창원지방법원 2025타경912. 진주시 상봉동 787-10·787-16 토지와 의병로 89 소재 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 계단실, 2~4층 다가구주택이고, 건물은 2019.09.02 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물입니다. 소유자는 김지혜이며, 경매 신청채권자는 진주행복신용협동조합입니다.
권리분석의 출발점은 2019.09.11 설정된 진주행복신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정과 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 다가구주택은 각 호별 임차관계가 핵심이므로, 등기상 권리 소멸만으로 임차관계 확인을 끝내서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 상봉동 787-10·787-16 · 경상남도 진주시 의병로 89 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 1층 계단실 · 2~4층 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 · 사용승인일 2019.09.02 |
| 소유자 | 김지혜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,047,550,000원 / 1,047,550,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주행복신용협동조합 / 485,531,334원 |
| 말소기준 | 2019.09.11 근저당권 · 진주행복신용협동조합 · 채권최고액 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 일단지 평가 · 인접필지 경계확정은 측량 요함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.09.11 진주행복신용협동조합 근저당권입니다. 2024.04.26 경남신용보증재단 가압류 36,801,073원, 2024.09.26 주식회사케이비국민카드 가압류 11,480,767원, 2025.09.03 임의경매개시결정, 2025.12.23 국민건강보험공단 압류는 모두 그 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸합니다.
주택임차권등기도 이현욱·이언석·김성호·박지민 모두 말소기준 이후 등기됐습니다. 이들의 실제 전입일 역시 2019.11.13, 2021.06.07, 2021.01.12, 2019.11.08로 모두 말소기준일 이후이며, 제공된 판정에서도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확인된 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조명식 | 2023.11.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조미진 | 2019.10.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유효진 | 2025.03.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문형서 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 2025.11.03 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강수진 | 2022.06.22 | 미상 | 미상 | 2025.10.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현욱 | 2019.11.13 | 2025.10.13 | 75,000,000원 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이언석 | 2021.06.07 | 2021.05.18 | 75,000,000원 | 2026.03.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성호 | 2021.01.12 | 2020.12.07 | 60,000,000원 | 2026.04.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박지민 | 2019.11.08 | 2019.10.10 | 50,000,000원 | 2026.04.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 임차인들은 모두 전입신고가 말소기준권리인 2019.09.11보다 늦습니다. 따라서 이들에 대해서는 낙찰자가 보증금을 승계하는 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 현재 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 전입일·보증금이 미상인 기사항전까지 동일하게 대항력 없음으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 1,047,550,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 배당 시나리오상 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액 역시 1,047,550,000원입니다.
그러나 이 물건과 비교할 최신 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다”, “감정가 대비 할인 매물이다”라는 가격 메리트 평가는 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,047,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,875,500원 |
| 1. 근저당 · 진주행복신용협동조합 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 36,801,073원 | 36,801,073원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 11,480,767원 | 11,480,767원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 326,392,660원 |
현재 배당 시나리오는 채권자 청구액 708,281,840원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 326,392,660원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수 0원은 같지만 채권 미배당은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,047,550,000원 | 708,281,840원 | 0원 | 326,392,660원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 838,040,000원 | 708,281,840원 | 0원 | 118,977,760원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 670,432,000원 | 661,327,680원 | 46,954,160원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권 미배당액이 46,954,160원 발생하지만, 제공된 시나리오에서는 이 금액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 권리 인수는 구별해야 합니다. 다만 미상 임차관계는 이 계산과 별도로 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 봉원초등학교 남측 인근이며 학교·공동주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2019.09.02입니다. 난방·위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형·중로한면 조건이며 토지면적은 151.0㎡, 공시지가는 633,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구이며 가축사육제한구역, 봉원초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 787-10·787-16 토지는 일단지 이용상황을 고려해 일단지로 평가됐습니다.
- 경계. 인접필지와의 명확한 위치·경계확정에는 측량이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 임차관계 확인. 기사항전의 전입일·보증금·실제 점유 상태를 원본 매각물건명세서와 현황조사에서 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 대조. 이현욱 75,000,000원, 이언석 75,000,000원, 김성호 60,000,000원, 박지민 50,000,000원의 임차권등기 내용과 배당요구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 실제 매각목록에 어떻게 포함되는지 매각목록과 감정서를 대조해야 합니다.
- 경계 측량. 인접필지와 위치·경계확정에 측량이 필요하다고 명시돼 있으므로 실제 사용범위와 경계상태를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 신건 최저가 1,047,550,000원이 시세보다 저렴하다는 근거가 없으므로 인근 다가구주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “소멸 예정 권리는 단순, 임차관계 확인은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.09.11 진주행복신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정·주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 전입일도 모두 말소기준 이후여서 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 다가구주택에서 가장 중요한 것은 각 호의 실제 점유와 임차조건입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 임차관계가 남아 있으므로 이를 대항력 가능·미상으로 두고 확인해야 합니다. 여기에 토지 경계 측량 필요, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 있습니다. 가격 역시 실거래 비교 없이 신건 1,047,550,000원을 싸다고 평가할 수 없습니다. 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 임차인 원본 확인과 경계·가격 검증을 끝낸 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.
