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서울중앙지방법원 2026타경100076. 관악구 봉천동 프라비다엠 8층 803호입니다. 사건의 핵심은 단순히 “말소기준권리 이후 권리가 소멸한다”는 데 있지 않습니다. 임차인 이광수는 2020.12.21. 전입·점유를 시작했고 2020.10.12. 확정일자를 갖춘 뒤, 2025.01.13. 임차보증금 300,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023.03.02. 지완 근저당보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 매각물건명세서도 이 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.
현재 최저가 328,000,000원 가정에서는 집행비용 5,392,000원을 제외하고 이광수의 보증금 300,000,000원이 먼저 전액 배당되고, 지완 근저당에 22,608,000원이 배당됩니다. 이 가정에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 매각가 262,400,000원에 인수액 42,073,600원, 2회 유찰 시 매각가 209,920,000원에 인수액 93,818,880원이 발생하는 시나리오입니다. 따라서 유찰된 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 893-1 프라비다엠 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형) |
| 전용 / 층 | 30.12㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 8층 803호 |
| 사용승인일 | 2014.11.07 |
| 소유자 | 김영숙 · 2018.12.14. 소유권이전 · 거래가액 284,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소와 임차보증금 승계를 분리해서 봐야 한다
말소기준권리는 2023.03.02. 설정된 지완 근저당권 1,126,500,000원입니다. 이후 조용민 가압류 170,000,000원, 김창억 가압류 115,000,000원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기된 이광수 임차권도 형식상 말소기준권리 이후에 등기됐지만, 대항력 판단의 출발점인 전입·점유는 2020.12.21.로 말소기준보다 빠릅니다. 때문에 등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광수 | 전유부분 전부 · 2020.12.21. | 300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 승계 가능 |
| 최선아 | 2025.12.22. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 승계 없음 |
이광수는 임대차계약일 2020.10.10., 전입·점유 2020.12.21., 확정일자 2020.10.12.이며, 2022.09.21. 보증금 10,000,000원을 증액하고 2022.09.22. 증액분에 대한 확정일자를 받았습니다. 현재 임차보증금은 300,000,000원입니다. 배당요구도 2025.01.13. 접수돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 현재 신건은 최근 시세보다 높다
프라비다M 전용 30.01㎡·30.12㎡ 실거래는 12건이고 전체 평균은 311,250,000원입니다. 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 313,250,000원, 최신 거래는 2026.05. 302,000,000원입니다. 현재 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 30.01㎡ | 3 | 302,000,000원 |
| 2026.02 | 30.01㎡ | 14 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 30.01㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2025.06 | 30.01㎡ | 18 | 316,000,000원 |
| 2025.02 | 30.12㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2025.01 | 30.12㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2025.01 | 30.12㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 2024.04 | 30.12㎡ | 9 | 313,000,000원 |
| 2024.01 | 30.12㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2023.11 | 30.12㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2023.07 | 30.01㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2023.04 | 30.01㎡ | 19 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 313,250,000원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 1.0% 높은 흐름이지만, 현재 경매 최저가 328,000,000원은 그 최근 평균보다도 높습니다. 최신 거래 302,000,000원과 비교해도 현재 신건 가격이 위에 있습니다. 따라서 현재 회차에 “시세보다 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,392,000원 |
| 1. 임차인 이광수 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 지완 | 1,126,500,000원 | 22,608,000원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 이광수 보증금 300,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액은 1,711,500,000원, 채권자 배당액은 22,608,000원이며 미배당액은 1,688,892,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 328,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 262,400,000원 | 42,073,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 209,920,000원 | 93,818,880원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신봉초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 서울대입구역·봉천역(지하철 2호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 8층 803호이며 사용승인일은 2014.11.07입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 동측 노폭 약 6미터, 서측 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간 2025.10.20.~2026.12.31. 사항이 있습니다.
- 시장. 프라비다M은 114세대이며 실거래 12건의 가격 범위는 299,000,000원~320,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 확인. 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균 313,250,000원의 104.7%입니다. 신건에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 매수인 인수 42,073,600원, 2회 유찰 시 93,818,880원이 발생하는 시나리오이므로 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
- 이광수 보증금 확인. 매각물건명세서에 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.
- 최선아 점유 확인. 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관계는 확인이 필요합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 5,392,000원을 포함한 가정으로, 실제 배당 결과에 따라 임차보증금 미배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰은 단순 할인도 아니다”
이 사건은 현재 회차만 보면 매수인 인수가 0원이라 깔끔해 보이지만, 그 결론만 떼어 놓고 보면 위험합니다. 현재 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균 313,250,000원의 104.7%로 최근 시세보다 높습니다. 그렇다고 유찰 후 낮아진 최저가만 보고 싸다고 볼 수도 없습니다. 대항력 임차인 이광수의 300,000,000원 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않는 회차부터 미배당액이 매수인 인수로 이동하기 때문입니다. 현재 회차는 가격이 부담이고, 유찰 회차는 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 물건입니다. 권리와 가격을 한 숫자로 단순화하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.
