90,300,000원
전주지방법원 2025타경20636. 군산시 나운동 금호타운아파트 106동 15층 1506호, 전용 73.09㎡ 아파트입니다. 감정가는 129,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 90,300,000원입니다. 확인된 임차인은 없으며 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 낙찰자가 승계할 권리금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 등기 흐름과 예상배당표를 함께 볼 때 반드시 원본 대조가 필요한 지점이 있습니다. 1993년 한국주택은행 근저당은 2005.10.04 해지로 말소됐고, 김철수의 전세권 60,000,000원도 2008.09.26 해지로 말소됐습니다. 2017년 신한은행 근저당 역시 2019.05.09 말소됐으므로, 현재 존속 권리를 기준으로 보면 2019.05.03 농협은행 근저당이 선순위 권리이고 이 권리는 2024.06.14 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20636 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 489 금호타운아파트 106동 15층1506호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.09㎡ · 지하 1층 / 지상 15층 내 제15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김준철 (2019.05.03 소유권이전 · 거래가액 93,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 90,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 54,666,476원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 존속권리를 분리해야 한다
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 별도로 확인된 임차인이나 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음이므로 현재 확인 범위에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 싸지는 않다
금호타운1차 동일 면적 73.09㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 102,458,333원이지만, 최근 12개월 평균은 96,100,000원이고 최신 거래는 2026.07의 90,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세 차이는 -10.2%로 하락 흐름이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.09㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 73.09㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 73.09㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2025.12 | 73.09㎡ | 12 | 94,000,000원 |
| 2025.08 | 73.09㎡ | 7 | 90,500,000원 |
| 2025.07 | 73.09㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2025.07 | 73.09㎡ | 13 | 93,000,000원 |
| 2025.06 | 73.09㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2025.05 | 73.09㎡ | 14 | 120,000,000원 |
| 2025.05 | 73.09㎡ | 15 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 73.09㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.04 | 73.09㎡ | 15 | 104,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.09㎡ | 5건 | 96,100,000원 |
| 전체 평균 | 73.09㎡ | 12건 | 102,458,333원 |
최저가이자 실질취득액인 90,300,000원은 최근 12개월 평균 96,100,000원의 94.0%입니다. 최근 평균보다는 낮지만 최신 거래 90,000,000원보다 높기 때문에 현재 가격을 시세보다 확실히 싸다고 평가하기는 어렵습니다. 특히 전체 평균 102,458,333원에는 129,000,000원과 120,000,000원 등 이전 고가 거래가 포함되어 있어 가격 메리트 판단은 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,400원 |
| 2. 한국주택은행 근저당 | 미상 | 0원 |
| 3. 김철수 전세권 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 신한은행 근저당 | 84,000,000원 | 28,274,600원 |
| 5. 농협은행 근저당 | 67,320,000원 | 0원 |
| 6. 황병택 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 전북신용보증재단 가압류 | 24,822,000원 | 0원 |
| 8. 삼성카드 가압류 | 5,568,545원 | 0원 |
| 9. 농협은행 가압류 | 48,504,588원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 350,215,133원, 예상배당 88,274,600원, 미배당 261,940,533원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 산정된 표입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 90,300,000원 | 88,274,600원 | 261,940,533원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 63,209,999원 | 61,672,219원 | 288,542,914원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 44,246,999원 | 43,050,553원 | 307,164,580원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 확인된 인수권리나 임차보증금이 없어 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가에 따라 인수액으로 전환되는 유형이 아니므로, 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산진포초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 15층 건물의 제15층 제1506호이며, 위생·급배수·화재탐지·소화·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 15M, 북서측 약 12M, 북동측 약 8M, 남동측 약 10M 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역의 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 38,700㎡, 공시지가는 604,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 자연재해위험개선지구 접함, 중로2류·소로1류 접함으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 금호타운1차는 930세대이고 사용승인일은 1991.09.11입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -10.2%여서 매도 시 가격 경쟁력이 중요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 기타 특이사항은 해당 없음이며 위반건축물도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 1993년 한국주택은행 근저당은 2005.10.04 말소됐습니다. 현재 존속권리를 기준으로 2019.05.03 근저당과 2024.06.14 이전등기를 원본에서 대조하세요.
- 배당표 재산정. 2008.09.26 말소된 김철수 전세권과 2019.05.09 말소된 신한은행 근저당이 예상배당에 포함된 이유를 배당요구서·채권계산서에서 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 시나리오상 한국주택금융공사의 청구액 54,666,476원에 대한 배당이 0원으로 산정돼 있으므로 현재 선순위 담보 이전관계와 배당순위를 다시 확인하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현장 방문과 점유자 확인을 거치세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 96,100,000원이지만 최신 거래는 90,000,000원이고 추세는 -10.2%입니다. 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 응찰가를 정하세요.
- 15층 비교. 동일 면적 15층 거래로 2026.02 106,000,000원, 2025.05 100,000,000원, 2025.04 104,000,000원이 있으나 최근 전체 추세 하락과 개별 상태 차이를 함께 반영하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자를 관리사무소 및 현장에서 확인하고, 점유자가 있다면 인도명령과 협의 일정을 예상하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 중립, 배당표는 재검증”
이 물건의 매수인 인수액은 0원이고 확인된 임차인도 없어 권리 인수 측면에서는 안전한 편입니다. 최저가 90,300,000원은 최근 12개월 평균 96,100,000원의 94.0%지만 최신 거래 90,000,000원보다 높으며, 최근 가격 추세도 -10.2%입니다. 따라서 시세보다 확실히 싼 물건이라기보다 최신 거래 수준에 맞춰진 물건으로 보는 것이 타당합니다.
가장 중요한 확인사항은 예상배당표입니다. 이미 말소된 김철수 전세권 60,000,000원과 신한은행 근저당이 배당대상으로 반영되어 있고, 현재 선순위 담보를 승계한 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원으로 산정돼 있습니다. 매수인 인수 위험과는 별개로, 배당순위 계산의 정합성을 원본 서류로 재검증해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 중립, 배당표는 확인 후 판단이 이 사건의 결론입니다.