산정 인수액은 0원, 그러나 ‘대항력 미상 점유 3건’이 남는다 — 진주 봉곡동 다가구주택

창원지방법원 2025타경897. 진주시 봉곡동 109 소재 철근콘크리트조 4층 다가구주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층부터 4층까지 다가구주택으로 이용 중이고, 제시외 판넬조 단층 건물은 창고로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함되며, 별도 토지 중 지목이 도로인 부분은 현황 대부분 도로로 이용되고 일부는 주된 토지의 화단 등 부속 토지로 사용됩니다.

등기상 말소기준은 2011년 11월 9일 상봉새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 이정미 전세권과 진주서부농업협동조합 근저당권은 각각 2010년 11월 24일과 2011년 3월 9일 말소된 이력이 확인됩니다. 말소기준 이후의 박이자 전세권, 한국토지주택공사 임차권등기, 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸

② 임차인·점유 분석 — 실제 관련자 9명, 미상 3건

한국토지주택공사 명의의 45,000,000원 임차권등기 1건은 제종원 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도의 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 이를 제외하면 조사상 실제 임차·점유 관련자는 9명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 466,245,000원으로 감정가 666,064,000원의 70%입니다. 그러나 동일 용도와 유사 규모의 최근 실거래 기준이 확인되지 않아, 최저가와 실제 시장가격의 높고 낮음을 직접 비교할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 다가구주택·토지 일괄매각이고, 제시외 창고와 도로 이용 토지까지 포함돼 단순한 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 466,245,000원 가정)

총 채권액 844,433,064원 중 예상 배당액은 459,182,550원이며, 미배당액은 385,250,514원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 건물등기상 과거 말소된 권리와 일괄매각 전체의 배당 관계는 토지등기와 배당요구 원본을 통해 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태 기준)

• 입지. 진주서부시장 북동측 인근으로, 주변은 숙박시설·근린생활시설·다가구주택·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다가구주택으로, 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시창호입니다.
• 설비. 위생설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·시가지경관지구에 속하며, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
• 도로 토지. 일괄매각 토지 중 지목이 도로인 부분은 현황 대부분 도로로 사용되고 일부는 화단 등 부속 토지로 이용됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 점유 3건 확인. 전입일·보증금·점유부분이 확인되지 않은 표기의 실제 인적사항과 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• LH 임차권등기 대조. 등기부상 한국토지주택공사 주택임차권 3건과 실제 임차인·피승계인의 대응 관계를 각각 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사 45,000,000원 신고는 제종원 보증금 승계 건으로, 별도 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
• 토지등기 확인. 건물등기에서 말소된 이정미 전세권과 진주서부농업협동조합 근저당권이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 토지등기와 배당요구 서류로 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 창고와 도로 이용 토지의 위치·면적·현황을 감정평가 도면과 현장에서 확인해야 합니다.
• 명도 난도 반영. 다가구주택은 점유자별 협의가 필요하므로, 임차인 수와 호실별 점유 상태를 명도비용과 일정에 반영해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고, 인근 다가구주택의 실제 임대수익과 거래가격으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대와 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “산정 인수 0원”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다

이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액이 0원으로 나타납니다. 그러나 다가구주택답게 점유관계가 복잡합니다. 보증기관 승계 신고를 제외해도 실제 임차·점유 관련자가 9명이고, 전입일과 보증금이 모두 미상인 표기 3건은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

가격 역시 감정가 70%라는 숫자만으로 매력을 부여할 수 없습니다. 유사 다가구주택의 최근 실거래와 임대수익 기준이 확인되지 않았고, 제시외 창고와 도로 이용 토지를 포함한 일괄매각이기 때문입니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유관계와 가격 검증은 미완료입니다. 미상 점유 3건과 토지등기·배당관계를 해소하기 전에는 안전형으로 분류하기 어렵습니다.