서울중앙지방법원 2026타경100247. 봉천동 청룡오피스텔 3층 307호로, 감정 이용상태 역시 오피스텔입니다. 현 소유자는 김영숙이고 2020년 10월 20일 매매, 거래가액 79,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건 권리분석의 핵심은 2023년 3월 2일 설정된 지완 근저당권보다 앞선 임차 관련 권리입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권에는 주민등록일 2022년 10월 17일, 점유개시일 2022년 10월 18일, 확정일자 2022년 9월 22일, 보증금 82,500,000원이 표시돼 있어 말소기준보다 선행합니다.

다만 한국토지주택공사는 이 사건에서 별도의 실제 임차인으로 보증금을 하나 더 가진 사람이 아닙니다. 자료상 기사항전 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 82,500,000원을 다른 임차보증금과 중복해 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인으로 표시된 인원은 기사항전·공사 2명입니다. 이 가운데 공사는 전입일·확정일자·보증금이 모두 특정되지 않아 대항력을 “있다”고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차가 먼저다

말소기준권리는 2023.03.02 지완 근저당권입니다. 채권최고액은 1,126,500,000원이며 공동담보목록이 표시돼 있습니다. 따라서 이 채권최고액 자체를 307호 한 호실만의 실질 채무액이라고 단정할 수는 없습니다. 이후 조용민 가압류 170,000,000원, 김창억 가압류 115,000,000원, 서울특별시관악구 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

임차인·승계 관계

실제 임차인 표시는 2명입니다. 한국토지주택공사는 기사항전 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인 또는 별도 82,500,000원 보증금으로 더하지 않습니다.

② 가격 구조 — 최저가만 보고 싸다고 할 사건은 아니다

현재 회차는 감정가와 최저가가 동일한 73,000,000원의 신건입니다. 이 사건은 최저가 숫자 자체보다 임차보증금 인수 구조와 특별매각조건의 효력 범위가 먼저입니다. 주된 임차보증금 권리에 대해서는 특별조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 73,000,000원 수준이지만, 이는 확약 밖 미상 임차인의 추가 인수 위험을 포함하지 않은 값입니다.

즉 이 사건은 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금 인수가 커지는 구조지만, 특별매각조건이 적용되는 주된 임차보증금 반환채권에 대해서는 그 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오지 않습니다. 다만 공사 관련 미상 임차관계는 이 계산 밖이므로 “유찰될수록 무조건 유리하다”는 결론 역시 금물입니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)

현재 회차의 룰상 임차보증금 부족분은 11,214,000원이지만 특별매각조건에 따라 그 주된 잔액 청구는 실질 0원으로 봅니다. 배당표의 다른 후순위 채권 미배당은 해당 권리들이 매각으로 소멸하는 것과 별개입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 2호선 봉천역 남동측에 위치하며, 주변은 아파트·주거용 오피스텔·단독주택·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 봉천역 및 노선버스정류장이 있습니다.
• 이용. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 8층 건물의 3층 307호입니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·소화, 승강기, 기계식 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 ㎡당 6,621,000원입니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 문구 원문 확인. 임차보증금반환채권 양수인의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 기사항전 보증금의 대위·승계 신고입니다. 82,500,000원을 별도의 추가 보증금으로 더하면 권리분석이 틀어집니다.
• 공사 임차관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 이 항목이 본건의 핵심 잔존 위험입니다.
• 후순위 임차권등기 착시 주의. 임차권등기 접수는 2024.10.30이지만 주민등록일 2022.10.17은 말소기준 2023.03.02보다 앞섭니다.
• 공동담보 근저당 주의. 지완 근저당 채권최고액 1,126,500,000원은 공동담보가 표시돼 있으므로 본건 한 호실의 단독 채무라고 단정하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 오피스텔의 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “큰 인수는 풀렸지만, 전체가 깨끗한 것은 아니다”

이 물건은 표면만 보면 보증금 82,500,000원의 선순위 임차권 때문에 감정가 73,000,000원보다 보증금이 더 큰 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 11,214,000원의 미배당 잔액이 발생합니다. 그러나 특별매각조건이 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 주된 임차보증금 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 이 사건을 권리상 완전한 안전형으로 올려 평가하기는 어렵습니다. 한국토지주택공사는 기사항전 보증금의 승계 신고라 실제 임차인 수에서 제외해야 하고, 실제 임차인으로 표시된 기사항전·공사 2명 가운데 공사에 관한 보증금·전입·확정일자가 불명확합니다. 특별매각조건은 그 밖의 임차인에게 자동으로 확장되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 인수는 해소, 확약 밖 임차인 위험은 미해소”입니다. 가격은 신건 최저가 73,000,000원이라는 사실만으로 싸다고 평가할 근거가 없고, 입찰 여부는 남은 임차관계를 먼저 확정한 뒤 판단하는 편이 맞습니다.