서울중앙지방법원 2026타경100076. 관악구 봉천동 프라비다엠 8층 803호입니다. 공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용되는 전용 30.12㎡ 집합건물이며, 경매물건 용도는 다세대입니다. 소유자는 김영숙으로, 2018년 12월 거래가 284,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 지완 명의의 채권최고액 1,126,500,000원 근저당권이 설정됐고, 가압류와 강제경매가 이어졌습니다.
그러나 이 사건에서 낙찰자의 부담을 결정하는 권리는 근저당권 자체가 아닙니다. 2020년 12월 21일 전입한 임차인 이광수의 임차보증금 300,000,000원입니다. 이 전입일은 2023년 3월 2일의 말소기준근저당보다 앞섭니다. 2025년에는 임차권등기까지 마쳤으며, 매각물건명세서에도 전액 배당되지 않은 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 893-1 프라비다엠 8층 803호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 남부순환로 1777-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형) |
| 전용 / 해당 층 | 30.12㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 8층 |
| 단지 / 사용승인 | 프라비다M · 114세대 · 2014.11.07 |
| 소유자 | 김영숙 (2018.12.14 소유권이전 · 거래가 284,000,000원) |
| 감정가 | 328,000,000원 |
| 최저매각가 | 262,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구금액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 예상 인수액 | 42,073,600원 |
| 예상 실질취득 | 304,473,600원 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.03.02 설정된 을구 3번 지완 근저당권입니다. 채권최고액은 1,126,500,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 해당 근저당권과 이후 가압류, 경매개시결정, 압류는 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2014년 우리은행 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
임차인 현황 — 실제 조사된 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광수 | 2020.12.21 | 2020.10.12 2022.09.22 |
300,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당액 인수 |
| 최선아 | 2025.12.22 | 2022.09.22 | 미상 | 후순위 전입 | 확인 필요 | 승계 해당 없음 |
이광수는 전유부분 전부에 대한 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 최선아는 전입일이 말소기준권리 이후여서 기록상 독립적인 대항력은 없으나, 보증금 및 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 두 사람을 보증기관의 중복 승계신고로 볼 근거는 확인되지 않습니다.
최선아는 2025.12.22 전입으로 말소기준보다 늦지만, 기재된 확정일자 2022.09.22는 전입일보다 앞섭니다. 보증금 액수와 임대차관계, 배당요구 여부 및 이광수와의 관계를 매각물건명세서와 임대차 원본으로 대조할 필요가 있습니다. 현재 실질취득 추산에는 별도의 미확인 보증금 부담을 가산하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단
프라비다M 전용 30.12㎡ 및 인접 면적 30.01㎡의 거래 내역입니다. 전체 12건 평균은 309,833,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선합니다. 최근 12개월 5건 평균은 303,800,000원, 최신 거래는 2026년 9월의 304,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 30.12㎡ | 14 | 304,000,000원 |
| 2026.07 | 30.12㎡ | 19 | 278,000,000원 |
| 2026.05 | 30.01㎡ | 3 | 302,000,000원 |
| 2026.02 | 30.01㎡ | 14 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 30.01㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2025.06 | 30.01㎡ | 18 | 316,000,000원 |
| 2025.02 | 30.12㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2025.01 | 30.12㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2025.01 | 30.12㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 2024.04 | 30.12㎡ | 9 | 313,000,000원 |
| 2024.01 | 30.12㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2023.11 | 30.12㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 303,800,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 309,833,333원 |
최저가 262,400,000원만 비교하면 최근 12개월 평균 대비 86.4%이므로 저렴해 보입니다. 그러나 인수액 42,073,600원을 더하면 실질취득은 304,473,600원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 100.2%이며, 최신 거래가 304,000,000원보다도 473,600원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,473,600원 |
| 1. 임차인 이광수 (우선변제) | 300,000,000원 | 257,926,400원 |
| 2. 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | — | 42,073,600원 |
집행비용은 추정치이며, 현재 회차에서는 집행비용 4,473,600원과 임차인 배당 257,926,400원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 근저당권·가압류 등 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 채권최고액과 청구금액은 확정 채권잔액과 다를 수 있고, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 입찰가격이 낮아지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 매수인이 인수할 미배당 보증금은 반대로 늘어납니다. 따라서 실질취득은 보증금 300,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 262,400,000원 | 42,073,600원 | 304,473,600원 |
| 2회 유찰(64%) | 209,920,000원 | 93,818,880원 | 303,738,880원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 167,936,000원 | 135,215,104원 | 303,151,104원 |
회차별 총액이 보증금 300,000,000원과 정확히 일치하지 않는 이유는 집행비용 등 매각대금에서 우선 공제되는 금액이 반영되기 때문입니다. 제시된 배당추산에서 실질취득은 낙찰가 + 매수인 인수 예상액으로 계산했습니다. 여기에 취득세·등기비용·명도비용·금융비용 등 별도 취득부대비용이 발생할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신봉초등학교 남측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 서울대입구역·봉천역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 8층 803호입니다. 사용승인일은 2014.11.07이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도. 경매 분류는 다세대이고, 감정평가상 공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중입니다. 일반적인 대형 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선 도로와 동측 약 6미터, 서측 약 4미터 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 입찰 전 해당 용도와 취득자에게 실제 적용되는 규제를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 보고되지 않았고, 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 프라비다M은 114세대 규모이며, 최근 실거래 표본은 278,000,000원부터 320,000,000원까지 분포합니다. 최근 거래 추세가 -3.3%이므로 매도 시 가격을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 인수. 이광수의 보증금 300,000,000원 중 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 추정 인수액은 42,073,600원이지만 실제 배당 결과에 따라 달라집니다.
- 보증금 전액 변제 가능성. 배당요구 및 임차권등기만으로 인수 위험이 소멸하지 않습니다. 배당금과 잔액, 임차인의 대항력 존속 여부를 반드시 확인하세요.
- 최선아의 임대차관계. 전입일 2025.12.22와 확정일자 2022.09.22의 관계, 보증금 및 배당요구 여부를 원본으로 확인하세요. 미상 보증금을 임의로 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
- 주택도시보증공사 채권. 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 300,000,000원입니다. 임차보증금과의 관계, 실제 채권 귀속 및 승계 여부를 원본 문건에서 대조해 중복 계산이나 권리 누락을 방지해야 합니다.
- 공동담보 근저당. 지완 근저당 채권최고액 1,126,500,000원에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 실제 채무액을 확인하되, 이 채권최고액을 매수인 인수액으로 합산하지 마세요.
- 실질취득 기준 입찰. 현재 실질취득은 304,473,600원으로 최근 시세 이상입니다. 유찰로 낮아진 최저가만 보고 할인율을 평가하면 안 됩니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 별개로 실제 점유자 및 인도 가능 시점을 현장에서 확인하고, 임대차보증금 정산과 명도 협의에 따른 자금·시간 부담을 점검하세요.
- 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세, 우선변제 항목 등 실제 배당 및 매수인 부담에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 토지거래허가 규제. 해당 필지에 기재된 허가구역 지정기간과 대상 용도를 입찰·취득 시점 기준으로 재확인하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 반드시 최종 대조하세요.
맺으며 — “유찰 할인율이 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 물건의 최저매각가는 262,400,000원입니다. 감정가 대비 20% 낮아져 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 실제 투자 판단의 출발점은 전혀 다른 304,473,600원입니다. 대항력 있는 임차인에게 배당되지 않는 보증금 42,073,600원을 낙찰자가 추가로 부담할 수 있기 때문입니다.
최근 12개월 실거래 평균 303,800,000원과 최신 거래 304,000,000원에 비하면, 현재 회차의 실질취득은 오히려 소폭 높습니다. 게다가 가격 추세는 -3.3% 하락하고 있습니다. 향후 유찰로 낙찰가격이 더 낮아져도 인수보증금이 그만큼 늘어나므로, 실질취득은 보증금 300,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다.
여기에 최선아의 보증금·배당관계가 완전히 확인되지 않았고, 별도 취득부대비용까지 고려해야 합니다. 결국 이 물건은 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 입찰할 대상이 아닙니다. 선순위 임차보증금 정산과 실제 배당관계를 먼저 확정하고, 실질취득 총액을 기준으로 재검토해야 합니다. 권리 인수 위험은 높고, 현재 가격 메리트는 부족합니다. 입찰은 보류 판단이 타당합니다.
