서울중앙지방법원 2026타경100247. 관악구 봉천동 청룡오피스텔 3층 307호입니다. 지하철 2호선 봉천역 남동측에 위치하고, 2005년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물에 속한 주거용 오피스텔입니다. 현 소유자는 김영숙 씨로, 2020년 10월 22일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 79,500,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2023년 3월 2일 설정된 지완 명의 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정이 여럿 붙었지만, 권리분석의 핵심은 이들 채권보다 먼저 성립한 2022년 임대차 관련 권리입니다. 특히 임차권등기가 2024년에 접수됐다는 사실만으로 선순위 임대차의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임대차가 핵심

말소기준은 을구 9번 지완 근저당권입니다. 채권최고액은 1,126,500,000원이며, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이는 본 호실만을 위한 확정 채무잔액이 아니라 공동담보 근저당의 채권최고액입니다. 따라서 이 금액 전체를 본 호실의 실제 채무나 매수인의 인수금액으로 해석하면 안 됩니다.

이후 2023년 조용민 가압류 170,000,000원, 2024년 김창억 가압류 115,000,000원, 관악구 압류, 서울보증보험 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 등기된 가등기·가처분·신탁 관련 권리도 이미 말소된 이력으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 승계 중복을 빼도 확인 대상이 남는다

매각물건명세서상 임차인 관련 표기는 한국토지주택공사·기사항전·공사입니다. 한국토지주택공사는 기사항전의 보증금 권리를 대위·승계한 기관으로 표시되어 있어 별도의 실제 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 이 분류에 따르면 실제 임차인은 2명이며, 한국토지주택공사 명의 82,500,000원은 기사항전의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

한국토지주택공사는 기사항전 관련 보증금의 대위·승계 권리자입니다. 동일한 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 기사항전·공사의 전입일, 확정일자 및 보증금은 확인이 필요하며, 이들의 대항력을 확정적으로 인정하거나 부정할 수 없습니다.

③ 특별매각조건 — 확약의 효력과 적용 범위

이 조건은 일반적인 대항력 임차인 인수형 경매와 법적 결과를 다르게 만드는 중요한 장치입니다. 낙찰대금으로 보증금 전액이 변제되지 않더라도, 매수인에 대한 잔액 반환청구를 포기한 권리자에게 그 미배당금을 추가로 지급할 필요는 없어집니다. 따라서 확약으로 소멸하는 금액을 매수인의 확정 인수금으로 다시 더하면 안 됩니다.

더구나 확약의 효력은 해당 채권자의 해당 반환청구권에 한정됩니다. 확약 밖의 임차인이나 독립된 대항력 있는 임대차 권리가 확인되면 별도 인수 위험이 남습니다. 기사항전의 원임차인 지위 및 공사 표기의 실체가 정리되지 않는 한, 물건 전체를 '인수 위험 0원 확정'으로 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 58,400,000원 가정)

현 최저매각가 낙찰을 전제로 한 배당 계산입니다. 주택임차권에 기재된 보증금이 우선 배당되는 시뮬레이션으로, 확약에 의한 청구권 포기 효과를 반영하기 전의 금액을 보여줍니다.

채권액 중 근저당은 공동담보 채권최고액, 가압류는 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 곧 낮은 취득가는 아니다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 때, 미배당금을 매수인이 인수한다면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커집니다. 따라서 실질취득은 보증금 수준에 가깝게 고정되는 구조입니다. 이 사건의 시나리오도 확약이 적용되지 않는다는 가정 아래에서는 실질취득액이 약 8,400만원 수준에 머뭅니다.

실질취득은 각 회차 매각가에 해당 회차의 룰상 인수액을 더한 조건부 계산입니다. 집행비용 변동 때문에 보증금과 정확히 일치하지는 않습니다. 서울보증보험의 포기 대상 채권에 대해서는 특별매각조건이 유효하게 이행되면 인수액 0원을 적용해야 합니다. 확약 밖의 임차인 채무, 취득세·명도비·관리비 등은 위 계산에 포함되지 않습니다.

⑥ 가격 검증 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 감정가의 80%입니다. 다만 이것은 감정평가액에 대한 비율일 뿐, 최근 시장 거래가격에 대한 할인율이 아닙니다. 이 호실의 과거 소유권이전 거래는 2018년 73,000,000원, 2020년 79,500,000원으로 확인되지만, 이 오래된 거래금액을 현재 시세로 사용할 수는 없습니다.

비교 가능한 최근 거래가격과 거래 추세가 확정되지 않은 만큼, 현재 최저가 58,400,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 선순위 보증금 인수가 남는 경우에는 비교 기준을 최저가가 아니라 실질취득액 83,951,200원으로 놓아야 합니다. 반대로 특별매각조건으로 관련 반환청구권이 완전히 해소된다면 해당 인수액은 제외하되, 다른 임차인의 권리와 추가 부담을 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 지하철 2호선 봉천역 남동측에 위치합니다. 주변은 아파트·주거용 오피스텔·단독주택·다세대주택과 학교·공원·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하며 봉천역과 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2005.03.10 사용승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물입니다. 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·소화설비, 승강기 및 기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 주택임차권등기와 주거용 임대차 이력이 있어 공부상 용도와 실제 주거 사용에 따른 권리·세무 사항을 구분해 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 6,621,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가 관련 지정도 기재되어 있어 실제 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 기계식 주차장과 건물 공용설비의 유지관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 입지 측면의 장점이 될 수 있지만, 오피스텔은 임대수요·관리비·건물 노후도·전용면적 등에 따라 매수층이 달라집니다. 현재 비교할 최신 실거래가격이 확정되지 않아 매각 용이성이나 기대 수익을 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트 — 확인 순서가 중요하다

• 특별매각조건 원문 확인. 서울보증보험의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각허가·대금납부와 어떤 관계로 이행되는지 법원 서류로 확인해야 합니다.
• 임차권 명의 불일치 확인. 확약 주체는 서울보증보험, 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 채권양도·대위·승계 관계와 말소에 필요한 권리자 동의 및 법적 절차를 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 2명 확인. 기사항전과 공사의 신원, 실제 점유자·전입관계·보증금·배당요구 여부를 확인하고, 중복 표기인지 별도 권리자인지 분명히 해야 합니다.
• 대항력 재검증. 한국토지주택공사 명의 임차권의 기초 임대차는 말소기준보다 빠릅니다. 선순위 보증금 승계와 대항력 유지 여부를 등기부·명세서·주민등록 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 인수금 별도 계산. 확약 적용 전 룰상 부족액은 25,551,200원이지만, 서울보증보험이 포기하는 채권의 실질 인수액은 조건 이행 시 0원입니다. 확약 밖 권리가 확인되면 별도로 금액을 산정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 지완 근저당의 채권최고액 1,126,500,000원은 공동담보 금액입니다. 개별 호실의 채무잔액으로 단정하지 말고 공동담보목록과 실제 배당관계를 대조해야 합니다.
• 최근 시세 검증. 청룡오피스텔의 최신 거래와 최근 거래 흐름을 확인해 확약 적용 후의 실질취득액과 비교해야 합니다. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 명도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 및 기계식 주차장 유지관리 부담을 사전에 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서, 배당요구 종기 관련 자료 및 특별매각조건을 재확인해야 합니다. 매각기일 변경과 정정공고 여부도 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 다른 권리까지 지우지는 않는다”

이 물건을 판단할 때 가장 큰 실수는 최저가 58,400,000원만 보는 것입니다. 선순위 보증금이 남아 있고 매수인에게 미배당 잔액이 승계되는 구조라면 실질취득액은 83,951,200원으로 올라갑니다. 유찰이 거듭돼도 같은 보증금이 존속한다면 매각가 하락분만큼 인수액이 커져 총취득액은 크게 줄지 않습니다.

다만 이번 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 서울보증보험의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건입니다. 이 조건이 유효하게 이행되는 범위에서는 해당 채권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 그렇다고 이 사건의 모든 임대차보증금 인수 위험이 해결됐다는 뜻은 아닙니다.

등기상 임차권자와 확약 주체가 다르고, 기사항전·공사라는 실제 임차인 표기에 관한 권리관계도 확정되지 않았습니다. 최신 실거래를 통한 가격 검증도 필요합니다. 역세권 오피스텔이라는 입지적 특성은 있지만, 확약의 권리 귀속·말소 이행·잔존 임차인 위험을 해결하기 전에는 적극 입찰을 권하기 어렵습니다.