전주지방법원 2025타경20686. 익산시 모현동1가 ‘모현현대2차’ 206동 2층 203호 아파트입니다. 감정가는 240,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 117,600,000원으로 감정가의 49%입니다. 권리의 핵심은 2020.07.10 설정된 서천서부수산업협동조합 근저당권 165,600,000원입니다. 그 뒤의 김경선 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단·전북신용보증재단·입주자대표회의 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 이력에는 2020.04.23 익산시 압류도 보이지만, 이 권리는 2020.07.10 선행 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 같은 날 허란이 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 이어 서천서부수산업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 따라서 현재 경매에서 실제로 이어지는 권리 흐름은 2020.07.10 근저당권부터 보는 것이 자연스럽습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20686 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 모현동1가 303-1 현대아파트 206동 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 매칭면적 134.575㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층 |
| 소유자 | 허란 · 2020.07.10 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서천서부수산업협동조합 / 119,588,855원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 현재 등기는 매각으로 정리되는 구조
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 권리관계만 놓고 보면 낙찰 후 등기상 후순위 권리를 떠안는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 시장 자체는 하락 중
같은 단지 ‘모현현대2차’의 실거래 매칭면적은 134.575㎡이고, 단지는 1,114세대, 사용승인 기준일은 1993.07.07입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 221,875,000원보다 최근 12개월 평균 211,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 134.58㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 134.58㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 134.58㎡ | 15 | 225,000,000원 |
| 2025.12 | 134.58㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2025.10 | 134.58㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2025.06 | 134.58㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2024.10 | 134.58㎡ | 12 | 227,000,000원 |
| 2022.04 | 134.58㎡ | 15 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 211,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득 기준인 117,600,000원은 최근 12개월 평균 211,000,000원의 55.7%입니다. 최신 2026.06 거래도 225,000,000원이므로, 현재 회차는 최근 실거래 가격대와 상당한 간격이 있습니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 인수형 물건이 아니라, 인수 0원을 반영한 실질취득 자체가 최근 시세보다 낮은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 2. 근저당 · 서천서부수산업협동조합 | 165,600,000원 | 115,153,600원 |
| 3. 근저당 · 김경선 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 19,549,540원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전북신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 모현현대2차아파트입주자대표회의 | 5,604,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 선순위 서천서부수산업협동조합 근저당에 배당되는 구조입니다. 총 채권액 275,754,310원 가운데 채권자 예상배당은 115,153,600원이고 미배당액은 160,600,710원입니다. 이 미배당은 채권자의 회수 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 모현동1가 ‘이리모현초등학교’ 북측 인근으로, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 아파트 용도로서 제반 교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층 203호이며, 기본 위생·급배수·승강기·소화전과 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 평지이며 아파트부지로 이용 중입니다. 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고 동측·서측 도로를 통해 출입할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류·소로3류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 있으며 공시지가는 481,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 모현현대2차는 1,114세대이고 1993.07.07 준공 단지입니다. 실거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -12.1%이고 경매 평균 유찰 횟수가 4.0회라는 점은 재매각 시 가격과 기간을 보수적으로 잡아야 할 근거입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·확정일자 관련 서류를 입찰 전에 대조하는 것이 안전합니다.
- 2020년 선행경매 이력 구분. 2020.04.23 익산시 압류는 2020.07.10 선행 경매 매각으로 말소된 이력입니다. 현재 권리 흐름은 같은 날 설정된 서천서부수산업협동조합 근저당권 이후를 중심으로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 모현현대2차아파트입주자대표회의의 5,604,770원 가압류가 존재하므로, 관리주체에 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 반드시 확인하세요.
- 하락장 보정. 전체 평균 221,875,000원보다 최근 12개월 평균 211,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 최근 추세 -12.1%를 응찰가 결정에 반영하세요.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 4.0회·낙찰률 지표 0.0%는 수요가 강하다고 보기 어려운 신호입니다. 낙찰가가 낮더라도 향후 처분 기간과 가격 변동을 함께 고려하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격 간격은 크다, 변수는 시장과 환금성
이 사건은 낮은 최저가 때문에 인수금이 숨어 있는 유형이 아닙니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 현재 실질취득은 117,600,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 평균 211,000,000원의 55.7%이고 최신 거래도 225,000,000원이라, 최근 실거래 기준으로도 가격 간격 자체는 분명합니다.
다만 시장이 상승 중인 물건은 아닙니다. 최근 가격 추세는 -12.1%이고, 이 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률 지표는 0.0%입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수 부담은 낮고 현재 가격은 최근 실거래보다 낮지만, 하락 추세와 환금성을 감안해 응찰가를 보수적으로 결정할 물건”입니다. 권리보다는 실제 점유관계, 관리비, 낙찰 후 처분 가능성이 최종 확인 포인트입니다.
