금 210,000,000원보다 낮습니다. 이런 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갔다고 단순히 싸졌다고 볼 수 없습니다. 실제 배당으로 보증금 일부가 변제되는 구조라면 미배당 잔액 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 규모에 수렴할 수 있기 때문입니다. 따라서 유찰 회차에서는 최저가가 아니라 실제 배당 후 남는 임차보증금 인수액과 합산한 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,300,000원 |
| 인수 · 임차인 이연송 보증금 | 210,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 홍승일 | 700,000,000원 | 245,700,000원 |
| 3. 가압류 · 가유림 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매채권 · 이연송 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 930,000,000원 중 245,700,000원이 배당되고, 미배당은 684,300,000원입니다. 임차인 이연송 보증금은 현재 예상배당에서 0원 배당·210,000,000원 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 임차권등기에는 주거 사용으로 기재되어 있어, 실제 사용관계와 임대차 적용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 입지. 서울교육대학교 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 아파트단지·업무 및 상업용빌딩· 오피스텔·일반주택 등으로 형성된 상업·주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 편리하고 사임당로·서초중앙로변 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 남부터미널역과 교대역이 약 330m~550m 지점에 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 토지. 일반상업지역, 업무용 토지이며 평지·사다리형입니다. 동측·북측·서측으로 약 30m, 약 20m, 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 기재되어 있고 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있으므로 실제 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층으로, 기본 위생·급배수·승강기·화재경보장치· 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액부터 확정. 현재 예상배당은 임차보증금 210,000,000원 전액 인수를 잡고 있습니다. 입찰 전 실제 우선변제 순위와 예상배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 이연송과 신청채권자 이연송이 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계 및 관계인 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 점검. 감정평가는 업무시설(오피스텔) 이용, 임차권등기는 주거 사용입니다. 실제 현황과 건축물 용도, 주택임대차보호법 적용관계를 확인해야 합니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 1회·2회 유찰가는 각각 200,000,000원·160,000,000원이지만 둘 다 임차보증금 210,000,000원보다 낮습니다. 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 확정일자·배당요구 사실과 현재 예상배당의 우선변제 처리 사이에 확인할 지점이 있으므로 매각물건명세서·배당요구·등기부를 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소는 된다, 보증금은 남을 수 있다”
이 사건은 겉으로 보면 말소기준 이후 등기가 정리되는 단순한 구조처럼 보이지만, 실제 판단의 중심은 2023년에 대항요건을 갖춘 임차인 이연송입니다. 보증금은 210,000,000원이고 현재 예상배당에서는 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 그 계산을 그대로 적용하면 신건 최저가 250,000,000원에 낙찰받더라도 실질 부담은 460,000,000원입니다.
더구나 1회 유찰가 200,000,000원, 2회 유찰가 160,000,000원은 보증금보다 낮기 때문에 유찰만 보고 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다. 이 물건은 권리분석보다 먼저 “실제 배당 후 얼마의 보증금이 남아 매수인에게 넘어오는가”를 확정해야 하는 사건입니다. 현재 단계의 결론은 가격보다 인수 검증이 우선입니다.
