서울중앙지방법원 2026타경100211. 동작구 대방동 명성하우스 3층 302호, 전용 46.65㎡ 다세대주택입니다. 감정가 484,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 387,200,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 4억 원 미만에 서울 다세대주택을 낙찰받을 기회처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 최저가가 아니라 임차보증금과 배당관계부터 확인해야 하는 경매입니다.
2020년 8월 7일 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리입니다. 그런데 주영숙의 임차권등기에는 정정된 주민등록일자 2019년 9월 16일, 점유개시일자 2019년 9월 15일, 확정일자 2019년 9월 17일이 기재되어 있습니다. 이 날짜들은 가압류보다 앞섭니다. 실제 대항요건의 유지 여부는 확인해야 하지만, 매각물건명세서에도 임차보증금 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100211 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 3층 302호 도로명: 서울특별시 동작구 대방동7길 44 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.65㎡ · 지상 6층 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 · 2019.02.28 사용승인 · 16세대 |
| 소유자 | 진주철 (2019.09.17 소유권이전, 거래가액 425,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 387,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 425,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.07 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,162,000,000원 |
| 임차권등기 | 주영숙 · 보증금 425,000,000원 · 미배당 잔액 인수 가능 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항요건
관악신용협동조합의 근저당권 2건은 2019년 9월 17일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 보는 권리는 2020년 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 등록된 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 등기 말소와 임차보증금 반환채무의 소멸은 별개의 문제이며, 세금의 배당 우선순위도 별도 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 4.25억이 핵심
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주영숙 전유부분 전부 · 임차권등기 |
425,000,000원 | 대항 가능 2019.09.16 주민등록 · 2019.09.15 점유개시 |
우선변제 가능 2019.09.17 확정일자 · 실제 배당순위 확인 |
미배당 잔액 인수 가능 명세서 명시 |
| 기타 주거 점유 기재 신원·별도 점유 여부 미확인 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
실명이 확인된 임차권자는 주영숙 1명입니다. 을구 4-2번은 을구 4번 임차권의 경정등기로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 기타 신원 미확인 점유 기재는 동일인 여부부터 확인해야 하며, 별도 임차인의 존재를 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득액 — 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는 구조
최저매각가 387,200,000원과 임차보증금 425,000,000원의 차액은 37,800,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 매각대금에서 우선 배당받고 미변제액을 낙찰자가 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰대금과 인수보증금의 합계는 보증금 약 425,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금과의 차액 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 387,200,000원 | 37,800,000원 | 보증금 약 425,000,000원 기준 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 309,760,000원 | 115,240,000원 | 보증금 약 425,000,000원 기준 |
| 3회 유찰 가정 (51.2%) | 247,808,000원 | 177,192,000원 | 보증금 약 425,000,000원 기준 |
차액은 임차보증금에서 각 회차 최저매각가를 단순 차감한 금액입니다. 실제 인수액을 확정한 수치가 아닙니다. 집행비용·조세 우선배당 등으로 임차인에게 돌아가는 금액이 줄면 인수액과 총취득비용이 달라집니다. 특히 현재 예상배당표는 임차인 배당을 별도로 반영하지 않아 인수액의 확정 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 시세 비교 — 3.87억이 아니라 실질취득 4.25억을 비교해야 한다
명성하우스 동일 전용면적 46.65㎡의 확인된 실거래는 2024년 10월, 6층, 400,000,000원입니다. 거래 표본은 1건이며, 현재 경매 물건은 3층이므로 층별 차이도 고려해야 합니다. 특히 해당 거래는 매각기일 기준 약 2년 전 거래로 현재 시세를 확정할 만큼 최신 자료가 아닙니다.
| 구분 | 거래월 | 전용 / 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2024.10 | 46.65㎡ / 6층 | 400,000,000원 |
| 경매 최저매각가 | 2026.10.28 | 46.65㎡ / 3층 | 387,200,000원 |
| 임차보증금 기준 실질취득 | — | 46.65㎡ / 3층 | 약 425,000,000원 |
| 감정평가액 | — | 46.65㎡ / 3층 | 484,000,000원 |
최저가만 비교하면 실거래 4억 원의 96.8%로 보입니다. 하지만 임차보증금 기준 실질취득액 425,000,000원을 비교하면 실거래가의 106.3%에 해당합니다. 가격 차이는 25,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 임차보증금 부담을 반영하면 확인된 실거래보다 비싼 구조입니다. 집행비용 등에 따라 실제 총취득비용이 더 커질 가능성도 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 387,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,220,800원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,162,000,000원 | 380,979,200원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 425,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 채권자 중심 예상배당의 수치를 재현한 것으로, 법원이 확정한 배당표가 아닙니다. 주영숙 임차권의 선순위 가능성, 임차인 배당, 당해세 및 다른 우선배당 항목이 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당순위나 매수인 인수액을 확정하는 용도로 사용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동작구 대방동 강남중학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 보라매역이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층의 다세대주택으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 도로. 건물 남측과 동측으로 폭 약 4m의 법인 소유 도로에 접합니다. 도로 이용관계와 사유도로 관련 사항은 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 속합니다. 일부 필지에는 소로3류 저촉 및 건축법상 도로 관련 기재가 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등 대상의 다세대 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있고, 별도로 아파트 대상 지정기간 2025.10.20~2026.12.31이 기재되어 있습니다. 본건 다세대주택에 대한 입찰 시점의 실제 허가 대상 여부는 관할기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 6.3회와 함께, 거래 표본 부족 및 매각 지연 가능성을 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 경정등기 원본. 주영숙의 실제 계약·점유·주민등록·확정일자와 2023.11.08 경정등기 내용을 확인하세요. 대항력 성립 및 유지 여부가 핵심입니다.
- 매각물건명세서 인수문구. 임차보증금 425,000,000원의 미배당 잔액 인수 가능성을 전제로 검토하고, 기일 전 변경 여부도 확인하세요.
- 배당순위 재검토. 주영숙의 배당요구, 우선변제 범위, 주택도시보증공사 채권과의 관계, 국세·지방세 배당순위를 검토해야 합니다. 예상배당상 인수 0원만 믿고 입찰해서는 안 됩니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 단순 최저가가 아니라 낙찰대금·미배당 임차보증금· 집행 관련 부담·취득부대비용을 합산해 상한을 정하세요. 낙찰가 하락만으로 총취득비용이 낮아진다는 보장은 없습니다.
- 시세 최신성 확인. 비교 가능한 거래는 2024.10의 400,000,000원 단 1건입니다. 입찰 전에 최근 거래, 인근 유사 다세대주택 및 현재 매물가격을 확인하세요.
- 공매·압류·명도. 한국자산관리공사 공매와 경매 진행 상황, 실제 점유자, 체납 관리비, 사유도로 관련 사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 배당요구 관련 기록을 확인하고, 권리관계가 확정되지 않으면 응찰을 보류하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “3.87억 낙찰”이 “3.87억 취득”은 아니다
이 물건의 표면적인 장점은 감정가 484,000,000원 대비 최저매각가 387,200,000원이라는 할인폭입니다. 그러나 425,000,000원의 임차보증금과 미배당 잔액 인수 가능성을 반영하면 이야기가 달라집니다.
임차인의 대항력이 유지되고 보증금이 배당과 매수인 인수로 정산된다면, 낙찰가가 더 내려가더라도 총취득비용은 보증금 약 4.25억 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 집행비용 및 우선배당 문제까지 고려하면 부담은 더 커질 수 있습니다. 이는 확인된 4억 원 실거래보다 높은 수준입니다. 더욱이 그 거래도 2024년 10월의 단일 사례이므로, 현재 시세와 환금성을 낙관할 근거는 충분하지 않습니다.
결론은 권리 인수 위험 높음·가격 메리트 부족·입찰 보류 권고입니다. 주영숙의 정확한 대항력과 배당순위, 실제 미배당 인수액을 확인하기 전에는 낮은 최저매각가를 투자 기회로 평가할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 최종적으로 얼마를 인수하고 얼마에 취득하는가입니다.
