전주지방법원 2025타경20657. 익산시 어양동 어양주공5단지 504동 8층 805호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사테라리치로, 2021.06.14. 매매를 원인으로 2021.08.10. 소유권을 이전받았고 거래가액은 125,000,000원입니다. 이후 2022.10.21. 김순옥의 가압류 125,000,000원이 설정됐으며 이 권리가 이번 경매의 말소기준으로 계산돼 있습니다.
그러나 진짜 핵심은 등기 순번이 아니라 임차인의 전입 시점입니다. 임차인 이민경은 2021.06.22. 임대차계약, 2021.06.30. 확정일자, 2021.08.10. 전입 및 점유를 갖췄습니다. 말소기준인 2022.10.21.보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 2023.09.22.에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20657 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 어양동 621 어양주공5단지 504동 8층805호 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트평지붕 18층 중 8층 |
| 현재 소유자 | 주식회사테라리치 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 18,656,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 시세 비교 면적 | 59.99㎡ · 동일면적 최근 12건 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 임차보증금은 남는다
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.10.21. 김순옥 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이민경의 임차권등기 자체도 2023.09.22.로 말소기준 뒤에 있지만, 대항력 판단은 임차권등기일만 보는 것이 아닙니다. 이민경의 전입·점유가 2021.08.10.이므로 말소기준보다 앞서 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 핵심 임차인은 이민경
| 임차인 / 기록 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민경 | 2021.08.10 | 2021.06.30 | 120,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
| 을구 9-1 임차권 경정 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 9번 임차권 경정기록 |
이민경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인입니다. 임대차계약일은 2021.06.22., 확정일자는 2021.06.30., 전입·점유는 2021.08.10.이며 보증금은 120,000,000원입니다. 별도의 을구 9-1 기록은 9번 임차권등기의 경정기록으로, 이름·보증금·전입일이 별도로 나타나지 않아 그 기록만으로 새로운 임차인의 대항력을 단정할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
현재 최저가는 감정가 111,000,000원에서 5회 유찰돼 18,656,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 96,916,666원의 19.2% 수준이어서 매우 싸게 보입니다. 하지만 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인이 추가로 인수할 임차보증금이 102,079,808원이기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 18,656,000원 | 102,079,808원 | 보증금 120,000,000원 수준 이상 실질 부담 |
| 6회 유찰 시 | 13,059,200원 | 107,575,866원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 7회 유찰 시 | 9,141,440원 | 111,423,106원 | 총부담은 계속 보증금 수준 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질 부담으로 봐야 한다
어양주공4단지5단지 동일면적 59.99㎡의 최근 12건 평균은 96,916,666원이며, 최신 2026.08. 거래는 89,000,000원입니다. 최근 거래 범위는 80,000,000원~108,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 14 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 1 | 89,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 10 | 108,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 96,916,666원 |
현재 최저가 18,656,000원 자체는 최근 시세의 19.2%지만, 그 숫자는 이 사건의 경제적 취득가격이 아닙니다. 현재 회차 인수액 102,079,808원을 함께 부담해야 하므로 실질 부담은 최근 12개월 평균 96,916,666원과 최신 거래 89,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 “시세 대비 19.2%에 사는 물건”이라고 평가하면 권리구조를 놓친 것입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 18,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 735,808원 |
| 1. 임차인 이민경 보증금 | 120,000,000원 | 17,920,192원 |
| 2. 가압류 · 김순옥 | 125,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 중 17,920,192원만 배당되고 102,079,808원이 남습니다. 매각물건명세서상 이 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천초등학교 북서측 인근이며, 주위는 중·소규모 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 주택·상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트평지붕 18층 건물의 8층 805호이며 승강기·도시가스 난방·급배수·전기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 남측으로 도로에 접하고 남측 폭 약 20미터 아스팔트포장도로를 통해 주출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지. 지목 대, 공시지가 875,900원/㎡, 토지면적 28,453.0㎡이며 아파트부지로 이용 중입니다.
- 단지. 어양주공4단지5단지 895세대, 준공일 1998.08.24이며 동일면적 거래가 최근에도 이어지고 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 18,656,000원이 아니라 미배당 보증금 102,079,808원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 이민경의 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 달라지므로 배당표 원본을 최종 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 원본 확인. 을구 9-1 경정기록은 별도 인적사항·보증금·전입일이 나타나지 않으므로 원등기와 경정 내용을 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 해석 주의. 6회 유찰 시 인수액 107,575,866원, 7회 유찰 시 111,423,106원으로 증가합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 96,916,666원, 최신 거래 89,000,000원, 최근 최고 108,000,000원과 실질부담을 비교해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 인수·배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “18,656,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 111,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 18,656,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이민경의 보증금은 120,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 102,079,808원을 매수인이 인수합니다.
그래서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가 18,656,000원이 아니라 낙찰대금 + 임차보증금 인수액입니다. 그 실질 부담은 최근 12개월 평균 96,916,666원, 최신 거래 89,000,000원, 최근 최고 108,000,000원보다 높습니다. 6회·7회로 추가 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나는 구조도 확인됩니다.
최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세 이상. 후순위 권리 소멸만 보고 접근할 사건이 아니라, 대항력 임차보증금 승계를 가격의 중심에 놓고 판단해야 하는 전형적인 인수형 경매입니다.
