서울중앙지방법원 2026타경100211. 동작구 대방동 명성하우스 3층 302호, 건축물대장상 다세대주택입니다. 감정가는 484,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 그대로 484,000,000원입니다. 소유자는 진주철이며 2019.09.17. 소유권을 이전받았고 당시 등기부 거래가액은 425,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “가압류와 압류가 소멸하느냐”가 아닙니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2020.08.07. 주택도시보증공사의 가압류지만, 주영숙 임차권은 2023년 등기됐더라도 경정된 임대차 관련 날짜가 계약 2019.09.09. · 점유개시 2019.09.15. · 주민등록 2019.09.16. · 확정일자 2019.09.17.입니다. 더구나 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 인수될 수 있음이라고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경100211 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 3층 302호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 동일면적 비교기준 46.65㎡ · 지상6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 진주철 · 2019.09.17. 소유권이전 · 거래가액 425,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 484,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 425,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 건축물대장상 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 가압류 이후는 소멸, 임차권 잔액은 별도
말소기준으로 제시된 권리는 2020.08.07. 주택도시보증공사 가압류 1,162,000,000원입니다. 그 이후 등기된 국세·지방세 압류, 2026.01.30. 강제경매개시결정, 추가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 2021년 압류에 따른 한국자산관리공사 공매공고도 존재하므로 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 계약 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주영숙 | 전유부분 전부 · 계약 2019.09.09. · 점유 2019.09.15. · 주민등록 2019.09.16. · 확정일자 2019.09.17. | 425,000,000원 | 대항 가능 | 배당요구 | 해당 없음 |
실제 확인되는 임차인은 주영숙 1명입니다. 2023.11.08. 등기는 같은 임차권의 계약·전입·점유·확정일자 경정입니다. 보증기관 대위·승계 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가 자체가 최근 거래의 121%
명성하우스는 16세대, 2019.02.28. 준공이며 비교 면적은 46.65㎡입니다. 확인되는 최근 거래는 2024.10. 6층 400,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 46.65㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.65㎡ | 1건 | 400,000,000원 |
신건 최저가 484,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 400,000,000원의 121.0%입니다. 최근 실거래보다 84,000,000원 높습니다. 따라서 임차권 인수위험을 전혀 반영하지 않아도 현재 최저가는 이미 최근 시세 이상입니다. 이 가격을 두고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 484,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,240,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,162,000,000원 | 476,760,000원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 425,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | 1,587,000,000원 | 1,110,240,000원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션 값입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있고, 특히 주영숙 임차권의 실제 배당액이 반영돼 있지 않으므로 이 표의 “매수인 인수 0원”은 임차보증금 잔액 인수 여부를 확정하는 근거가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 임차권 확인이 먼저
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 484,000,000원 | 476,760,000원 | 1,110,240,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 387,200,000원 | 380,979,200원 | 1,206,020,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 309,760,000원 | 304,623,360원 | 1,282,376,640원 |
1회 유찰 가격 387,200,000원은 숫자만 보면 최근 거래 400,000,000원 아래로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 보증금 425,000,000원의 대항 가능한 임차권이 있으므로, 유찰로 낙찰가가 내려갔다는 사실만으로 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 배당에서 임차보증금이 얼마까지 변제되는지를 먼저 확인하고, 남는 잔액을 낙찰가에 더한 실질취득액 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강남중학교 동측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 보라매역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상6층 건물 내 3층 302호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 법인 소유의 폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 4,144,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 214.5㎡입니다.
- 환금성. 명성하우스는 16세대, 2019.02.28. 준공이며 경매 평균 유찰 횟수는 7.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 배당액 확인. 주영숙 보증금 425,000,000원이 실제 배당에서 얼마 변제되는지 확인해야 합니다. 미변제 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 2019년 임대차 날짜 확인. 임차권 경정 내용은 계약 2019.09.09., 점유 2019.09.15., 주민등록 2019.09.16., 확정일자 2019.09.17.입니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 임차인 미변제액을 계산할 수 있습니다.
- 공매 병행 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 484,000,000원은 최근 실거래 400,000,000원의 121.0%입니다. 임차인 인수액이 0원으로 확정되기 전에는 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 세금 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “121% 신건 + 임차권 잔액 인수 가능”
이 사건은 권리가 깨끗한 신건이 아닙니다. 후순위 가압류·압류 자체는 매각으로 소멸하지만, 실제 판단의 중심에는 보증금 425,000,000원의 주영숙 임차권이 있습니다. 매각물건명세서가 이 임차권의 대항 가능성과 미배당 잔액 인수 가능성을 직접 명시하고 있으므로, 실제 배당을 확인하기 전에는 매수인 부담을 0원으로 볼 수 없습니다.
가격도 불리합니다. 최저가 484,000,000원은 최신 및 최근 12개월 실거래 400,000,000원의 121.0%입니다. 여기에 명성하우스 경매 평균 유찰 7.1회까지 겹칩니다. 따라서 현재 회차의 결론은 가격 메리트 없음 + 임차권 인수액 미확정입니다. 유찰 뒤 가격이 내려가더라도 낙찰가가 아니라 임차보증금 미배당 잔액을 더한 실질취득액으로 다시 시세를 비교해야 합니다.
