전주지방법원 2025타경20689. 군산시 소룡동 동아아파트 105동 601호, 전용 84.89㎡ 아파트입니다. 감정가는 84,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 58,800,000원입니다. 소유자 이종관은 2015.07.06. 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행 앞으로 채권최고액 75,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
등기 순서를 직접 대조하면 1990년 한국주택은행 근저당은 2002.08.27. 말소됐고, 2002년 주식회사제일은행 근저당은 2012.08.23. 말소됐으며, 2012년 삼성생명보험 근저당도 2015.07.08. 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중 가장 앞선 담보권은 2015.07.06. 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 그 뒤의 압류·가압류·근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 소룡동 1323-13 동아아파트 제105동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.89㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 6층 |
| 단지 | 동아 · 702세대 · 1990.10.22. 준공 |
| 소유자 | 이종관 (2015.07.06. 거래가 90,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한국스탠다드차타드은행 / 52,925,458원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 현존 말소기준은 2015년 근저당
1990년부터 이어진 근저당 등기 이력이 복잡해 보이지만, 앞선 근저당들은 후속 말소등기로 정리됐습니다. 현재 남은 담보권 중 최선순위는 2015년 한국스탠다드차타드은행 근저당이며, 2022.07.28. 김인선의 채권최고액 22,000,000원 근저당을 포함한 후순위 권리는 낙찰자가 승계하지 않습니다.
압류 이력은 부안군·중랑구·군산시·강동구 관련 등기가 확인되며, 중랑구 압류는 2021.04.21. 해제로 말소됐습니다. 다만 부안군·군산시·강동구 압류와 관련한 세금 중 당해세가 존재하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김고겸 | 2021.03.16. | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김고겸의 전입신고일은 2021.03.16.로, 말소기준인 2015.07.06. 근저당보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수와 무관하게 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서 우선변제를 받을 수 있는지는 판단할 수 없지만, 이는 임차인의 배당 문제일 뿐 매수인의 보증금 승계 문제로 이어지지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 79.1% 할인과 -13.7% 하락을 함께 봐야 한다
같은 단지 전용 84.89㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 80,250,000원이지만, 2024년의 95,000,000원·104,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 74,333,333원과 최신 거래 70,000,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.89㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 84.89㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 84.89㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2025.09 | 84.89㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2025.06 | 84.89㎡ | 2 | 71,000,000원 |
| 2024.11 | 84.89㎡ | 14 | 85,000,000원 |
| 2024.08 | 84.89㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 84.89㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.04 | 84.89㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2024.03 | 84.89㎡ | 13 | 104,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.89㎡ | 6건 | 74,333,333원 |
현재 최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균의 79.1%로, 최신 거래 70,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액 역시 58,800,000원입니다. 가격만 놓고 보면 감정가 회차보다 진입 부담이 낮아진 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·부족액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 채권자 배당 합계 | 219,535,447원 | 57,341,600원 |
| 채권 미배당 합계 | 162,193,847원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가 58,800,000원을 기준으로 한 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 채권자별 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소룡초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 동아로가 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 6층으로, 승강기·급배수·소화전·화재탐지·도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선 아스팔트포장도로를 통해 출입하며 토지는 대체로 평탄한 아파트부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·시가지경관지구이며 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등이 중첩됩니다.
- 공부 상태. 공부와 현황의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 702세대 단지에서 동일 면적 거래는 이어지고 있으나, 최근 거래가 68,000,000원~70,000,000원까지 내려온 하락 흐름을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 확인. 1990년·2002년·2012년 근저당의 말소 여부와 2015.07.06. 근저당의 현존 상태를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 확인. 김고겸의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 실제 점유 상태를 확인하세요. 대항력은 없지만 명도 일정에는 영향을 줍니다.
- 세금 확인. 부안군·군산시·강동구 압류 관련 세금의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당구조를 판단할 수 있습니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 80,250,000원이 아니라 최근 12개월 평균 74,333,333원과 최신 거래 70,000,000원을 입찰가 기준으로 삼으세요.
- 수리비 반영. 1990.10.22. 준공 단지이므로 내부 마감과 설비 상태를 확인하고 필요한 수리비를 입찰가에서 차감하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기수선 관련 부담을 관리사무소에서 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.13.의 변경·연기·매각 여부와 최신 매각물건명세서를 법원 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 하락 추세를 반영
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 과거 근저당들은 말소됐고, 현존 최선순위인 2015.07.06. 한국스탠다드차타드은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 정리됩니다. 실제 임차인 김고겸도 2021.03.16. 전입으로 후순위여서 매수인이 승계할 보증금은 없습니다.
가격은 현재 최저가 58,800,000원이 최근 12개월 평균 74,333,333원의 79.1%로 내려와 감정가 회차보다 부담이 낮아졌습니다. 다만 최근 거래가격 자체가 이전 표본보다 13.7% 하락했고 최신 거래도 70,000,000원입니다. 따라서 “감정가보다 30% 싸다”가 아니라 최근 시세에서 수리비·명도비·체납관리비를 뺀 금액을 기준으로 판단해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격상 조건부 검토입니다.
