서울중앙지방법원 2026타경100168. 서울 중구 만리동1가 56-5의 단독주택 + 토지입니다. 감정 이용상태도 주택이며, 토지면적은 117.9㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 소유자는 고문곤이고, 1990.08.29. 소유권이전등기가 되어 있습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 채권자로 2026.01.23. 강제경매를 개시한 사건입니다.
등기상 말소기준은 2022.05.16. 고재진 명의 채권최고액 150,000,000원의 근저당권입니다. 이후 금강새마을금고 가압류, 김시연 임차권등기, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들의 보증금 미상이 더 중요한 권리분석 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100168 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 만리동1가 56-5 · 서울특별시 중구 만리재로37길 66 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주택 · 연와조 / 평스라브지붕 |
| 토지 | 대 · 117.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,427,000원/㎡ |
| 소유자 | 고문곤 |
| 감정가 / 최저가 | 1,337,403,700원 / 1,337,403,700원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
말소기준권리는 2022.05.16. 설정된 고재진 명의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.01.13. 조순자에게 확정채권양도로 이전되었습니다. 2022.05.17. 금강새마을금고의 가압류와 2026.01.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 김시연의 임차권등기는 2024.03.27.이지만 실제 전입은 2022.02.04., 확정일자는 2022.01.17.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차 관계 — 확인 보증금 1억 외 3명은 금액 미상
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고석호 | 현황조사 | 2005.01.21 | 미상 | 미상 | 2026.03.16 | 가능·미상 | 미상 | 미배당분 가능 |
| 박기철 | 현황조사 | 2009.11.04 | 미상 | 미상 | 2026.03.13 | 가능·미상 | 미상 | 미배당분 가능 |
| 허인순 | 현황조사 | 2021.05.21 | 미상 | 미상 | 2026.03.19 | 가능·미상 | 미상 | 미배당분 가능 |
| 김시연 | 건물1층전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04 | 100,000,000원 | 2022.01.17 | 2024.03.27 | 있음 | 있음 | 현 회차 0원 |
| 김민희 | 현황조사 | 2026.02.03 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
김시연은 임대차계약일 2022.01.14., 확정일자 2022.01.17., 전입·점유개시 2022.02.04.이며 보증금 100,000,000원, 건물 1층 전부에 대한 임차권등기가 있습니다. 현재 1,337,403,700원 매각가를 전제로 한 배당계산에서는 김시연 보증금이 100,000,000원 전액 배당됩니다.
반면 고석호·박기철·허인순은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 세 사람을 단순히 “대항력 있음”이라고 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고 실제 임대차계약, 점유관계, 보증금, 확정일자 및 배당내역을 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건은 감정가와 신건 최저매각가가 모두 1,337,403,700원입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 현 최저가가 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 단독주택과 토지가 함께 매각되는 형태이고 선순위 점유자의 보증금이 일부 미상이라, 가격 판단은 낙찰가 자체뿐 아니라 실제 승계되는 임차보증금이 있는지까지 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,337,403,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,774,037원 |
| 1. 임차인 김시연 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 고재진 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 금강새마을금고 | 253,567,622원 | 253,567,622원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 718,062,041원 |
현재 산정에서는 채권 합계 503,567,622원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 718,062,041원입니다. 다만 고석호·박기철·허인순의 보증금은 금액이 확인되지 않아 이 배당계산에 반영되지 않았으므로, 표의 매수인 인수 0원을 최종 권리결론으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 중구 만리동2가 소재 서울봉래초등학교 북동측 인근의 토지 및 건물입니다.
- 교통. 비교표준지 대비 교통시설과의 접근성 등에서 열등한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 주택이며 건물 구조는 연와조 / 평스라브지붕입니다. 위생·급배수·전기·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 117.9㎡, 완경사·자루형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 면적·구조·용도 등은 공부와 현황이 대체로 일치하여 물적 동일성이 인정되었습니다.
- 감정 참고. 건물 중 옥탑은 현황 멸실로 감정평가에서 제외되었고, 토지의 정확한 위치 및 인접토지와의 경계는 정밀 지적측량 등을 요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고석호 확인. 2005.01.21. 전입. 보증금·확정일자·실제 임대차관계와 배당내역을 확인해야 합니다.
- 박기철 확인. 2009.11.04. 전입. 보증금·확정일자·실제 임대차관계와 배당내역을 확인해야 합니다.
- 허인순 확인. 2021.05.21. 전입. 보증금·확정일자·실제 임대차관계와 배당내역을 확인해야 합니다.
- 김시연 배당 확인. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.01.17., 전입 2022.02.04.의 선순위 임차권으로 현재 배당표상 전액 배당됩니다.
- 김민희 점유 확인. 2026.02.03. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다.
- 토지 경계 확인. 정확한 위치와 인접토지 경계는 정밀 지적측량 등을 요한다고 평가되어 있습니다.
- 옥탑 확인. 옥탑은 현황 멸실로 감정평가에서 제외되었습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 1,337,403,700원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표 0원”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자 3명
이 사건의 표면만 보면 감정가 1,337,403,700원의 신건이고, 확인된 채권은 현재 매각가에서 모두 배당되어 부족액 0원·매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 김시연의 보증금 100,000,000원 역시 전액 배당되는 구조입니다.
하지만 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 고석호 2005.01.21., 박기철 2009.11.04., 허인순 2021.05.21.은 모두 2022.05.16. 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 세 사람은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 실제 보증금이 확인되고 배당으로 모두 회수되지 못한다면 매수인이 그 미배당분을 떠안을 가능성이 있습니다.
배당계산은 여유가 있지만, 임차관계는 아직 닫히지 않았습니다. 시세 비교자료도 없어 가격 가점을 줄 근거가 없으므로, 이 사건은 선순위 점유자들의 임대차 원본과 보증금이 확인되기 전까지 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
