1,120,826,000원
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전주지방법원 2025타경20679. 익산시 남중동 369-2, 369-13 및 동서로14길 37에 관한 경매로, 사건상 용도는 대지 + 토지, 감정 이용상태는 제2종 근린생활시설 등입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층이며, 기본적인 위생·급배수·시스템에어컨·화재경보·승강기 설비가 확인됩니다. 소유자는 주식회사대명식품이고, 신청채권자는 익산농업협동조합, 청구액은 1,348,889,325원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준은 2020.09.23 익산농업협동조합 근저당권 1,140,000,000원입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 점유관계는 단순하지 않습니다. 조사된 임차인·점유자는 16명이고, 그중 말소기준 전 전입자와 전입일 미상 점유자가 있어 인수 범위를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20679 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 남중동 369-2, 369-13 · 전북특별자치도 익산시 동서로14길 37 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 제2종 근린생활시설 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 소유자 | 주식회사대명식품 |
| 감정가 / 최저가 | 2,287,399,680원 / 1,120,826,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 익산농업협동조합 / 1,348,889,325원 |
| 말소기준 | 2020.09.23 을구 1번 근저당권 · 익산농업협동조합 · 채권최고액 1,140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준인 익산농업협동조합 근저당권 이후에는 같은 조합의 추가 근저당권 600,000,000원·60,000,000원, 임낙빈 근저당권, 백영민 근저당권, 국·익산시의 압류와 신용보증기금·주식회사 화미·허철한·유한회사 달콤푸드의 가압류 등이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 — 실제 16명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 설인초 | 미상 | 2018.11.23 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전병숙 | 495평방미터 1층103호 · 주거 | 2020.09.15 | 10,000,000원 / 500,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김창희 | 1층2층 16.5290평방미터 | 2024.02.06 | 3,000,000원 / 20,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장용석 | 33평방미터(1층2층) | 2024.12.11 | 10,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김도은 | 1층 | 2024.09.10 | 25,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백영민 | 10평방미터 · 주거 | 2023.09.12 | 10,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 확정일자 2024.08.19 · 배당요구 2025.06.19 | 없음 |
| 유진상 | 16.529폄방미터 | 2023.04.05 | 2,023원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한빛찬 | 33평방미터 1층 | 2023.09.16 | 3,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영철 | 415.8평방미터. 2층 | 2022.05.12 | 10,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종엽 | 165평방미터. 3층 | 2022.12.30 | 240,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김순곤 | 297.522평방미터 | 2023.12.12 | 30,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에스앤제이 | 15평방미터 | 2023.03.07 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양만식 | 10평방미터2층 | 2024.11.04 | 3,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송호영 | 132평방미터. 2층 | 2023.08.18 | 70,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정수연 | 10평방미터 2층 | 2024.10.08 | 13,000,000원 / 30,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송란 | 16.529평방미터 1층 | 미상 | 50,000,000원 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가 2,287,399,680원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,120,826,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 784,578,200원, 4회 유찰 시 549,204,740원 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,120,826,000원 | 1,107,217,740원 | 2,129,010,787원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 784,578,200원 | 774,332,418원 | 2,461,896,109원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 549,204,740원 | 541,312,693원 | 2,694,915,834원 | 10,000,000원 |
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 확인된 10,000,000원 인수 외에 설인초·김송란의 인수 가능성까지 열려 있으므로 가격 판단은 최저가가 아니라 최저가 + 확정 인수액 + 미상 인수 위험을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,120,826,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,608,260원 |
| 인수 · 임차인 전병숙 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 익산농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 1,107,217,740원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 익산농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 익산농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 임낙빈 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당 · 백영민 | 351,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 812,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 화미 | 9,290,077원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 허철한 | 5,233,660원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 유한회사 달콤푸드 | 8,704,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액은 3,236,228,527원, 채권자 배당액은 1,107,217,740원, 미배당액은 2,129,010,787원입니다. 전병숙 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 설인초·김송란의 미상 위험은 이 10,000,000원에 포함된 것으로 확인되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 남중동 소재 이리공업고등학교 남동측 인근으로, 주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 인북로 등이 있어 간선도로 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 제2종 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층, 돌붙임 등 외벽과 내부인테리어 마감, 위생·급배수·시스템에어컨·화재경보·승강기 설비가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지정보상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·세로장방·소로한면입니다. 공시지가는 392,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 일부 토지는 소로2류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 설인초 임대차 원문 확인. 2018.11.23 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 김송란 전입일 확인. 보증금 50,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다.
- 전병숙 10,000,000원. 배당 시뮬레이션은 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 전액을 매수인 인수 처리합니다. 명세서의 인수권리 해당사항없음 기재와 반드시 원문 대조가 필요합니다.
- 다수 점유 명도. 조사된 임차인·점유자가 16명입니다. 후순위로 대항력이 없는 점유자까지 포함해 각 점유부분과 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 백영민 관계 확인. 임차인 백영민은 등기부상 근저당권자 백영민과 같은 이름으로 나타납니다. 실제 임대차·채권관계를 확인해야 합니다.
- 저온창고 매각 제외. 목록 3 내부 저온창고는 매각에서 제외되고 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 현황과 소유관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 포함 범위를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 현황. 목록 1, 2는 일단의 토지이고 일부 현황은 도로입니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%를 곧바로 시세 할인율로 해석하지 말고 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 인수범위를 닫아야 한다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 2,287,399,680원에서 2회 유찰돼 최저가 1,120,826,000원, 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 전병숙 보증금 10,000,000원은 현재 배당계산에서 매수인 인수로 잡혀 있고, 설인초는 말소기준보다 앞선 전입에도 보증금·확정일자가 미상이며, 김송란은 보증금 50,000,000원이 있지만 전입일이 미상입니다.
여기에 조사된 임차인·점유자가 16명이고, 저온창고는 매각 제외 및 위반건축물 확인이 필요하며, 일부 토지는 현황 도로입니다. 최근 실거래 자료도 없어 감정가 49%만으로 가격 우위를 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 “인수될 보증금이 어디까지인가”를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 전병숙·설인초·김송란의 임대차 원문과 실제 점유를 확인해 인수범위를 닫은 뒤에야 응찰가격을 계산할 수 있습니다.
