전주지방법원 2025타경20679. 익산시 남중동 369-2·369-13과 동서로14길 37에 걸친 대지·토지 및 3층 건물 관련 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 제2종 근린생활시설 등이고, 주변은 주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 현재 최저가는 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2020.09.23 익산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당·압류·가압류· 경매개시결정 등은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 난점은 등기부 후순위 권리가 아니라 임차인과 점유관계입니다. 특히 말소기준보다 먼저 전입한 사람이 존재하고, 한 명은 보증금 자체가 확인되지 않아 매수인 부담액의 상단을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20679 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 남중동 369-2, 369-13 · 전북특별자치도 익산시 동서로14길 37 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 건물 3층 · 제2종 근린생활시설 등 |
| 소유자 | 주식회사대명식품 |
| 감정가 / 최저가 | 2,287,399,680원 / 784,578,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 익산농업협동조합 / 1,348,889,325원 |
| 말소기준 | 2020.09.23 익산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 내부 저온창고는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 문제는 점유·임차
말소기준권리는 2020.09.23 접수된 익산농업협동조합의 을구 1번 근저당권 1,140,000,000원입니다. 같은 날 추가설정된 600,000,000원 및 60,000,000원 근저당권, 2022년 임낙빈 근저당권, 2023년 백영민 근저당권과 이후 가압류·압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 확정 1,000만원 + 금액을 모르는 선순위 위험
임차·점유 신고는 총 16명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 가장 중요한 사람은 말소기준권리 이전에 전입한 설인초와 전병숙입니다. 설인초는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 전병숙은 2020.09.15 전입, 보증금 10,000,000원으로 배당표상 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 설인초 | 확인 필요 | 2018.11.23 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 전병숙 | 495㎡ 1층103호 · 주거 | 2020.09.15 | 10,000,000원 / 500,000원 | 有 | 無 | 10,000,000원 |
| 김창희 | 1층2층 16.5290㎡ | 2024.02.06 | 3,000,000원 / 20,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 장용석 | 33㎡ 1층2층 | 2024.12.11 | 10,000,000원 / 800,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 김도은 | 1층 | 2024.09.10 | 25,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 백영민 | 10㎡ · 주거 | 2023.09.12 | 10,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 유진상 | 16.529㎡ | 2023.04.05 | 2,023원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 한빛찬 | 33㎡ 1층 | 2023.09.16 | 3,000,000원 / 300,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 이영철 | 415.8㎡ · 2층 | 2022.05.12 | 10,000,000원 / 300,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 김종엽 | 165㎡ · 3층 | 2022.12.30 | 240,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 김순곤 | 297.522㎡ | 2023.12.12 | 30,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에스앤제이 | 15㎡ | 2023.03.07 | 보증금 미상 | 無 | 미상 | 없음 |
| 양만식 | 10㎡ 2층 | 2024.11.04 | 3,000,000원 / 200,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 송호영 | 132㎡ · 2층 | 2023.08.18 | 70,000,000원 / 200,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 정수연 | 10㎡ 2층 | 2024.10.08 | 13,000,000원 / 30,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 김송란 | 16.529㎡ 1층 | 미상 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 이 사건에서 확인된 전병숙의 보증금 10,000,000원은 현재 및 제시된 추가 유찰 시나리오의 매각가보다 작지만, 설인초 보증금은 미상이므로 같은 구조가 발생하는지 현재로서는 판단할 수 없습니다.
③ 매각조건과 유치권 — 이 사건에서 가장 큰 비등기 리스크
매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 목록 3 내부에 있는 저온창고는 매각에서 제외됩니다. 해당 저온창고와 관련해 일반건축물대장상 위반건축물 등재 여부를 확인하도록 명세서에 기재되어 있습니다. 또한 목록 1·2 토지는 일단의 토지로 이용되며 일부 현황은 도로입니다.
④ 예상배당표 (매각가 784,578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,245,780원 |
| 인수 · 임차인 전병숙 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 익산농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 774,332,220원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 익산농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 익산농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당 · 임낙빈 | 250,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당 · 백영민 | 351,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 812,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 화미 | 9,290,077원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 허철한 | 5,233,660원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 유한회사 달콤푸드 | 8,704,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 배당대상 채권액 3,236,228,527원 중 예상 지급액은 774,332,220원이며, 미배당액은 2,461,896,307원입니다. 전병숙 보증금 10,000,000원은 배당재원에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 784,578,000원 | 10,000,000원 | 794,578,000원 | 2,461,896,307원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 549,204,600원 | 10,000,000원 | 559,204,600원 | 2,694,915,973원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 384,443,220원 | 10,000,000원 | 394,443,220원 | 2,857,967,512원 |
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건물은 철근콘크리트구조 3층으로, 감정평가상 이용상태는 제2종 근린생활시설 등입니다. 주거형 아파트로 볼 물건이 아닙니다.
- 입지. 익산시 남중동 이리공업고등학교 남동측 인근이며, 주변은 주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 인북로 등이 있어 간선도로 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 확인된 토지 항목은 271.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방형·소로한면이며 공시지가는 392,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 매각대상 확인. 목록 1·2 토지 일부는 현황 도로이고, 내부 저온창고는 매각에서 제외됩니다. 일괄매각 범위와 실제 사용범위를 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 환금성 부담. 제2종 근린생활시설 등 비주거 용도에 다수 점유관계가 얽혀 있고 이미 3회 유찰된 상태여서, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 설인초 보증금부터 확인. 2018.11.23 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금이 미상입니다. 실제 보증금·점유 여부·임대차계약 내용을 확인해야 실질취득 상단을 계산할 수 있습니다.
- 전병숙 인수 여부 원본 대조. 배당표는 보증금 10,000,000원 전액 인수로 계산하지만 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음으로 정리되어 있어 원본 확인이 필수입니다.
- 김송란 전입일 확인. 보증금은 50,000,000원이지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
- 200,000,000원 유치권 신고 검증. 전병만의 티파기공사 대금 유치권은 성립 여부가 불분명합니다. 점유, 공사계약, 공사대금, 변제기 등 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
- 저온창고 제외 범위 확인. 내부 저온창고는 매각에서 제외되므로, 건물 이용에 필요한 설비인지와 철거·사용관계가 어떻게 되는지 확인하세요.
- 백영민 관계 확인. 임차신고와 근저당권자 이름이 겹치고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다.
- 실거래 없는 할인율 경계. 최저가가 감정가의 34.3%라도 이를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권신고서·임대차계약 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰”보다 먼저 볼 것은 미확정 인수위험
현재 최저매각가는 784,578,000원으로 감정가 2,287,399,680원의 약 34.3%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 이 사건의 판단 중심은 할인율이 아닙니다. 전병숙 보증금 10,000,000원은 예상배당상 매수인 인수로 잡혀 있어 현재 확인 가능한 실질취득 최소액부터 794,578,000원입니다.
더 중요한 것은 이 최소액이 최종액이 아니라는 점입니다. 2018.11.23 전입한 설인초의 보증금이 확인되지 않았고, 김송란은 보증금 50,000,000원에도 전입일이 미상입니다. 게다가 2026.08.18에는 전병만이 공사대금 200,000,000원의 유치권을 신고했고 성립 여부도 불분명한 상태입니다. 비주거 근린생활시설에 다수 점유자가 얽힌 데다 이미 3회 유찰됐다는 점까지 겹칩니다.
따라서 이 물건은 “감정가에서 많이 떨어졌으니 싸다”는 접근보다, 설인초 보증금·전병숙 인수 여부·김송란 전입일·유치권 성립 여부를 먼저 확정한 뒤 실질취득 총액을 다시 계산해야 하는 권리확인형 물건입니다. 이 네 가지가 정리되기 전에는 최저가 자체를 시세 메리트로 평가하기 어렵습니다.
